【NIFD季报】2020年三季度房地产金融

NIFD季报房地产金融主编:李扬蔡真崔玉 黄志强2020 年 10 月 《NIFD季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、债券市场、股票市场、房地产金融、银行业运行、保险业运行、特殊资产行业运行、财富管理市场等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。《NIFD季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度 2 月份发布。 I 摘 要 从房地产市场运行来看，得益于国内疫情的迅速控制，2020年前三季度住房销售市场、土地交易市场量价齐升，部分热点城市房价泡沫苗头再起。但住房租赁市场受到的疫情影响仍在延续，价格出现普跌，市场已经出现新一轮的长租公寓“爆雷潮”。 从房地产金融形势来看，房地产金融风险仍是监管重点。个人住房抵押贷款余额尽管仍处于高位，但增速持续放缓；在5年期LPR连续六个月保持不变的情况下，个人住房抵押贷款利率呈缓慢下降态势；从新增贷款价值比（LT V）的估算情况来看，深圳高企的LT V从2020年6月开始反转，随着金融杠杆管控的加强，相信深圳房价泡沫将得到进一步控制。房企融资方面，前三季度除房企境内信用债发行规模有所上升外，开发贷、信托、境外信用债等融资渠道仍处于收紧状态。重点房地产企业资金监测和融资管理规则的推出，使短期内“踩线”房企将直接面临有息负债规模的“硬约束”以及在融资过程中面临歧视的“潜规则”，其债务违约风险会陡然上升。我们认为，规则需以稳步推进为主基调，并设置较合理的过渡期，否则短期产生的负面效应恐超过正面效应。 政策方面，控制房价泡沫和房地产金融风险已成为当 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人：  蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任  崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员  黄志强 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 【NIFD季报】 全球金融市场 国内宏观经济 中国 宏观金融 宏观杠杆率 中国财政运行 房地产金融 债券市场 股票市场 银行业运行 保险业运行 财富管理市场 特殊资产行业运行 II 前工作重点。目前中央“房住不炒”精神已经得到贯彻。地方政府层面，已经从打击捂盘惜售、扩大限购区域、增加购房门槛、提高首付比例等诸多方面采取了打补丁措施，房价快速上涨已经得到抑制；金融体系方面，继防范资金违规进入房地产市场后，房企降负债、降杠杆成为央行和银保监会的监管重点。目前，房地产价格泡沫再起的苗头有所抑制，土地交易市场也有所降温。 目录 一、房地产调控政策 ....................................... 1 （一）中央及部委层面 .................................. 1 （二）地方政府层面 .................................... 1 二、房地产市场运行 ....................................... 2 （一）价格情况分析 .................................... 2 （二）数量走势分析 .................................... 5 三、个人住房金融形势 ..................................... 8 （一）个人购房贷款余额增速略有下降 .................... 8 （二）个人抵押贷款利率延续下行趋势 .................... 9 （三）个人抵押贷款风险评估 ............................ 9 四、房企融资形势 ........................................ 10 （一）房地产开发贷款余额增速稳步回落 ................. 10 （二）新增房地产信托融资规模大幅下滑 ................. 11 （三）房企境外信用债发行规模下滑 ..................... 12 （四）重点房地产企业资金监测和融资管理规则政策解读 ... 13 五、小结与风险提示 ...................................... 18 附件：相关指标说明 ...................................... 20 1 一、房地产调控政策 （一）中央及部委层面 2020年前三季度，在疫情冲击下中央层面仍多次强调坚持“房住不炒”定位，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，采取差异化调控措施，确保房地产市场平稳健康发展。央行和银保监会多次重申会保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，实施房地产金融审慎管理、对房企融资行为的强监管，已经明确作为落实房地产长效机制的一部分。8月20日央行和住建部提出了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，继防范资金违规进入房地产市场后，房企降负债、降杠杆成为央行和银保监会的监管重点，房地产金融政策进一步收紧。另外，9月7日，住建部发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，住房租赁市场监管的制度化已经在路上。 （二）地方政府层面 地方政府层面，一季度部分城市从供、需两端出台了一些针对房地产行业的支持性政策。但某些城市借疫情之机全面放松限贷限购政策，寄希望重回土地财政的老路，这些政策很快被上级部门叫停。二季度之后，随着疫情得到控制，房地产市场超预期复苏，部分城市房价泡沫再起。三季度开始，地方政府层面调控政策开始转向，深圳、杭州、南京、成都、东莞、宁波、常州等10多个热点城市先后从打击捂盘惜售、扩大限购区域、增加购房门槛、提高首付比例等诸多方面采取了打补丁措施，进一步收紧调控政策：7月2日，东莞发布《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，加大力度打击捂盘惜售行为；7月6日，宁波发布《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出调整限购区域范围、强化金融政策监管等“十条”措施；7月15日，深圳发布《关于进一步促进我市房地产市场 2 平稳健康发展的通知》，规定落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才具有购房资格，增值税免征年限由2年提升至5年。目前来看，地方政府层面调控政策的核心目标是稳地价、稳房价、稳预期。任何城市只要土地价格、住房价格或住房价格预期出现较大幅度上涨，为落实城市主体责任要求，地方政府必然会出台相应的行政性调控政策。 二、房地产市场运行 （一）价格情况分析 1. 住房价格环比涨幅回落 自2020年4月以来房地产市场迅速回暖，部分一线城市甚至出现严重泡沫现象，但随着7月份“房地产金融审慎管理制度”的推出，房价泡沫得到了有效控制。 2020年前三季度新建商品住宅和二手商品住宅销售价格累计上涨3.37%和1.85%，这两个数据更多反映的是上半年信息；第三季度新建和二手商品住宅的月度环比涨幅均稳定在0.6%以内（见图1左上图）。一线城市的房价泡沫得到一定控制，二手房环比涨幅由4月最高点1.1%下降至9月的0.9%（见图1右上图）；二线城市的房价泡沫也得到控制，这主要表现在新建住房市场上，环比涨幅由6月最高点0.9%下降至9月的0.3%（见图1左下图）；三线城市尽管整体环比涨幅增加，但由于基数较小，市场影响不大（见图1右下图）。 从9月的房价指数来看，我国不同城市间房价走势的分化在加剧。部分一线和二线热点城市后疫情时期房价上涨幅度较大，如深圳二手住房价格同比上涨了15.9%，银川新建住宅价格同比上涨16.8%；部分城市价格出现持续下跌，如牡丹江二手住宅价格同比下降了9.1%，天津二手住宅价格同比下降了5.6%。 3 图1 70个大中城市房价走势（环比） 资料来源：国家统计局，Wind。 2. 住房租赁市场价格普跌 中原地产统计了四个一线城市和两个二线城市的租金数据，整体来看，租赁价格恢复速度慢于住宅价格，各城市租金价格（除上海外）呈现持续小幅下降趋势。2020年前三季度，北京住房租金水平延续了去年下半年的下跌趋势，租金水平累计下降5.76%；深圳租金水平累计下降1.54%；上海租金水平累计上涨0.17%（见图2左图）；天津租金水平累计下降2.52%；成都租金水平累计下降1.92%；广州租金水平累计下降3.76%（见图2右图 ）。 整体来看，后疫情时期虽然住房租赁市场需求已经回暖，但住房租赁价格短期内仍在下行。从市场来看，疫情对住房租赁企业影响较大，导致了住房租赁需求下降、出租率下降、运营成本增加、经营性现金流流入减少等问题。由于我国大部分中小型住房租赁企业抗风险能力弱，整体运营能力较弱且监管缺位，目前市场已经出现了新一轮的长租公寓“爆雷潮”。 4 图2 中原二手住宅租金指数（定基2004年5月=100） 资料来源：中原地产，Wind。 3. 房地产价格泡沫得到有效控制 租金资本化率可以较好地刻画房价泡沫程度，是用每平米住宅价格除以每平米住宅年租金得到的。2020年前三季度，四座一线城市的租金资本化率呈上升态势，平均租金资本化率为66.08年。主要原因是：尽管一线城市住房价格得到控制，但受疫情影响，租金的绝对价格仍在下降，带来租金资本化率的上升（见图3上图）。深圳的租金资本化率的变动反映了房价泡沫膨胀继而又得到控制的过程：深圳租金资本化率从2019年12月的70.02年快速上升至2020年3月的79.77年，继续上升至2020年5月的顶峰值83.24年后，下降至2020年9月的79.78年。泡沫膨胀的主要原因在于房价的上涨，而这背后有金融杠杆的影子，很可能是房抵经营贷违规流入房地产市场。监管部门在4月开始对房产抵押经营贷款的资金流向介入调查，有效地控制了深圳房价的快速拉升，但深圳租金资本化率仍居全国高位。同期，二线城市的租金资本化率在疫情中再次上涨，2020年6月租金资本化率上涨至2019年末水平。由于房地产金融审慎管理政策的出台，二线热点城市租金资本化率有所下降，2020年9月为55.30年；二线非热点城市租金资本化率为47.05年（见图3左下图）。三线城市方面，房价和租金都受到疫情影响，租金资本化率略有上升，2020年9月末三线城市的租金资本化率为40.40年（见图3右下图）。 5 图3 租金资本化率走势 资料来源：国家金融与发展实验室监测数据。 注：本报告监测的二线热点城市包括杭州、南京、苏州、武汉、成都、厦门、福州、苏州、西安、合肥，二线非热点城市包括天津、重庆、郑州、长沙、南宁、南昌、青岛、宁波，三线城市包括昆明、太原、兰州、乌鲁木齐、呼和浩特、湖州、泉州、常德、蚌埠。 （二）数量走势分析 1. 住房销售迅速复苏 从商品住宅销售数据来看，2020年前三季度，全国商品住宅竣工面积为2.96亿平方米，同比下降10.54%；全国商品住宅销售面积为10.36亿平方米，同比下降0.99%；全国商品住宅销售额为10.35万亿元人民币，同比上升6.15%（见图4）。分季度来看，第一季度受疫情影响，一月下旬至三月上旬线下售楼处基本处于关闭状态，虽然部分房企进行了线上销售，但商品住宅销售同比出现大幅下降，住宅销售面积和销售额分别同比下降25.89%和22.83%。这在一定程度上导致大部分对销售回款依赖程度极高的房地产开发企业短期偿债能力下降。第二季度之后，随着疫情控制及线下销售的恢复，住房购买需求释放，商品住宅 6 销售迅速复苏。2020年第二季度商品住宅销售面积和销售额与去年同期相比分别增加4.12%和9.43%；第三季度商品住宅销售面积和销售额与去年同期相比分别增加10.46%和21.33%。住房销售市场量价齐升，房企销售回款增加，资金压力有所缓解。 图4 商品住宅销售情况（季度） 资