NIFD季报房地产金融主编:李扬蔡真崔玉 曾亭2022 年 2 月 《NIFD季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、银行业运行、保险业运行、特殊资产行业运行等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。《NIFD季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度 2 月份发布。 I 房地产市场及房地产金融运行 摘 要 2021年的房地产政策经历了一次大的转变：上半年以“控房价”“控租金”为主基调，下半年因头部房企流动性危机以及大量房企违约事件爆发，监管层要求金融机构准确理解、把握和执行房地产金融管理制度，满足房企合理的资金需求，并通过注入流动性支持地产项目复工，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务。地方政府层面，上半年热点城市还在发布二手房指导价以约束信贷额度、打击炒作学区房，下半年不少城市则出现了“限跌令”和“救市”政策。 2021年房地产市场的运行可以用“急转直下”概括。上半年市场还在延续2020年的疫情暴涨行情，下半年各类销售指标由正转负，以销售额增速来看，四个季度分别为95.46%、18.89%、-14.91%和-20.16%。与销售数据形成镜像的是库存情况，2021年房地产去库存压力上升明显，三线城市2021年底库存去化周期相对2020年末上升了15.8个月。住宅销售市场的趋冷通过开发商的拿地投资行为影响到土地市场：2021年住宅类土地成交金额为4.11万亿元，相对2020年下降了9.63%；土地流拍数量大幅上升，其中12月单月土地流拍数量达到2607宗，为2008年以来最大单月流拍数量。 房地产金融形势方面，个人住房抵押贷款余额增速持续放缓，2021年四季度增速为11.3%，为2012年以来各季度最低值。个人按揭放缓的主要原因是一些银行按揭指标达到“贷款两集中”的上限。从其产生的影响看，贷款价值比（LT V）指标明 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人：  蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任  崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员  曾亭 中国社会科学院大学硕士研究生 【NIFD季报】 全球金融市场 人民币汇率 国内宏观经济 宏观杠杆率 中国宏观金融 中国金融监管 中国财政运行 地方区域财政 房地产金融 债券市场 股票市场 银行业运行 保险业运行 特殊资产行业运行 II 显好转，这意味着银行个人按揭这项业务风险更加可控；但由此带来的负面影响是，房企销售疲软、房企资金回流困难，反而加剧了房企违约风险。房企融资方面，开发贷增速持续下降，三季度达到历史最低点0.02%，这主要是受“三道红线”政策影响；此后央行多次表态金融机构对“三道红线”理解有误并试图扭转预期，但效果并不明显，四季度开发贷增速仅上升到0.09%。 展望2022年，政策会在“三重压力”和“房住不炒”两个总基调下进行平衡，我们认为会从以下三个方面发力：第一，会有更多三、 四线城市出台“限跌令”和购房支持性政策；第二，一线及二线热点城市将会有更多政策支持住房租赁市场发展，尤其是支持保障性租赁住房的发展；第三，更多问题房企的处置措施会出台。 房地产市场运行方面，我们认为2022年一季度末至二季度初是整个市场走势的关键时期，如果三、四线城市的支持性政策发挥作用以及问题房企处置妥当，则整个市场会有较大程度的恢复。 房地产金融方面，我们认为个人购房贷款余额增速将一改2021年的颓势，甚至部分银行会超出“贷款两集中”的上限发放按揭贷款，个人按揭贷款利率也将进一步下行；但房企融资的形势并不乐观。 目 录 一、房地产调控政策 ....................................... 1 （一）中央及部委层面 ................................... 1 （二）地方政府层面 ..................................... 1 二、房地产市场运行 ....................................... 2 （一）价格情况分析 ..................................... 2 （二）数量走势分析 ..................................... 6 三、个人住房金融形势 ..................................... 8 （一）个人住房贷款余额增速略有下降 ...................... 8 （二）个人住房抵押贷款风险整体可控 ...................... 9 四、房企融资形势 ........................................ 10 （一）房地产开发贷余额增速持续回落 ..................... 10 （二）房地产信托规模持续压降 ........................... 11 （三）房企境内外信用债发行规模下滑 ..................... 12 五、2022年房地产市场及房地产金融运行展望 ................ 13 附件：相关指标说明 ...................................... 15 1 一、房地产调控政策 （一）中央及部委层面 2021年，中央层面继续保持“房住不炒”的调控总基调不变；围绕稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控目标，坚持租购并举，加快发展住房租赁市场市场的同时，要求满足住房购买市场的合理需求，并通过落实因城施策来促进房地产业的健康发展。 央行、银保监会、住建部、自然资源部、财政部等部委层面，为贯彻落实中央要求，一方面，以严格实施房地产金融审慎管理制度、实施重点城市住宅用地供给“两集中”新政、优化土地竞拍规则、规范房地产市场秩序、通过约谈和问责强化城市主体责任的落实等方式来控制房价泡沫和化解房地产“灰犀牛”风险；另一方面，通过增加租赁住房土地供给、加大对住房租赁市场的金融支持力度、降低租赁住房税费负担、整顿租赁市场秩序和规范市场主体行为等方式，支持和规范住房租赁市场的发展，并首次提出城市住房租金年度涨幅不超过5%的“控租金”要求。 另外，三季度开始多家高杠杆大型房企陆续爆发了流动性风险，市场预期发生较大的转变，房地产销售和房企融资均大幅下滑。为维护房地产市场的健康发展和住房消费者的合法权益，要求金融机构准确理解、把握和执行房地产金融管理制度，满足房企合理的资金需求；对于已爆发流动性危机的房企，在协调金融机构注入流动性支持项目复工的同时，鼓励银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务， 重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，按照法治化、市场化原则开展房企信用风险的处置化解工作。 （二）地方政府层面 2021年上半年，地方政府层面，房地产调控政策的核心目标仍是稳地价、稳房价、稳预期。对于房价上涨压力较大的上海、广州、杭州、武汉、合肥、西安等二十余个热点城市，地方政府采取对限购、限贷、限售等方面“补漏洞”，增加交易税费成本，建立二手房成交参考价格发布机制，严打学区房炒作，优化住宅用地供给，调整土拍规则、加强土地购买资金的审核、加强了对房企预售资金的监管、加强市场监管力度，严查经营贷、消费贷等资金违规流入房地产市场等 2 方式升级加码房地产调控政策。但下半年开始，随着房地产市场形势的转变，部分房价下行压力较大的城市为稳定房地产市场和维持土地财政的可持续性，地方政府相继出台了“限跌令”或“救市”政策。比如， 沈阳、长春、江阴、岳阳等多个城市出台了严禁房企恶意降价销售，对于房企低于备案价格一定幅度（10%或15%）销售的行为，视情况给予重新备案、停止网签、禁止预售等不同程度的处罚措施；哈尔滨则出台了包括降低预售许可发放要求、分期缴纳土地出让金、发放人才购房补贴、放宽公积金贷款发放要求等支持性政策。 二、房地产市场运行 （一）价格情况分析 1. 商品住宅销售价格回落 从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，截至2021年末，70个大中城市的新建商品住宅和二手商品住宅销售价格分别同比上涨2.0%和1.0%，尽管全年累计表现为价格上涨，但涨幅较2020年同期分别收窄1.7个百分点和1.1个百分点。从环比走势来看，三季度以来月度环比涨幅持续下行，反映出房价持续下行压力（见图1左上图）。 分城市层级来看，一线城市在上半年涨幅越大，则在第三季度涨幅下跌越快。以二手住宅为例，环比涨幅最大值为0.70%，最小值为-0.40%（见图1右上图）。二线城市环比涨幅最早达到峰值，新建和二手住宅价格涨幅在4月分别达到0.6%和0.4%，随后开始下降（见图1左下图）；三线城市上涨动力不大，从8月份开始加速下跌（见图1右下图）。 从全年来看，房地产市场从二季度末至三季度初开始回调，并在9月出现本轮房地产调控以来住房销售价格环比涨幅首次转负的情况；2021年12月，70城中共有50个城市的新建商品住宅销售价格和63个城市的二手住宅销售价格出现环比下降。 3 图1 70个大中城市房价走势（环比） 资料来源：国家统计局，Wind。 2. 住房租赁市场价格回升 从中原地产统计的四个一线城市、两个二线城市的租金数据来看，截至2021年末，北京租金水平同比上涨了13.41%，深圳租金水平同比下降了4.59%，上海租金水平同比上涨了9.84%（见图2左图），广州租金水平同比上涨了3.73%，天津租金水平与2020年同期持平，成都租金水平同比上涨了2.01%（见图2右图）。总体来看，受疫情影响较大的住房租赁市场在2021一季度开始逐渐复苏；二季度、三季度伴随着毕业季的到来，旺盛的住房租赁需求带动租金价格季节性上升，样本城市住房租金价格水平普遍上涨（深圳除外），且北京、上海这两个机构化租赁占比最高的城市租金价格累计涨幅最大；四季度开始，随着住房租赁传统淡季的到来，租金价格有所回调。 从样本城市的情况来看，北京、上海这两个城市的租金价格涨幅最大，其原因可能如下：一是国内疫情控制相对较好，住房租赁市场全面回暖，叠加毕业季的到来，住房租赁市场需求较为旺盛；二是受疫情影响2020年住房租赁市场需求下降，住房租赁企业普遍亏损经营，在2021年市场回暖后长租公寓的租金价格普遍上涨，以弥补前期亏损；三是在机构化租赁占比较高的城市，长租公寓的租金已经成为业主直租住房的租金定价参考，长租公寓价格的上涨，可能会推动普租房租金同步甚至更大幅度的上涨。发展租赁住房市场（尤其是加快发展长租 4 房市场）来解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，已经成为政府部门政策重点支持的方向，但部分城市住房租金价格的大幅上涨，可能会促使地方政府出台“控租金”政策或发布租金政府指导价格。 深圳在2020年成为全国住房均价最高的城市之后，2021年的住房租金水平反而在持续下跌，究其原因：一方面是前期住房市场投资、投机氛围较为浓厚，在房价出现下行时，投资客将持有的部分空置住房投入住房租赁市场，寻求“以租养贷” 的方式减少资金压力，等待房价回升时将再将持有住房出售，市场供给上升；另一方面高房价对人才流入产生了负面影响，租赁市场的需求较弱。人力资本是推动经济长期增长的重要因素，深圳作为国内经济最有活力的城市之一，其对人才的吸引力下降应引起地方政府的充分重视。 图2 中原二手住宅租金指数（定基2004年5月=100） 资料来源：中原地产，Wind。 3. 房地产价格泡沫逐步减少 除考察住房价格的绝对水平外，还可以通过相对指标衡量价格