【NIFD季报】房地产市场及房地产金融运行——2024年度房地产金融

房地产金融 2025年3月 《NIFD季 报 》 是 国 家 金 融 与 发 展 实 验 室 主 要 的 集 体 研究 成 果 之 一 ， 旨 在 定 期 、 系 统 、 全 面 跟 踪 全 球 金 融 市 场 、人 民 币 汇 率 、 国 内 宏 观 经 济 、 中 国 宏 观 金 融 、 国 家 资 产 负债 表 、 财 政 运 行 、 金 融 监 管 、 债 券 市 场 、 股 票 市 场 、 房 地产 金 融 、 保 险 业 运 行 、 机 构 投 资 者 的 资 产 管 理 等 领 域 的 动态 ， 并 对 各 领 域 的 金 融 风 险 状 况 进 行 评 估 。 《N I F D季报 》 由 三 个 季 度 报 告 和 一 个 年 度 报 告 构 成 。N I F D季 度 报告 于 各 季 度 结 束 后 的 第 二 个 月 发 布 ， 并 在 实 验 室 微 信 公 众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度2月份发布。 特别鸣谢 贝壳研究院对本报告提供数据支持 本报告负责人：蔡真 房地产市场及房地产金融运行 本报告执笔人： 摘要 ⚫蔡真国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任⚫崔玉国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员⚫陶琦贝壳研究院数据研究总监⚫刘冲中国社会科学院大学硕士研究生⚫张驰中国社会科学院大学硕士研究生 房地产政策方面，2024年政府部门从供需两端持续优化房地产政策，包括进一步放开限购、限售、限价等购房限制性措施、降低住房交易环节税费、优化个人住房金融政策（下调首付比例、新增和存量房贷利率等）、满足房企合理融资需求、支持土地和存量房收储、在城中村改造过程中重启货币化安置等。 房地产市场运行方面，2024年前三季度，房地产市场持续下行，表现为房价全面下跌，新建商品住房销售疲软，住宅开发投资规模、新开工面积大幅下降，土地交易市场供需低迷，住宅库存去化压力上升，住房租金价格水平下跌。但是在“9·26”一揽子政策的支持下，房地产市场交易活跃度上市，止跌回稳态势初显：其一，部分城市住房价格已经环比止跌：其二，新建商品住宅第四季度销售规模的季度同比增速重回正增长；其三，国房景气指数自2024年5月开始持续小幅回升；其四，一线城市住宅库存去化周期已经处于合理水平。 【NIFD季报】 全球金融市场人民币汇率国内宏观经济宏观杠杆率中国宏观金融中国金融监管中国财政运行地方区域财政 房地产金融方面，2024年个人住房贷款利率大幅下调，多城个人住房贷款利率调整至3.0%；存量房贷利率再度下调，个人住房贷款提前还款规模下降，个人住房贷款余额止跌回升至37.68万亿元（第四季度净增加1200亿元）。受最低首付比例下调和房贷利率下降的影响，居民购房时使用财务杠杆有所提升。2024年房企可用于房地产开发的到位资金规模为10.77万亿元，同比下降17.0%，行业总融资规模大幅收缩；随着城市房地产融资协调机制加速推进落实，房地产开发贷款余额累计净增加了 房地产金融 债券市场股票市场银行业运行保险业运行机构投资者的资产管理 4125亿元，同比增速连续10个季度保持正增长；房企境内信用债的发行规模为3766亿元，同比下降16.8%；房企境外债发行规模为44.5亿美元，同比下降77.2%，房企已经基本丧失了通过发行境外债融资的能力；而且存量债券规模也在持续下降，房企债券“借新还旧”模式难以为继。 展望2025年，房地产政策方面，从两会政府工作报告来看，主要政策目标是持续用力推动房地产市场止跌回稳，包括：继续因城施策调减限制性措施；加力实施城中村和危旧房改造；支持地方政府专项债券资金用于土地和存量房收储；拓宽保障性住房再贷款使用范围；进一步推动房贷利率的下行；优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应；发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险；有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。房地产市场运行形势方面，我们认为随着一揽子房地产政策的落地实施，房地产市场交易有望持续活跃，住房销售规模降幅继续缩窄，房地产市场库存去化周期下降；一线和部分核心二线城市核心区域的住房价格会率先止跌，但是非核心二线城市及三四线城市房价可能仍会继续下行。鉴于房企债务风险化解进展缓慢，房地产投资、土地市场成交规模持续下降的趋势难以有实质性改善。房地产金融运行形势方面，我们认为个人住房贷款利率将随着降息继续下降，个人住房贷款余额规模保持回升态势；在城市房地产融资协调机制下，房企信贷融资仍能继续保持正增长；但是因为房企债务违约和在债务重组方案中大幅削减无抵押债券的偿付比例，可能会大幅降低投资者参与房企债券投资的意愿，房企债券融资预计还会进一步下降。风险方面，2025年我们仍要重点关注房企违约债务问题。 目录 一、房地产重要政策分析...................................1 （一）进一步放开限购、限售、限价等购房限制性措施........1（二）降低住房交易环节税费..............................2（三）优化个人住房金融政策..............................3（四）满足房企合理融资需求..............................5（五）支持地方政府或国有企业收储闲置土地和存量房........5（六）在城中村改造过程中重启货币化安置..................6 二、房地产市场运行形势分析...............................7 （一）部分城市住房价格已经环比止跌......................7（二）新建商品住宅销售规模的季度同比增速重回正增长......8（三）住房市场新增供给规模降幅仍然较大..................9（四）房地产开发景气指数触底回升.......................10（五）土地市场表现较为低迷.............................10（六）一线城市住宅库存去化周期已经处于合理水平.........11（七）住房租金价格水平下降至近年来最低点...............12（八）二三线城市租金资本化率继续小幅下降...............13 三、房地产金融形势分析..................................14 （一）多城个人住房贷款利率调整至3.0%..................14 （二）个人住房贷款余额止跌回升.........................16（三）一线城市居民购房时使用财务杠杆水平大幅提高.......17（四）个人住房贷款的平均放款周期稳定在四周左右.........18（五）房地产开发企业到位资金规模继续大幅下降...........18（六）房地产开发贷款余额的同比增速保持正增长...........19（七）房企境内外信用债发行规模大幅下降.................20四、房企债务风险情况分析................................21（一）房企债券违约蔓延势头有所收敛.....................21（二）房企普遍出现资产负债表恶化的情况.................22（三）房企债务风险化解进展缓慢.........................23五、房地产市场及房地产金融运行展望......................25附件：相关指标说明......................................27 一、房地产重要政策分析 （一）进一步放开限购、限售、限价等购房限制性措施 2024年，房地产市场运行形势继续下行调整，住房市场的供求关系表现为供过于求，房价持续下行。原有为遏制房价快速上涨而采取的限购、限售、限价等购房限制性措施，已经难以与当前的住房市场供求关系相匹配。为进一步释放房地产市场的潜在需求，改善住房市场供求关系，各城市因城施策，进一步调整或取消了限购、限售、限价等限制性措施。 第一，放开限购政策。广州、杭州、成都、西安等二十多个城市全面取消住房限购政策，不再审核购房资格（户籍、个税或社保缴纳年限），不再限制购房套数；深圳虽然仍限制购房套数，但是福田、罗湖等核心区域购房个税或社保缴纳年限要求缩短至1年，且盐田、龙岗等区域购房不再需要提供个税或社保证明；北京和上海也缩短了非户籍人口购房时个税或社保缴纳年限要求，并允许符合条件的居民家庭在执行现有住房限购政策的基础上，可在外环或新片区增购1套住房。截至2024年末，全国仅北京、上海、深圳和海南部分城市仍在执行住房限购政策，其他城市住房限购政策已经全部退出。调整或取消限购政策，能够降低购房门槛，增加住房市场潜在购房者规模，进而增加住房市场的需求。 第二，取消限售政策。深圳、重庆、珠海、成都、长沙、扬州等多个城市全面取消商品住房（包括新建商品住房和二手住房）转让年限限制（限售），允许商品住房在取得《不动产权证书》后，即可上市交易，不再受持有住房时间限制。取消商品住房限售，虽然会增加存量住房市场的短期供给规模，但是有助于增强住房市场流动性和推动居民家庭通过“卖旧买新”的方式释放改善性住房需求。 第三，取消限价措施。深圳、沈阳、兰州、郑州、天津、杭州等多个城市取消对新建商品住房价格上限进行指导的措施（限价），新建商品住房销售价格由房企自主确定。取消限价措施后，第一，房企可以根据市场供求情况确定合理的住房销售价格，在市场下行情况下通过降价促销，以价换量，增加销售回款规模，进而改善房企现金流状况；第二，房企可以更好地响应住建部关于建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的要求，通过提高新建商品住房质量方式和销售价格的方式，推动房地产行业转向高质量发展，从而更好地满足人民群众高品质住 房需求。第三，可以减少住房市场的价格扭曲1，更好地发挥市场经济价格机制，推动住房市场更快出清。 （二）降低住房交易环节税费 降低住房交易环节税费，能够通过降低住房交易成本，激活住房需求，从而增加住房市场交易规模。 第一，延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策。为支持居民改善住房条件，财政部和税务总局于2022年实施了支持居民换购住房有关个人所得税政策，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠2；该政策执行期限为2022年10月1日至2023年12月31日。为继续支持居民改善住房条件和释放潜在的改善性住房需求，财政部、税务总局和住建部联合发文，将该政策执行期限延续至2025年12月31日。 第二，降低住房的交易契税。个人购买家庭首套住房，面积为140平方米及以下的，调整为减按1%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，调整为减按1%的税率征收契税。对于购买面积90～140平方米住房的家庭来说（覆盖刚性和改善性住房需求家庭），首套住房能够获得总房价0.5%的契税优惠，二套住房能够获得总房价1%的契税优惠。 第三，降低非普通住宅交易的税费成本。2024年，北京、上海、广州、深圳、重庆等城市取消了普通住宅和非普通住宅标准。在取消普通住宅和非普通住宅标准前，非普通住宅交易不享受契税、个人所得税和增值税及附加税相关优惠政策。以北京为例，非普通住宅交易的契税税率最高为3%，且不享受满五唯一住房免交个人所得税、满二年住房免交增值税及附加税的税收优惠政策。取消了普通住宅和非普通住宅标准后，所有住宅交易享受相同的契税、个人所得税、和 增值税及附加税优惠政策；这能够大幅降低非普通住宅交易的税费成本，从而更好地支持住房市场改善性需求的释放。 （三）优化个人住房金融政策 第一，下调个人住房贷款最低首付比例下限。