长江宏观家喻呼筱系列22：人口房价与利率专题纪要

发布时间：2026-08-06 一、核心要点 1. 本次会议为长江证券研究所白名单客户专属电话会议，严禁未经授权的对外披露、复制、转载，违者需承担法律责任。 2. 长江宏观团队负责人苏晓晓带领团队，围绕地产高频数据、地产周期研判、货币政策及债市预期三大核心方向展开分享。 二、地产相关分析 1. 高频成交数据：今年二手房成交整体不错，但最新一周12城二手房同比增速回落至3%左右，其中一线（北上深）同比10%-20%，北京超20%、上海约10%；同期30城新房成交同比回升至3.8%，增速略超二手房，上海公积金政策撬动刚需及老破小需求，近期有小幅回落。 2. 供需及价格指标：一线带看指数环比为正，4城挂牌量回升至41.8万套，处2024年以来低位；广深沪调价及挂牌价环比微降，但今年二手房成交价较去年更坚挺；一二线分化明显，一线仍处去化阶段，老破小去化快、抛盘意愿强，二线挂牌量上升、供需格局偏紧。 3. 周期研判：过往地产大周期平均跌幅40%-50%、持续时长6年，本轮21年下半年开启调整 ，预计明年下半年或触底；局部看，上海老破小因公积金政策支持，或率先触底，整体触底仍需时日；房价回升需人口净流入支撑，当前一线人口回流迹象弱于预期，且中国人口转负时间早于日本，形势更严峻，仅局部或有回升。 三、政策与利率、债市展望 1. 政治局会议表态：原“努力稳定房地产市场”调整为“稳定房地产市场”，监管认为当前地产状态尚可，短期无大规模稳地产政策，仅当房价出现类似去年Q3-Q4下滑时才可能加码。 2. 货币政策：短期降准降息必要性低，财政政策边界提速（如基建等）可支撑经济，降准降息效果有限；债市曾交易降息预期，当前看明年年末（为明年Q1）冲GDP，若基本面承压，年末降息概率提升，需关注政策落地节奏，若不及预期或影响债市；中国存款利率低于CPI，降息需兼顾银行净息差、居民财富影响，决策较谨慎。 四、其他说明 1. 团队覆盖地产、货币政策等相关报告，白名单客户可联系获取。2. 家喻户晓栏目每日早7点更新，可通过进门财经关注，苏晓晓团队提示支持。