2026年第24期EM情绪调查：空头无立足之地

中国房地产 反季节沉寂 中国 ◆ 国有企业的七月销售额表现强劲，表明尽管处于淡季且新项目推出有限，但势头依然健康。 郭麗珊* 亞洲房地產及香港股價研究主管 michellekwok@hsbc.com.hk+852 2996 6918香港上海銀行有限公司 ◆ 土地补缴的进度是开发商的关键区分点；留意八月份的一级土地拍卖。 The Hongkong and Shanghai Banking Corporation Limitedstephen.wang@hsbc.com.hk+852 2284 1675王 Stephen*, CFA分析师，亚洲房地产 ◆ 更倾向于CR土地和C&D，两者均评级为买入。 7月销售额抵消了季节性疲软的影响。据PTI（前身为CRIC）数据，六家关键央企的7月销售额同比增长13%，其中城投和城商行分别增长50%和28%，中国金茂增长9%，CR Land增长6%，均实现正增长。虽然进入淡季销售额环比有所放缓（平均下降45%），但鉴于同比趋势向好，且得益于强劲的基本面和有利的基础效应，我们对此表示欣慰。具体而言，城投的显著超预期表现得益于Equity Snap平台强劲的项目启动：城投国际（1908HK）：坚守“Hangzhou One Beyond”（积极布局土地市场，2026年7月31日）。在二级市场，交易量也保持稳定：九个重点城市的7月销售单元数量增长9%，有助于提供急需的转售流动性。 The Hongkong and Shanghai Banking Corporation Limitedoliver.y.o.x.yu@hsbc.com.hk+852 2288 2050余立伟*分析师，亚洲房地产 The Hongkong and Shanghai Banking Corporation Limitedbrian.d.yu@hsbc.com.hk+852 28227281余彬*高级分析师，亚洲房地产研究 叶 Charlotte*广州分公司 受雇于汇丰证券（美国）公司非美国附属机构，且根据FINRA法规未注册/未获得资格 土地补充仍然是近期关注的重点。今年8月，销售管道似乎支持力度减弱，大多数开发商依赖现有项目的后续阶段，而非大规模的首期供应。因此，我们认为合同销售额的上行空间有限，整体势头可能保持稳定但并不引人注目。在此背景下，我们认为土地补充的速度和质量是关键的不同iator：值得注意的是，8月份将有17块土地出售，总保留价为550亿元人民币。CRL和C&D在近期的土地收购中表现积极，有助于支撑2027年销售的可视性。我们还注意到客户对COLI的兴趣日益浓厚，这得益于更高端项目管道的丰富性。然而， COLI在获取超级地块、利用充裕现金方面的传统优势似乎正在缩小，因为同行越来越多地通过合资企业Equity Snap进行竞争：中国资源土地（1109 HK）：加大土地结构（补充，2026年7月29日）。 关于政治局会议的简要情况。7月30日，政治局会议重申了稳定房地产市场的承诺。鉴于该行业仍被视为风险控制优先事项，尽管没有出现利好意外，但重申支持立场对于保护初生的销售复苏和强化购房者信心仍然至关重要。进入9月至10月的销售旺季，我们预计地方政府将推出适度的宽松措施以维持销售势头，例如放松住房公积金政策和实施靶向性购房补贴。 熊没有国家。点击查看第24版EMSentimentSurvey 股票选择。我们继续看到住宅开发商中存在更大的上行惊喜潜力，偏好CRL和C&D，两者均获“买入”评级，因其在高端项目中处于领先地位，且盈利可见度更强。 报告发行人：香港上海汇丰银行有限公司 披露与免责声明本报告必须结合披露部分中的披露声明和分析师资质认定，以及作为其一部分 的免责声明一起阅读。 请访问：https://www.research.hsbc.com，查看汇丰环球投资研究。 来源：CRIC，汇丰 平均 估值图表 彭博社，汇丰银行估计 注意： COLI、CRL、万科、绿城、越秀以及C&D国际的平均 trailingPB 倍数基于月度数据。来源：彭博，汇丰 披露附录 分析师认证 本报告的主要分析师、经济学家或策略师，包括任何被列为报告某一部分或数部分作者的分析师，以及任何被命名为子公司估值的拆分估值分析覆盖分析师的分析师，Michelle Kwok、Stephen Wang, CFA、Oliver Yu和Brian Yu，特此证明其关于标的证券或发行人的意见、其在被列为作者的部分中表达的任何观点或预测，以及在此处表达的任何其他观点或预测，包括在研究报告封底表达的任何观点，准确反映了其个人观点，并且其部分薪酬、现在或将来均未直接或间接与其在本次研究报告中所包含的具体建议或观点相关。 重要披露 股票：股票评级及财务分析依据 汇丰银行及其附属机构，包括本报告的发行人（“汇丰”），认为投资者买卖股票的决定应基于其自身情况，例如现有持股、风险承受能力及其他考虑因素，并且投资者在做出投资决策时应运用不同的投资纪律和投资期限。评级不应孤立使用或依赖作为投资建议。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级体系来描述其推荐，因此投资者应仔细阅读每份研究报告中所使用的评级定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，而不仅仅从评级中推断其内容，因为研究报告包含更多关于分析师观点和评级依据的完整信息。 汇丰银行根据以下标准进行评级： 目标价基于分析师对股票实际当前价值的评估，尽管我们预计市场价需要六至十二个月才能反映这一点。当目标价高于当前股价20%以上时，该股票将被归类为买入；当目标价在当前股价之上5%至20%之间时，该股票可能被归类为买入或持有；当目标价在当前股价之下5%至之上5%之间时，该股票将被归类为持有；当目标价在当前股价之下5%至20%之间时，该股票可能被归类为持有或减持；当目标价低于当前股价20%以上时，该股票将被归类为减持。 我们在任何“实质性变更”（覆盖的启动或恢复、目标价或预估的变更）发生时，都会根据这些区间重新校准我们的评级。 上下差是指目标价与股价之间的百分比差异。 长期投资机会的评级分布 截至2026年6月30日，汇丰银行发布的所有独立评级分布情况如下： 买入 61%（其中13%在过去12个月内获得投资银行服务）持有 34%（其中10%在过去12个月内获得投资银行服务）卖出 5%（其中8%在过去12个月内获得投资银行服务） 上述分配所使用的映射结构如下，在从上一个评级模型过渡到当前评级模型期间：在我们的上一个模型中，超配=买入，中性=持有，低配=卖出；在我们的当前模型中，买入=买入，持有=持有，减仓=卖出。关于两个模型下的评级定义，请参见上文“股票评级及财务分析依据”。 请参阅 http://www.hsbcnet.com/gbm/financial-regulation/investment-recommendations-disclosures 页面，了解汇丰银行发布的非独立评级的信息披露。 要查看汇丰银行在过往12个月内发布的所有独立基础评级/建议的列表，以及我们发布非基础建议季度分配的地点（仅适用于固定收益和货币研究），请使用以下链接访问披露页面： Clients of HSBC Private Bank:www.research.privatebank.hsbc.com/Disclosures All other clients:www.research.hsbc.com/A/Disclosures 1HSBC在过去12个月内曾管理或共同管理过该公司的一次证券发行。2 HSBC预计在未来3个月内将收到或意图从该公司获得投资银行业务的报酬。 截至2026年6月30日，汇丰银行持有该公司某类普通股权益证券的权益5%或以上。5 该公司是汇丰银行的客户，或在过去12个月内曾是汇丰银行的客户并/或就投资银行业务向汇丰银行支付过报酬。 汇丰银行及其附属机构将不时以主交易商或代理人的身份，向客户买卖HSBC研究覆盖的公司所发行的有价证券/工具（包括股票和债务证券，含衍生品），或作为本报告中提及的有价证券/工具的市场做市商或流动性提供方。 分析师、经济学家和策略师的部分薪酬参考汇丰银行的盈利能力，该盈利能力包括投资银行业务、销售与交易以及主经纪业务收入。 此次分析的更新何时发布，或将在什么时间范围内发布，尚未确定。 非美国分析师可能并非汇丰证券（美国）公司的事务关联方，因此可能不受 FINRA 规则 2241 或 FINRA 规则 2242 对其与目标公司沟通、公开露面及持有证券交易的限制。 某些司法管辖区，如美国、欧盟、英国等，实施的经济制裁法可能会禁止受这些法律约束的人员进行某些类型的投资，包括通过交易或交易特定发行人、行业或地区的证券。本报告不构成就任何此类法律提出的建议，也不应被解释为诱使违反此类法律进行证券交易。 本报告提及的任何公司的披露信息，请参阅该公司最新发布的报告，网址为 www.hsbcnet.com/research。汇丰私人银行客户如需查询其他研究报告，应联系其客户关系经理。欲了解本报告所使用的专有模型的更多信息，请联系撰写该报告的分析师。 汇丰银行（HSBC）可能会在其研究报告的开发中使用经汇丰银行批准采用的人工智能（AI）工具，利用这些技术分析大量数据、提高效率并改善整体用户体验。这包括但不限于释义、开发合适的标题和辅助数据可视化。需要注意的是，虽然AI工具在报告创建的各个方面提供协助，但本报告中所有投资建议和观点均由我们的研究分析师独立制定和批准。报告的最终内容反映了我们研究分析师的专业判断和专业知识，确保符合监管标准并维护研究流程的完整性。 额外披露 本报告日期为2026年8月3日。 本报告包含的所有市场数据截至2026年7月31日收盘，除非另有日期和/或具体时间。报告中注明了日期。 汇丰银行已制定程序，用以识别和管理与其相关的任何潜在利益冲突。 商业研究。汇丰的分析师及其参与研究和传播的其他员工。独立于汇丰银行投资银行业务，进行研究、运营并设有独立的管理汇报线。投资银行、主经纪业务和研究业务之间已建立信息壁垒程序。为确保任何机密信息及/或价格敏感信息均得到妥善处理。 第四条 您不得为（一）确定利率之目的，参考本文件中的任何数据。 生产与分销披露 本报告由作者于2026年8月3日格林威治标准时间08:12制作并批准。 2.为查看本报告首次发布时间，请访问 https://www.research.hsbc.com/R/34/tKdfNT6 上的披露页面。 免责声明 报告发行人级别 16，香港特别行政区皇后大道中1号电话：+852 2843 9111传真：+852 2596 0200网站：www.research.hsbc.com 截至2026年5月13日的法人类别： 汇丰银行有限公司；汇丰欧洲大陆；汇丰欧洲大陆有限责任公司，德国；汇丰中东银行有限公司，迪拜国际金融中心；香港上海汇丰银行汇丰银行中东有限公司迪拜分行；汇丰投资证券公司伊斯坦布尔；香港上海有限公司 香港银行有限公司；香港上海银行有限公司新加坡分行；香港上海银行有限公司首尔证券部；香港上海银行有限公司首尔分行；汇丰前海证券有限公司；汇丰证券（台湾）有限公司；汇丰证券及资本市场（印度）私营有限公司，孟买；汇丰银行澳大利亚有限公司；汇丰证券（美国）公司，纽约；汇丰墨西哥，SA，多元银行机构，汇丰金融集团；HSBC银行SA 本文件由香港上海汇丰银行有限公司（“汇丰”）为向其机构及专业投资者（根据《证券及期货条例》（第571章）定义）提供其香港受规管业务信息而发出；本文件并非为香港零售客户而设，亦不得分发给香港零售客户，除非获得特别许可。香港上海汇丰银行有限公司受香港金融管理局规管。香港收件人如有查询，须致函其香港汇丰联系人。若本文件由汇丰附属机构的客户收到，则其提供给收件人的内容须受收件人与该