申万宏源房地产链白皮书地产篇：以国际经验鉴地产投资之道

一、核心要点 1. 本次会议为申万宏源2026年度房地产链白皮书地产篇深度研究电话会，核心内容包括房地产行业指标规律判断、日美地产复苏国际经验、国内地产链估值与投资机会。 2. 国内地产指标规律：拿地领先新开工时长从2017年前6个月延展至2018年后6-9个月；2021年以来拿地、开工降幅接近80%，2026年预计开工降17%、竣工降15%、施工降14%、地产投资降13%，2027年开工有望底部复苏。 3. 国内地产销售：2022年后销售与拿地阶段性分化，2026年销售金额或降约10%；行业呈前端偏弱后端承压特征，结构性行情将成主流。 二、国际经验总结 1. 日本经验：核心城市房价底领先全国约5年；全国房价底前地产股估值修复弹性大，产业链股业绩修复后股价持续性更强。 2. 美国经验：核心城市房价底领先全国约3年；地产股与产业链股表现契合，产业链股业绩持续性更优。 3. 共性结论：核心城市房价率先止跌，地产股先修复、产业链股后接力，龙头股跟踪核心城市房价。 三、估值与投资判断 1. 地产链估值：表观PE失真，2010年以来PB中枢2.4倍，当前均值2倍，主业地产开发公司PB贴近历史低位（近0.7倍）。 2. 投资机会：总量时代已过，一二线城市及结构性机会凸显；推荐建发国际集团、建发股份、华润置地、中国海外发展、贝壳等基本面扎实标的。 四、风险与关注 1. 行业复苏不及预期，核心城市人口、购买力流入力度不足；2. 地产企业信用风险未完全出清，拿地主体缺失问题；3. 政策刺激力度弱于预期，行业杠杆转型进程缓慢。