以国际经验为鉴，探地产链价值之道：房地产链白皮书：房地产篇

核心观点

• 行业底部临近： 中国房地产行业经过深度调整，量价调整幅度、调整时间和居民资产负债表调整均已较为充分，行业基本面底部正逐步临近。
• 核心城市引领复苏： 无宏观政策放松背景下，上海等核心城市楼市改善更为健康，核心城市房价领先止跌回稳，并将赋予龙头房企后续基本面和估值面十足弹性。
• 地产链价值投资机会： 当前开工端降幅最深、后续弹性可期；竣工端进入下行通道、但二手房表现超预期，C端竣工链更具优势。
• 投资评级： 维持房地产及物管“看好”评级。

关键数据

• 2026年预测： 开工同比-16.8%、竣工同比-14.6%、施工面积同比-14.3%、地产投资同比-12.6%、销售面积同比-7.5%、销售金额同比-9.4%。
• 日美经验： 日本东京房价领先全国约5年止跌回稳，美国旧金山为首6城房价领先全国约3年止跌回稳。
• 地产链估值： 2010-2026M5期间房地产产业链PB(LF)中枢在2.4倍，2026年5月为2.1倍，处于历史低位。

研究结论

• 地产链估值处于历史低位： 地产链估值处于历史低位，具备超强阿尔法收益。
• 地产分化加大： 开工链超跌，竣工承压，二手房表现超预期，C端竣工链更具优势。
• 龙头房企受益： 未来具备更强库存管控能力、更强产品溢价的优质房企更具优势，优质房企有望进入底部拐点时刻。
• 产业链持续性更佳： 全国房价底左侧房地产弹性更强，右侧产业链更强，产业链公司股价持续性会更好。

投资建议

• 主要推荐： 优质房企（建发国际、中国金茂、中国海外发展、绿城中国、滨江集团、招商蛇口、保利置业、中海宏洋、建发股份、越秀地产、保利发展、华发股份）、商业地产（华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金）、二手房中介（贝壳-W）、物业管理（华润万象、绿城服务、招商积余）。
• 关注： 城投控股、新城发展、大悦城、我爱我家。

风险提示

• 行业资金趋紧，收储和城改不及预期。