申万宏源房地产：沪八条政策解读与地产投资逻辑

发布时间：2026-08-20 一、AI总结内容 一、核心政策解读 1. 沪八条为上海多部门联合出台，涵盖五个方面八项政策，核心有效政策针对外环外，包括二手房首付比例降至15%、以旧换新最高补8万、加大城中村改造房票安置力度、加快收购二手房作为保租房。 2. 政策出台时点超预期，北京8月8日先出政策，上海在已筑底回升基础上再加政策，明确夯实一线城市价格底部的意图，且会根据市场情况持续出台政策。 3. 上海自身已筑底：2025年1-7月上海房价累计涨9.2%，500万以下户型涨12%-13%，政策主要补外环外短板，打通内外环置换链条，利于市场健康持续改善。 二、地产投资核心逻辑 1. 中期供给底部已现：2025年10月起50城二手房挂牌量将进入3-4年下行周期，原因包括竣工补跌（保交付拖延挂牌时间，拿地到挂牌周期延后）、租售比提升（70城租售比达2.7%超公积金利率），新房到二手房供给收缩，需求弱时供给也能形成坚实底部。 2. 需求弹性待释放：宏观经济与消费走弱下，未来仍有需求端政策出台预期，当前供给夯实底部，需求孕育弹性，板块配置价值凸显，建议重点关注地产板块。三、推荐标的及逻辑 1. 建发国际：大股东按0.85倍市净率增持，2026年起结算优质房源进入业绩上行期，或推股权激励，股息率5.5%，拿地销售及产品力表现优秀，首选标的。2. 其次推荐华远地产、中国经贸、中海外发展、滨江集团、贝壳等，皆具备不同维度的配置价值。四、后续关注与风险 1. 后续需关注核心城市政策落地效果、供给收缩节奏、需求端政策出台情况、经济数据变化对地产市场的影响；风险主要为宏观经济复苏不及预期、需求回暖缓慢。 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加申万宏源房地产沪八条的政策解读，供给夯实底部需求蕴藏弹性。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明，请参会人员务必注意本次电话会议交流内容仅限参会人员内部参考，任何机构或个人不得以任何形式对电话会议任何内容进行泄露或外发，请勿以任何方式索要、泄露、散布、转发。电话会议纪要、任何泄露电话会议纪要等信息的行为均为侵权行为。申万宏源研究保留追究泄露转发者法律责任的权利。 好的，那各位投资者朋友，大家下午好，我是申万房产袁豪。那欢迎大家参加我们今天的这个电话会议，因为这个中午的时候，上海推出了沪八条的这个政策。那我们这个也呃抓紧这个时间，在这个盘后第一个时间呢，给大家去解读一下这样的一个政策。呃，其实在前段时间的时候，我们其实给大家也分享过我们看多房地产。 板块包括房地产产业链的整个。大的逻辑，那么这次来了这个。第八条的政策的话，其实是进一步的在好上加好，进一步的夯实这个核心城市的这个价格底部的这样一条逻辑。那我们今天给大家分享的这个 呃，这个这个政策解读呢，其实一部分是结合我们之前的逻辑。 但结合这个政策的这个预期，包括这个政策的效果。那一起这个综合起来，那我们今天的这个题目呢，叫供给方式底部。需求蕴藏弹性。那首先还是先看这次的这个整体的政策。 那这次的政策呢，就是起源其实应该是七月三十号的。啊，这个政治局会议，那政治局会议里面呢，没有做过多的这个表述。啊，就是只说了一句稳定房地产市场。那可能有些人会觉得这个没有太多的这个政策了，后续。 啊，用的词也仅仅就只有七个。是一个字。I 那但是呢，就是在八月八号的时候呢，就北京放松了限购，也提升了。这个提升了这个公积金的额度。 就在今天八月二十号。就上海的这个多多部门呢，就一起联合出出台了这个互帮条。这个互发条呢，一共是有五个方面。八项政策 那里面呢，包括了像这个。 呃，这个公积金的这个额度的提取优化个人住房信贷实施以旧换新购房补贴。啊，推行房票安置，还有这个收购二手房这些。啊，这个一共五个方面，八项政策。但如果去要去细说的话，真正里面只是四个。 这调整测试相对是还是有一点用。的。那在这个五个方面发上政策呢，一共主要是涉及的更多的是外环外。就政府的目的还是比较明确的。 那当然四项比较有用的政策呢，第一项呢就是 呃，这个外环外环外二手房的首付比例呢？就是改为百分之十五，之前的是百分之二十。那这个基本上就把二套房的这个比例呢也下降了百分之十，这个其实还是一个。比较低。 比较就是个大力度的这个政策。啊，那第二条呢是以旧换新。那之前呢，就是以旧换新里面有两个。补贴一个是以旧换新的这个贷款补贴，大概有个上限五万。 那么还有个购房补贴呢，以旧换新的购房补贴呢，有个三万，两个加起来呢，最多有个八万。等于在这个外环外去买新房的话，最高可以补个八万。那这个其实对外环内外来讲的话。力度其实也挺大了。 那么第三个呢，是这个加加大房票的这个城中村改造的这个过程当中。绑票安置的这个力度，那第四个呢，就是加快射箭。收购二手房这个住房，去作为这个保障性租赁住房。那其实这四条呢，其实 主要是针对外环外。 啊，这个形成一个托底性的这个政策。目的也很明白。在二月底的时候推出了第一次的这个政策，那么在八月。那八月中下旬的时候，又推出了第二次的这个放生政策。 那就是不讲这个政策内容本身。也是从这个时点上来讲的话，我觉得已经很超预期了。呃，首先八月八号的北京的那个政策已经是挺超预期的这个行为。因为往往在历史上。 核心城市的放松的政策在七月底政治局会议之后。往往都是放在八月底、九月底。因为八月初领导人基本上都还在放假、休假、休养的过程当中。一般不大会出政策。 而且以往。北京基本上都是最后一个城市出政策。这次北京放在八月初，而且第一个城市去政策这个本身。啊，不管他内容怎么样吧，也是十点上已经很超预期。 那么第二点呢，在对于上海来讲。上海现在其实已经是驻地。我们之前给大家分享的时候，我们的观点是说上海。这个已经见底，底部就是。 不是现在，也不是未来，是今年的一月份。而我们这个，我们自己的数据核心上来。一到七月份，上海的房价累计上涨已经百分之九点二。已经是在筑底回升过程当中。 其实在我们自己的这个预期当中，上海可能后面短期之内可能也不必要出政策，可能也已经筑底，甚至未来会逐步的改善了。但在这个基础上。这个时点上。紧接着，北京立马又出政策。 这个一方面其实不断的在。就代表这个政策的意图。那这次的意图现在很明白，就是要夯实一线城市的价格底部。啊，跟前几年不一样。 前几年可能就是，如果一线城市出了一个政策。做好政策之后呢，就可能过两三个月看效果。啊，那如果没有效果，再出如果就是效果有了。那基本上也不出政策了，基本上我就。 可能就是拖个底。就是甚至 嗯，稳住或者略微的还在下行。反正也是达到目的了。那这次很明白。 这次基本上就是出完政策观察几个月。啊，如果跌了，肯定是要出政策的，如果稳着。甚至这个改善的力度还不够大，那可能还是要出政策。现在就是很明白呀。 把这个一线城市的这个价格的底部。这个夯夯实。那通过核心城市的价格稳定之后。再向外去传递。 那这个态度其实是非常的明确的。那这次上海的这个政策就进一步的说明这个，因为我们之前其实根本 没有预期，可能还会出。啊，新一期的这个政策，所以今天很多人可能一上一看到了之后。当中这四项看上去感觉好像是有手机预期的。 但最后就是嗯，也也没有第一期，因为本身也没有预期，大家会觉得这个力度好像也不大。但这个基础是上海已经在止跌回升的基础上。而在这个进一步的W D 那如果在细节来看的话，上海其实外环外已经相对比较强，中环内也已经比较强。那现在其实是把最弱的外环外那一部分再打个补丁。 那如果是这样的话，本身外环内以及外环内已经在形成。置换链条的向上传导，如果把外环外的补丁赶上的话。那内外环以内和外环以外的置换链条也可以进行进一步的打通。那这个其实对未来的整个游戏的更健康。 而持续的这个改善，其实是一个非常有必要的。所以我们从第一点上来讲的话。其实无论是北京的八月八号的政策，还是上海八月二十号的政策，十点上都是超预期的。尤其上海的这个。 完全没必要的这个基础上，还推出了政策。更明确代表现在需要。当时核心城市的价格底部这样的一个态度， 这样的一个底线。这不是态度，甚至是底线了。 那么在这个基础上呢？你再去看另外的这个政策。就更宏观的政策。我今天也去。 Yeah. 要PR，基本还是维持不变。那么在年初上半年以来，其实政策的预期是低预期的，在去年年底、今年一月份的时候。就是大家预期可能后面还会推出进一步的这个政策，所以一月份的时候地产股其实有所表现。但后来上半年其实啥也没推出。 收储也没有，贴息也没有。啊，这个融资房企的融资政策也没有退出来。啊，所以大家就觉得，而且后面发现科技也越来越强，所以一对比之下就觉得。可能。 地产作为一个老的、传统的经济发动机，可资金。没有太强的这个必要了。那么如果在这种预期之下呢，就是大家可能会觉得 后面是不是也不大会再出现这个这个政策？但是现在其实甚至就是在七八月份。 大家还可能在预期现款销售啊，这样一些政策是不是还会进一步的这个推出？啊，当然我们也不清楚后面会不会推健康销售，但目前从 八月份 八月初的北京的政策。八月二十号，上海的政策来看的话。其实整体对这个市场还是一个呵护的这个状态，而且在现有的这个。 嗯。嗯。所以进一步的要去。呃，就推出一些。 呃，具有收收收缩性作用的这些政策的概率，其实是在显著的这个下降的。所以我觉得这个第一点上是明确了政府夯实核心城市价格底部向外。蔓延的这样的一种态度和想法。那么另外一方面呢，就是也其实是在进一步的改善这个政策的预期。 呃，这个是我们对于整体这个这个政策对于 上海的这个政策对于全国政策的。ちょっと。这个解读吧，对于上海本身来讲，像刚才也说到，其实就上海跟外环以内、中环以内明显是很强了。外环以内其实现在也还很不错。 我们自己统计呢，一到七月份的上海的房价已经上涨了百分之九。啊，这个当中五百万以下的已经上涨了百分之十二、十三。接着在五百到一千万，可能上涨了个百分之九左右。接着，呃，一千万以上可能涨得比较少，还 只有一个百分之四以上的这个月入的这个上涨。 呃，但渐渐的也在形成置换链条，尤其是在中环以内。啊，外环以内。那么现在呢，把最后的一块。就比较弱的这个趋势区域。 就外环外这块补丁给挡上的话，那无论是在 新房和二手房的置换链条，还是这个外环内和外环外的置换链条，进一步的打通的话。这个会是有利于未来上海的价格进一步的这个。更健康的这个上市 Okay。那这是在政策方面。 但其实就是大家如果理解我们的大逻辑的话。我们其实整体的这个逻辑里面对。需求这一端，政策这一端打的预期并不多。我们更多的这个逻辑其实是基于供给的。 我们的大逻辑是。2025年10月份，我们将进入进见到一个中期的供给底部，而且会迎来一个三年的下行。这个中期的底部是主要指的是二手房挂牌量，50个城市的二手房挂牌量从去年10月份、2025年的10月份开始往后会下行3到4年左右，而这个下行就会导致在未来一段时间里面，我们的供给缩量，极致的供给缩量会夯实这一年周期非常强烈的底部。那为什么会下行呢？ 主要是两个原因，一个原因呢是竣工补跌。那竣工其实本身应该在二四年的时候，二三二四年的时候就应该下行了。二一年四月份拿地见顶之后，应该在差不多二三二四年就应该下行。但因为保交付的原因，把竣工呢往上顶往后延啊，导致原因原本应该在二四年年底啊，二手房挂牌量下降的这个行为呢延后到了二五年十月份。 因为从拿地到开工六个月，开工到具 竣工三十个月，竣工再到二手房挂牌量差不多六到十二个月。所以从拿地到二手房挂牌量应该是。三年半到四年的时间。21年4月份加3年半到4年，就应该在24年年底到25年年初的时候，二手房挂牌量就下降了。 但由于保交户的原因。把这个竣工和二手房挂牌量又往上顶，往后延了。那么现在呢，二五年开始保交付。它是显著的推脱。 所以，二手房挂牌量就会开始下跌。开始下庭之后呢？竣工的补跌就是补跌。啊，应该会延续一个三到三年以上的时间吧。 今年上半年拿地还下降了百分之二十六。二十七左右，那么竣工还会在今年七月份的这个基础上呢，进进一步的这个差个三年左右。要综合起来。啊