中信证券 REITs资产周周谈第14期可持续指标对不动产经营表现的影响不动产

00:00:04 大家好，欢迎参加REITs资产周周谈第14期，可持续指标对不动产经营表现的影响会议。目前所有的参会者均处于静音状态，在演讲结束后将给大家留有提问时间。现在开始播报声明，声明播报完毕后，有请主持人开始发言，谢谢。本次会议为中信证券白名单会议，仅限受邀客户参会，未经中信证券和演讲嘉宾书面许可。任何机构和个人不得以任何形式将会议内容和相关信息对外公布、转发、转载、传播、复制、编辑、修改等。如有上述违法行为，中信证券保留追究相关方法律责任的权利。 00:00:53 好诶，各位投资者大家好啊，我是中信证券不动产分析师张连晨啊，咱们又在同一个时间来见面了啊。那么我们呢啊，这个瑞S资产周周谈的一个系列电话会呢啊也会持续的召开，我们将进一步的邀请业内的大咖专家，以及我们中信证券不同行业组的分析师，从不同的角度来分享对于瑞its市场的观点，聚焦不同业态和资产。那么本期呢是我们系列电话会的第14期啊，将由我和我们ESG研究的分析师汤可欣老师来进行一个共同主持。 00:01:22 那么今天呢，我们也非常有幸地啊，邀请到了我们建筑可持续发展领域的大咖专家，中国建筑节能协会副总工程师彭琛老师来详细地分享一下，可持续发展指标对于不动产经营表现的影响。 00:01:37 那么我们关注到啊，中国建筑节能协会和彭老师的团队啊，在这个不动产可持续发展领域的研究呢，可以说是深耕了多年。那么首先呢，也是有请彭老师来向投资者们来介绍一下啊你们团队的工作和成果。那么我们呢也的确了解到了你们和很多这个不动产的运营方啊，都是有这个合作，那么也是想呃请您再介绍一下啊，你们建立了一个怎样的不动产的一个可持续啊指标的一个体系，目前呢是包含哪些内容？那么先请彭老师解除一下静音啊，请您来进行一个简单的介绍。好，谢谢谢谢张老师，谢谢各位在座啊。今天非常荣幸 能够跟大家分享一下， 00:02:16我们在做这个建筑可持续或者不动产可持续指标的相关标准试点和呃，方法论工作。 00:02:23那么刚刚张老师这个问题呢，我觉得非常好也非常重要啊。 00:02:27 我本人呢，因为长期从事这个建筑节能绿色发展的这个行业呢，呃，有一有幸呢，其实我们要把呃存量市场现在这一句话说，我们现在其实是存量市场可持续发展这个关键性命题呢。能够跟在座的各位投资者以及广大的市场的投资者们呢，能够共分享我们对这个行业的发展的一个认识。 00:02:49 那么首先呢，其实我们对可持续指标有一个背景哈，因为从十一五以来，住建部啊其实我们住房城建建设部呢，其实一直在抓这个房屋建设质量。那么这个过程呢，伴随着房地产行业发展的20多年呢，其实呃总体上讲，这个建筑的建造施工质量呢，从呃到现在呢其实。有很大的提升，这一点我想大家可能从国内外的一些，这个房房屋的这个建造都能看出来，中国建筑建造那个叫基建狂魔能够取得很好的成绩。但是呢， 00:03:22 有个核心的问题就是在存量市场上，我们不是比谁盖得好，而是比谁管得好。而比谁管得好这件事情呢，其实跟今天我们呃讨论的这个REITs这个话题呢密切都很相关，所以呢我们重点要解决我们怎么向啊，咱们的投机构投资者市场投资者也好，来回答我们的项目底层资产管得好。因此呢咱们投资它的REITs份额不光今年有收益，明年有收益，今年收益好明年收益好，未来持续20年30年依然能够有稳定的投资回报，这是我们这件事情的一个出发点。 00:03:57 那么解决核心的问题呢，其实是什么？其实我们把一些看不懂的就是在底层资上，或者说我们硬件层面上，大家投资者做机构投资人可能看财务数据，看这些一些商业数据。指标数据非常清楚，那么我们怎么来看房子啊？它的可持续绿色可持续也好，还是说我本身从经济性可持续上怎么来看懂这件项目？这就很需要我们跨界领域的一个共识，这是我们做 的一个事情的一个出发点和方法。 00:04:27 那么简单的说，我们的可持续指标呢，其实呃工作呢，前期做了非常多的调研，我们调研了国内外呃各种可持续标准，包括ESG包括各种这个标准的呃就是对于指标的一些定义和描述。那么我们发现呢，其实需要让大家或者说让行业和市场呢更准确地去理解，去理解什么叫可，那最好的方式就是不要提太多复杂的大家可能理解不了的指标。 00:04:58 那么基于这个认识呢，我们把可持续指标呢就这样来先给大家做个定义，我们呢不是给资产打分，而是用呢一些可连续复可复可复算可解。式的数据来描述我们的不动产资产目前是什么样一个运营状态。我们不会关注企业层面的ESG，因为企业的业层面的ESG可能是跟这个企业本身的属性有关，但也不是对于建造阶段，而是从运营阶段。 00:05:26 我们投入发行瑞士以后，我们看收入和必要维护的运营基础设施啊，设备可靠性、空间使用和住户体验，以及呢能源和生态约束下的运行表现，这是我们大概做这个可持续指标的一个哎整个范围。所以呢，我们相对来说，大家可能很有的有的这个投资者可能还比较熟悉绿色建筑，或者有的投资者也是也比较了解那么一些评价标准。 00:05:53 那这里头呢，其实我们重点强调的是，呃可持续指标是可以被动态量化连续观测到的一些定义清楚，技术指标非常明确的指标，那么具体讲，那我们这样来做这个指标的描述，比如说。 00:06:10 说我们有一项指标呢，它具备6以下6个条件，第一呢这个指标是技术可观测，就是我们可以通过现在的呃物联网设备或者我们其他的手段呢，能够在。看得到这个指标，第二个呢，经济上可以获得，我们为了获得这个指标呢，不需要花太多钱，不需要花10万20万去获得一个指标。 00:06:32 第三呢，它的口径统计口径定义口径能够被市场所认可所接受。那么第四个呢，它的趋势可以被追踪啊，历史发展什么阶段可以被追踪，结果呢，能够跟我们呃。财务表现我们的 这个经济呃表现呢能够相相互解释，并且自己的发展的这个趋势呢能够也对应解释到运营状态。最后呢，我们数据可校验可以验证它真实。 00:07:01 那么这样一个指标呢，我们把它纳入到我们可持续指标里头去。 00:07:06 大家注意到我的讲话呢，其实我们是没有给大家一个很具体的清单，但我们给了一个好很明确的指标的来源。这里的指标呢我们梳理了一些，比如说我们的能耗、EUI能耗强度、关键设备故障率、工单关闭时长、二氧化碳浓度达标率、温度达标率、出租率稳定性、租金收缴率等等。 00:07:28 我们一项一项指标呢，我们对它这6个维度的属性在具体项目上去进行判断。那么有了这个一个框架以后呢，我们跟大家说我们的不动产的可持续指标呢，采用了一个收纳收收纳制收入制啊，不断基于我们现在的技术。 00:07:49 经济可行性的评价下的指标呢，丰富完善去描述和定义大家各在座的各位机构投资人投资的。 00:07:57 底层资产的硬件情况啊这些呢，其实是我们在做这个指标的一个整个方法论。那么最后呢，我们现在核心关注的6个方向啊，跟大家报告一下，我们大家关关注呃底层资产的成本可控设施保障系统的效率，空间的活跃度、生态合规啊，比如说我们碳排放等等舒适健康影响到我们出租的满意度等等。那么这几个方向呢，实际上也是我们在做这个指标体系，梳理了过去和国内外现有的可持续指标标准的范围，那么以上呢做了一个大概介绍啊，这些指标也后面看看主持人还有哪些问题，我们可以再进一步展开，谢谢。 00:08:41 诶，好的彭老师，那个刚刚听您这个一个介绍呀，就是我们对您这边整个的一个指标的一个体系，然后包括您这边的一些工作的成果啊，有了一个大致的一个了解啊当然了，我们从一个投资者的一个视角，从瑞its从不动产投资者的视角来看啊。因为我们更多会聚焦到这个不动产的一个实际的一个经营表现啊，可能最终呢落到这个具体的出租率、租金、 资本开支等等啊，来体现在最后的一个现金流的一个表现上。 00:09:07 那么从您的一个研究者呃成果和经验来看啊，就说您刚刚提到的这样子的指标体系啊，具体呢会有哪一些呃影响啊，也是想请您那个以这样比较具体的一个案例来进行啊一定的一个展开。 00:09:21 就是从您的一个视角上来看啊，投资者接下来进行这个不动产投资或者具体到这个瑞its投资方面啊，需要核心关注哪些可持续的指标啊，来对他们的这个投资决策来进行一个啊参考一个借鉴啊，这相请您以具体的案例来进行一个分析啊。 00:09:40 好的，那么我们的可持续指标对经营的影响，其实大家关注这些点呢有四个通道呢，传导到我们关心的这个投资收益下，一个是成本，一个是收入capex和风险啊这四个。那么其实我们把可持续指标呢再展开讲一讲，我们强调的是一个动态连续可观测，那么动态连续指标它其实是呃在某一个节点的。这个跟踪动量化，但是更多的呢，我们会把这些指标所涵盖的物理含义，以及对我们这个投资产生的影响呢来进行这个叫关联。 00:10:19 那么几个路径啊，我们有几个案例跟大家分享分享，看看我们这个可持续指标能不能给在座的各位投资者，或者机构投资人呢，能够有一些这个就是感兴趣的地方。 00:10:30 那么第一个呢，其实我们讲到我们不动产和商业不动产，尤其是在业不动产呢，它其实每个楼下面其实都有空调冷机，我们叫冷机啊，冷水机组做空调供冷啊。现在正好这几天天气很热，那么空调呢其实是一个耗电大户。那么它的空调机组的这个效率呢，其实我们有一个比如说标准的额定效率是一。那么随着这个项目的运营呢，我们估计周期啊，大概一个冷机的有效使用周期呢，或者说高效使用周期大概是20~25年，那么随着这个使用使用年份增加呢，它的效。效率啊会逐渐的降低啊， 00:11:09 举个例子，有的有的项目呢，它的效率从开始投入呢投入生产投入这个使用的时候呢，比值COB比值参照额定的是0.92，经过几年以后呢，3~5年以后呢，它的衰减到了0.76。 那么这个衰减下呢，同样输入哎我们这个。做同样的冷，做同样的冷，我们年的每年的能耗费用有大量的增加。这个三年下来，每年核算年耗年这个空调能耗成本呢增加了100多万。这100多万呢，相当这个传递到我们的E比大这个里头去呢，相当于这个项目上降低了呃1.2个百分点，那么实际上它就吞噬了我们可分派的这个。 00:11:53 利润那么第二个呢，就是我们讲我们叫预防性维护不足。这个楼里面很多设备设施，因为今天中午刚刚和平安的一个老总在聊哈呃，那么我们聊到一个点，其实中国大量的楼呢，其实是22002年后开始大规模的城镇化建设。那么很多项目呢，它的设备设施硬件条件，它其实要经历过周期性的维护改造，那么维护改造这件事情，它实际上是要有大量的资金投入的啊。比方说我们有第二个案例啊，就是它的电梯的维护啊，预防性维护不足，所以它比其他项目的这个就是损坏的比较快啊。 00:12:32 维护执行率呢，我们调研了一些项目，可能开始的时候能够呃保证头两年呢95%的维维维护维维保，等到这几年呢可能降到了60%。那么电梯故障率呢从原来的呃0.54啊每台每年呢飙到了2.3，那么这个两到三年内呢可能要集中换一批电梯啊，这个费用也其实每。面积也不小，大概也要200万左右的这个费用。那么同样就由于我们在日常管理过程中，对于维维护维保的动作执行不到位，那么侵蚀了我们的这个typepeex。 00:13:05 那么第三个呢，是我们的室内环境啊，这个这个其实大家可能讨论的也比较多，但最大的它主要的影响呢，实际上是对于我们的租户的续约和或者说我们的这个投诉，导致我们的不满。 00:13:18 这些问题呢，其实在项目上层面上是一个比较微颗粒度的问题。但是反映到我们整个项目上来说，我们投资的这个呃商商场或者商业不动产，它可能每天都在发生，而日积月累产生的这些问题呢，就会逐步地传递到我们投资收益去上去。 00:13:37 而这一点呢，其实我之前跟有一些这个这个这个投资者讲哈，其实我们跟呃因为我也是不是咱们这个外，我是一个外行，因为我不太懂投资，但是从我们的了解上讲呢， 00:13:49 因为REITs项目呢，它可能是一个20年30年长周期它。不是股