中信证券 REITs资产周周谈第14期可持续指标对不动产经营表现的影响不动产

可持续指标对不动产经营表现的影响

指标体系介绍

• 定义： 可持续指标用于描述不动产资产的运营状态，关注运营阶段而非建造阶段，通过可连续复算、可解式的数据来体现。
• 范围： 收入、必要维护、运营基础设施设备可靠性、空间使用和住户体验、能源和生态约束下的运行表现。
• 指标选择： 强调技术可观测、经济上可获取、口径统计定义被市场认可、趋势可追踪、数据可校验，具体指标包括能耗、设备故障率、工单关闭时长、二氧化碳浓度达标率、温度达标率、出租率稳定性、租金收缴率等。
• 指标体系： 采用收纳制，不断基于技术经济可行性评价下的指标丰富完善，目前关注成本可控、设施保障系统效率、空间活跃度、生态合规、舒适健康等6个方向。

指标对经营表现的影响

• 影响路径： 成本、收入、资本开支、风险。
• 案例：
  • 空调机组效率： 效率衰减导致能耗费用增加，降低项目利润。
  • 预防性维护不足： 设备故障率升高，导致维护成本增加，侵蚀项目利润。
  • 室内环境： 租户投诉和续约问题影响项目收益。

指标体系建设难点和突破方向

• 难点： 披露口径不统一、数据治理成本高、信息不对称。
• 应对方法：
  • 制定可持续指标标准，统一口径。
  • 建立数据治理标准和方法，降低成本。
  • 加强政策引导，推动优质项目披露。

碳排放指标

• 数据质量： 当前碳排放数据披露欠缺，能耗强度数据相对成熟。
• 影响：
  • 成本端： 降低能耗费用。
  • 收入端： 绿色租赁溢价。
  • 估值端： 提升项目估值。

数据可得性和治理

• 覆盖度： 新建项目数据基础良好，成熟运营期项目存在数据孤岛问题，老项目需逐步开展数字化投入。
• 提升方法： 将数据应用于日常能源管理，结合实际应用场景和流程。
• 低成本治理方案： 关注数据应用，而非单纯监测。

未来展望

• 指标体系建设方向： 不断完善指标体系，提升项目管理水平，吸引更多租户和消费者，提升项目收益。
• 政策导向： 发改委、交易所、ESG规范要求等都支持可持续披露。
• 平台建设： 建立基于动态量化的在线网站或APP，向投资者展示项目可持续指标表现。
• 参与主体： 需要更多机构和投资者共同参与指标体系建设和平台建设。