公募REITs五周年：首批商业REITs即将上市

主要内容： 2026年第22期（总第888期） ◼本周看点 年初至今，随着商业不动产公募REITs申报通道全面放开，市场申报储备项目不断增加，我国正式进入基础设施REITs与商业不动产REITs并行发展阶段。截至6月9日，我国商业不动产REITs累计申报20单，总申报规模703.64亿元。下面将从底层资产结构、项目审核进度、首批上市项目及市场现状及影响等维度对在审项目进行分析。 中证鹏元资信评估股份有限公司研究发展部 吴进辉wujh@cspengyuan.com 底层资产方面，当前在审项目整体可划分为四种类型：一是酒店及酒店文旅复合业态，共计4单；二是单一商办业态，包括茂业商业REIT和上海地产商业REIT；三是单一购物中心业态，为当前申报的主要品类，共计9单；四是商办、购物中心等多品类复合业态。 赵云蛟zhaoyj@cspengyuan.com 申报情况来看，紫金华住安住商业REIT、北京国资商业REIT、星河集团商业REIT和华润置地商业REIT这4单项目处于深交所的已问询阶段；上交所中12单项目均处于已反馈阶段，涵盖酒店、综合商业体、城市购物中心等资产；上海地产商业REIT、砂之船商业REIT、唯品会商业REIT、首农商业REIT是首批试点商业不动产REITs，已完成全部询价流程，处于待上市阶段预计6月18号左右正式上市。 陈佳烨chenjy@cspengyuan.com 从首批4单项目的询价结果来看，砂之船商业REIT网下认购倍数达103.81倍，以5.531元/份的上限顶格定价；首农商业REIT和唯品会商业REIT的网下认购倍数分别为80.16倍和68.03倍，发行价分别为3.013元/份和3.848元/份，均极度贴近询价区间上限。相比之下，上海商办的网下认购倍数为38.55倍，最终定价4.092元/份，处于询价区间80%左右水平。 在当前市场供给规模增长过快、增量资金有限的情况下，商业不动产REITs的集中落地对市场带来多重影响：一方面，首批商业不动产REITs的落地标志着我国公募REITs二级市场正式迎来基础设施REITs和商业不动产REITs并行发展阶段；另一方面，市场资金承接压力进一步加剧中长期来看，由于场外指数基金已于5月份申报，待指数基金进场后，一定程度上能够对冲供给扩容带来的资金压力，同时商业不动产REITs将被纳入指数样本，有望平滑指数的整体波动，提升指数产品的配置价值。 总体来看，随着商业不动产REITs项目的不断增加与资产类型的持续丰富，我国公募REITs市场供给将进一步扩容。但针对当前市场供需错配的问题，今年REITs市场面临低赔率、低胜率和高回撤问题，市场生态预期下降，今年二级上涨空间有限。展望未来，随着配套体系持续成熟、参与主体不断丰富，中国公募REITs市场是万亿蓝海但任重道远，逐步转向价值驱动的发展模式，推动实现市场的高质量发展与良性循环。 ◼宏观经济 1-5月进出口金额同比增长15.3%； ◼重要资讯、政策监管回顾 国常会：审议通过《实施就业优先战略“十五五”规划》等；国务院：发布《国务院关于对外投资的规定》；国务院：发布关于加强监管防范风险促进私募投资基金高质量发展的指导意见；证监会：召开中国证券投资基金业协会第四届会员代表大会；中金厦门安居REIT扩募份额正式上市； ◼货币市场 上周流动性相对平稳，回购利率涨跌互现；上周利率震荡调整； 一、本周看点 【公募REITs五周年，首批商业REITs即将上市】 年初至今，随着商业不动产公募REITs申报通道全面放开，市场申报储备项目不断增加，我国正式进入基础设施REITs与商业不动产REITs并行发展阶段。截至6月9日，我国商业不动产REITs累计申报20单，总申报规模703.64亿元。下面将从底层资产结构、项目审核进度、首批上市项目及市场现状及影响等维度对在审项目进行分析。 底层资产方面，当前在审项目整体可划分为四种类型：一是酒店及酒店文旅复合业态，共计4单，其中包含3单纯酒店资产，仅复星商业REIT为酒店和水上乐园复合业态；二是单一商办业态，包括茂业商业REIT和上海地产商业REIT；三是单一购物中心业态，为当前申报的主要品类，共计9单，包含砂之船商业REIT、唯品会商业REIT这两单奥特莱斯业态以及银泰商业REIT、新城吾悦商业REIT等7单购物中心业态；四是商办、购物中心等多品类复合业态，目前共有5单项目，其中北京国资商业REIT底层资产为商办和商业街，凯德商业REIT底层资产为购物中心、商办和公寓，资产组合更加丰富。 申报情况来看，上交所按照“已申报-已受理-已反馈-是否通过”的流程进行审核，深交所按照“申报-受理-问询-审核意见-注册或终止”的流程来审核。其中紫金华住安住商业REIT、北京国资商业REIT、星河集团商业REIT和华润置地商业REIT这4单项目处于深交所的已问询阶段，注册上市仍存在较长周期；上交所中12单项目均处于已反馈阶段，涵盖酒店、综合商业体、城市购物中心等资产，规模在10.42-139.28亿元区间，跨度较大，是未来中长期商业不动产REITs市场持续供给的主力；上海地产商业REIT、砂之船商业REIT、唯品会商业REIT、首农商业REIT是首批试点商业不动产REITs，已完成全部询价流程，处于待上市阶段，也是当前市场短期核心供给标的，预计6月18号左右正式上市。 从首批4单项目的询价结果来看，市场资金参与度整体较高，三单购物中心项目几乎顶格认购。其中砂之船商业REIT网下认购倍数达103.81倍，以5.531元/份的上限顶格定价；首农商业REIT和唯品会商业REIT的网下认购倍数分别为80.16倍和68.03倍，发行价分别为3.013元/份和3.848元/份，均极度贴近询价区间上限。相比之下，上海商办的网下认购倍数为38.55倍，最终定价4.092元/份，处于询价区间80%左右水平。资产资质方面，首批4单项目的排序为砂之船奥莱、首农食品集团、唯品会奥莱和上海地产，上海地产虽然资产性质较购物中心略差，但属于商办中的优质标的，资产物理状态良好，运营端能提供相对稳定的现金流，在商办中表现出较强的运营韧性。政策层面，目前保险资金投资商业不动产REITs的相关政策及底层资产“白名单”细则仍待进一步明确，导致险资缺席了首批项目的网下询价，后续相关监管政策的拓宽与落地节奏仍需持续跟踪。 在当前市场供给规模增长过快、增量资金有限的情况下，商业不动产REITs的集中落地对市场带来多重影响：一方面，首批商业不动产REITs的落地标志着我国公募REITs二级市场正式迎来基础设施REITs和商业不动产REITs并行发展阶段，但是由于首批项目网下询价阶段缺乏保险资金等中长期配置型资金的参与，其定价机制主要体现了当前存量资金的风险偏好，其后续二级市场价格走势也具有一定的特殊性；另一方面，市场资金承接压力进一步加剧，首批项目上市后市场供给规模将达到2,516亿元左右，在无增量资金进场的情况下，进一步分流当前市场的存量资金，可能加剧不同板块REITs的流动性分化格局。中长期来看，由于场外指数基金已于5月份申报，待指数基金进场后，一定程度上能够对冲供给扩容带来的资金压力，同时商业不动产REITs将被纳入指数样本，有望平滑指数的整体波动，提升指数产品的配置价值。但整体市场生态的持续优化，仍需依托双向完善：一是适度优化项目供给节奏，避免短期供给集中冲击市场；二是持续健全配套制度体系，多措并举吸引增量长期资金入场，推动机构将REITs产品纳入常态化资产配置范围，实现市场发展从政策呵护驱动向市场化自我调节平稳过渡。 总体来看，随着商业不动产REITs项目的不断增加与资产类型的持续丰富，我国公募REITs市场供给将进一步扩容。但针对当前市场供需错配的问题，今年REITs市场面临低赔率、低胜率和高回撤问题，市场生态预期下降，今年二级上涨空间有限，后续需依托指数基金等增量工具对冲供给压力，并持续完善行业制度规则、拓宽长期资金入市渠道。展望未来，随着配套体系持续成熟、参与主体不断丰富，国内公募REITs市场有望逐步转向价值驱动的发展模式，推动实现市场的高质量发展与良性循环。 资料来源：Wind，中证鹏元整理 二、宏观经济 【1-5月进出口金额同比增长15.3%】 以人民币计价，1-5月货物贸易进出口金额累计20.68万亿元，同比增长15.3%，外贸整体延续稳健增长态势。其中，出口总额11.91万亿元，同比增长11.8%；进口总额8.77万亿元，同比增长20.5%。单月数据来看，5月我国进口金额1.86万亿元，同比增长21.5%，涨幅较上月进一步提升；出口金额2.59万亿元，同比增长13.8，较上月增速扩大4.0个百分点，单月进出口动能持续增强。 产品结构来看，1-5月我国出口产品基本延续开年来分化走势，新动能产业表现亮眼，传统出口品类持续承压。集成电路、汽车及汽车底盘、自动数据处理设备及部件累计出口额分别为9650.54亿元、2889.64亿元和7704.96亿元，同比分别增长83.4%、45.5%、34.1%，增速位居各类出口产品前列；稀土出口表现尤为突出，1-5月累计出口额同比增长40%，增速较前4个月提升12.8个百分点，核心源于国内出口管制政策收紧、新兴产业市场需求旺盛，推动稀土产品价格中枢持续上移，从而在出口数量增速回落的同时金额大幅增长；高新技术产品和机电产品累计出口增速分别达30.9%、18.4%，涨幅均较前4个月走阔，彰显高端制造出口韧性较强。传统劳动密集型产品出口表现疲软，陶瓷产品、玩具、灯具和照明装置累计出口额同比减少22.6%、15.4%、12.6%，持续拖累整体出口增速上行。进口端方面，高端生产性产品需求旺盛。1-5月自动数据处理设备及部件、集成电路分别同比增长59.5%、47.1%，涨幅进一步扩大，同时高新技术产品和机电产品累计增速分别达31.2%、25.3%，反映在AI算力部署加速和全球消费电子周期回暖的双重驱动下，国内制造业生产动能逐步增强，但要警惕高端设备与芯片供应链等关键领域的外部依赖风险。出口地区方面，1-5月我国对中国香港地区出口值同比增加45.5%，涨幅领跑；对韩国、非洲、澳大利亚和东盟出口增速均超20%，表现相对稳定；仅对美国出口增速为负，但降幅较上月有所收窄，压力逐步缓释。 整体来看，1-5月我国外贸进出口总额稳步攀升、韧性持续凸显，且主要集中在新动能行业，传统低端行业表现相对疲软，这一结构性分化恰恰反映我国经济目前处于经济结构转型升级的再平衡过程。展望未来，随着国内产业结构调整持续深化，我国外贸增长将进一步从“规模数量扩张”转向“质量效益提升”。但与此同时，新旧产业迭代和区域市场分化也可能带来阶段性的行业就业调整及区域外贸转型压力，后续需持续精准施策、稳步化解结构性矛盾。 资料来源：Wind，中证鹏元整理 资料来源：Wind，中证鹏元整理 资料来源：Wind，中证鹏元整理 三、重要资讯、政策监管回顾 1.国常会：审议通过《实施就业优先战略“十五五”规划》等 6月5日，李强主持召开国务院常务会议，听取关于做好就业工作的汇报，审议通过《实施就业优先战略“十五五”规划》，研究推进新型工业化有关工作，研究未来产业发展有关工作等，会议强调： 就业是民生之本，要以实施就业优先战略为引领，全面贯彻劳动者自主就业、市场调节就业、政府促进就业和鼓励创业的方针，加强产业和就业协同，持续用力推动就业扩容提质，努力实现高质量充分就业。要健全就业促进机制，完善就业创业服务体系，拓展高校毕业生等青年就业成才渠道，加大重点群体就业支持力度，推动灵活就业、新就业形态健康发展，加强劳动者就业权益保障。要加快培育壮大现代化人力资源，提高教育供给与人才需求匹配度，深入开展大规模职业技能培训，持续提升劳动者知识技能。 推进新型工业化是一项长期战略任务。要把握新一轮科技革命和产业变革趋势，坚持智能化、绿色化、融合化方向，统筹推进传统产业改造提