《城市更新“十五五”规划》政策解读

核心观点

• 城市更新底层逻辑转变：从“增量开发”转向“存量经营”，依赖土地扩张、高周转开发的粗放模式向产业导入、资产运营与功能提升的精细化模式转型。
• 政策目标与量化指标：明确了“十五五”时期的10项主要指标与23项重点任务，重点关注城镇危旧房改造、老旧街区及厂区改造、历史建筑修缮与地下管网改造提升。
• 政策与资金保障：提出7方面政策举措，构建可持续的城市建设运营投融资体系，资金工具将全面加码落地，但严控隐性债务，资金将向核心城市与优质资产集中。

关键数据

• 城镇危旧房改造：目标由“十四五”的25万套/间提升至“十五五”的50万套/间，规模翻倍。
• 老旧街区及厂区改造提升：项目规模预计增长约67%。
• 城中村改造：项目数量基本持平且略有下降，由4100个降至4000个。
• 历史建筑修缮：数量目标上调。
• 城市地下管网改造：长度目标上调至36.5万公里。
• 城镇居住基础信息数字化率：目标设定为95%。

研究结论

• 投资结构转变：房地产相关投资占比由25%-30%下降至10%以下，基础设施及公共服务投资占比提升至90%以上。
• 改造方式转变：全面转向“留改为主”，投资重点从地上环境整治转向地下管网、消防等“里子工程”。
• 对地产的影响：政策严控新增建设用地用于经营性房地产开发，倒逼存量盘活，房屋更新从“大拆大建”彻底转向“留改拆并举与隐患治理”，商质住宅开发仍坚持“控增量、优存量、提质量”。