2026年一季度苏州写字楼和零售市场报告

苏州宏观经济概况 主要地块成交情况 苏州写字楼市场 主要市场指标 注：此表为单季指标 写字楼市场各区域概况 四大核心区域 总存量2,626,605 未来供应（2026-2029）苏州写字楼市场 租赁成交苏州写字楼市场 苏州写字楼市场 市场总结 展望 概况 •2026年一季度，苏州甲级写字楼市场没有新项目交付入市，全市存量录得262.7万平方米。 •2026年苏州写甲级字楼市场仍将面临较高供应规模，但部分项目因招商进度影响或资金周转压力可能延迟入市，在一定程度上缓解市场租赁压力。而从长期视角看，供应端压力仍将持续存在，并进一步加剧现有写字楼与新建项目、核心商务区与新兴区域、传统甲级写字楼与研发办公之间的多维竞争格局。 •在此背景下，业主或将持续调整预期，通过延长免租期、增设装修补贴、推出特价房源等组合策略，在维持出租率健康区间的同时，平衡收益与空置风险。•展望未来，苏州甲级写字楼运营商需重心将由规模扩张转向效益优化与可持续增长。核心区域优质项目凭借抗风险优势，在维持租金竞争力的同时，通过提供增值服务强化客户粘性，巩固市场领先地位，实现出租率与收益的双重平衡。 •一季度，企业租户对租金仍保持高度敏感且决策谨慎，而业主方则持续采用“以价换量”策略，以维持项目出租率的稳定。这种双向博弈反映出当前市场环境下，租户与业主在成本控制与收益平衡间的持续角力。有鉴于此，苏州甲级写字楼市场净吸纳量录得409平方米，平均空置率录得约24.6%，平均月租金则稳定在每平方米69.8元。•一季度作为传统租赁淡季，新增租赁需求相对有限，且部分新增租户被新型研发办公项目分流，进一步放大了市场租赁压力，整体供需格局持续承压。从需求行业来看，除传统的TMT类企业需求最大，占比53%以外，联合办公作为新兴产业占租赁成交占比迅速提升，达31%。 苏州零售市场 主要市场指标 注：此表为单季指标 零售市场各区域概况 六大核心商圈 总存量4,475,000 未来供应（2026-2027）苏州零售市场 苏州零售市场 未来供应和租赁成交 苏州零售市场 市场总结 概况 展望 •为持续强化市场竞争力，苏州越来越多的购物中心开始改造焕新。这种转型不仅体现在物理空间更新，更在于运营逻辑的升级——从“规模扩张”转向“效益提升”，通过深挖地域文化、融合科技应用，打造兼具传统韵味与现代体验的商业空间，实现从“空间改造”到“价值重生”的跨越。 •宏观经济方面，1至2月，全市实现社会消费品零售总额1,573.8亿元，同比增长1.4%。民生刚性消费增长良好，限额以上单位粮油食品类、服装鞋帽针纺织品类商品零售额分别增长12.7%和11.9%。受春节假期带动，限额以上住宿业和餐饮业营业额分别增长8.5%和9.9%。 •同时，苏州商业市场呈现“高端提质、折扣增效”的双向趋势。高端项目通过引入重奢品牌、强化体验服务巩固竞争力；折扣零售则以高性价比满足务实需求。在运营层面，需通过情绪价值挖掘、场景体验创新等方式突围，形成差异化竞争策略。 •一季度，苏州优质零售市场没有新项目开业，全市优质零售物业的总体存量保持在584.2万平方米。本季度，零售市场的净吸纳量录得约1,885平方米，使得其整体出租率稳定至92.4%，而全市的首层平均租金范围录得人民币400-800元/平方米/月。 •消费者决策逻辑正从功能满足转向价值表达，宠物经济、文旅体验等场景持续扩容，市场驱动模式加速向“品牌与消费者共驱”转型，形成以情绪价值为核心的增长新引擎，购物中心运营商需深度聚焦情绪消费浪潮，增强自身项目的竞争力。 •一季度，苏州假日经济潜力持续释放，在春节假期推动下，游客经济、品质民宿等体验消费升温。服务消费正从“商品购买”向“体验获取”转型，餐饮、住宿等场景通过文化赋能、服务升级实现价值提升，即时零售、以旧换新等政策进一步激发市场活力。 黎庆文Kelvin Li华东区董事总经理kelvin.qw.li@cushwake.com 杨婕Janice Yang苏州公司总经理janice.yang@cushwake.com Shaun Brodie华东区业务拓展服务团队主管shaun.fv.brodie@cushwake.com 管超Chao Guan华东区研究部助理经理chao.guan@cushwake.com 中国江苏省苏州市苏州工业园区苏州中心D座807Tel : +86 512 62983690www.cushmanwakefield.com.cn 关于戴德梁行 戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司,通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有350多个办公室，拥有53,000名专业员工。在大中华区，23家分公司合力引领市场发展。2025年公司全球营业收入达103亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。戴德梁行致力于“戴领无限超越”，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的官方微信（戴德梁行）。 免责声明 ©2026戴德梁行。版权所有。本报告中所包含的信息从多个被认为是可靠的来源收集，包括由戴德梁行委托完成的报告。本报告仅供信息参考之用，其中可能包含错误或遗漏；本报告不对其准确性作出任何保证或声明。 本报告中的任何内容均不得被视为CWK证券未来表现的指标。您不应基于此处的观点，购买或出售CWK或任何其他公司的证券。CWK对于基于本报告所包含的信息所购买或出售的证券，概不负责。您在浏览本报告时，即放弃因报告中信息的准确性、完整性、充分性或您使用报告中包含的信息而对CWK以及CWK的关联公司、高级职员、董事、雇员、代理人、顾问和代表提出任何索赔。