收入增长中枢放缓，连续两年提升派息

收入增长中枢放缓，连续两年提升派息 公司2025全年营收+6.0%，毛利率有所下降，归母净利润-9.7%。2025年全年，公司实现营业收入149.6亿元（同比+6.0%，因公司期内向中建物业注资，报表合并范围变动导致2024年部分数据重新表述，本文如涉及重新表述均按公司披露值），归母净利润13.67亿元（-9.7%）。公司营收增速放缓，主要是基础物管增速下滑至+9.1%。业绩方面有所承压，主要是（1）受物业竞争环境、降价与退盘等因素影响，同时地产行业持续下行使得合约转化速度放缓；（2）非住增值业务中，智慧化工程投入研发成本摊销费用上升，同时期内港澳地区工程项目增加带动分部收入提升、但港澳项目毛利率相对较低，因此影响了分部整体的毛利率水平；（3）毛利率相对较高的住户增值业务，受经济大环境和消费环境影响，期内营收-12%因此也影响了利润规模。但是报表也反映了一些积极的变化：包括住户增值服务毛利率稳中有升，期内提升至34%。面对行业挑战，公司通过节省物资成本、降低杂费、加大分包力度等，使得基础物管主业利润水平保持相对平稳。 买入（维持） 新增在管面积9090万方，保持较强市拓能力、非住占比增加；期内继续退盘优化在管结构。基础物管方面，2025年公司新增在管面积9090万方（+22.7%），其中独立第三方占比达85%，展现公司较强的市场化拓展能力；业态结构继续优化，城市运营、商写园区占比合计达到68.4%。同时，公司持续优化业务结构和项目治理，退盘5560万方。因此截至期末，公司在管面积达4.78亿方（较2024年末+8.0%），其中关联方占比57.3%，独立第三方占比42.7%。合同额方面，2025年新增合同额52.4亿元，其中独立第三方占78.1%，非住宅项目占59.8%。新签单方价格57.6元/平，较上年小幅下降。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 继续加大分红力度，2025年派息率提升至约41%，展现管理层对股东回报的重视。董事会建议派发2025末期股息港币0.1元，此前中期派息港币0.09元，合计2025年每股股息港币0.19元（不含已宣派的上市十周年特别股息港币0.01元），派息率约为41.2%（计算值），派息率连续两年提升，展现管理层对股东回报的重视。 分析师夏陶执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 投资建议：我们认为公司保持较强市拓能力、非住业态物管空间广阔，同时住户增值业务稳健，成本管控能力领先，业绩确定性强。考虑到市场竞争环境及公司致力于优化业务结构，我们预计公司2026/2027/2028年营收分别为人民币159.2、166.6、173.9亿元；归母净利润分别为人民币13.7、14.5、15.4亿元；对应的EPS为0.42、0.44、0.47元/股；对应PE为8.45、8.01、7.52倍。维持“买入”评级。 相关研究 1、《中海物业（02669.HK）：业绩小幅增长，外拓与退盘优化结构，派息率继续提升》2025-08-262、《中海物业（02669.HK）：经营提质增效，利润率与派息率提升》2025-03-283、《中海物业（02669.HK）：深耕厚植，笃行致远，打造物业央企标杆》2024-03-23 风险提示：市场化拓展竞争加剧、在管面积扩张不及预期、人工成本上升、增值业务发展不及预期。 财务报表和主要财务比率 免责声明 国盛证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归“国盛证券股份有限公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 国盛证券研究所 北京地址：北京市东城区永定门西滨河路8号院7楼中海地产广场东塔7层邮编：100077邮箱：gsresearch@gszq.com 上海地址：上海市浦东新区南洋泾路555号陆家嘴金融街区22栋邮编：200120电话：021-38124100邮箱：gsresearch@gszq.com 南昌地址：南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦地址：深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼邮编：330038传真：0791-86281485邮箱：gsresearch@gszq.com 深圳邮编：518033邮箱：gsresearch@gszq.com