深圳零售市场发展总结
核心观点与市场动态
深圳优质购物中心总存量接近800万平方米，零售市场持续提质升级。四季度，怀德万象汇开业，为深圳规模最大的万象汇，地处空港会展特色商圈，促进传统工业区向高品质复合型社区转型。全年优质购物中心新供应同比大幅增加32.7%至762,807平方米，预计2025年末存量上升至793.7万平方米。大中华茂业天地提升口岸深港融合特色消费吸引力；光明COCO City开业弥补片区商业配套不足，促进社区消费潜力释放。零售市场供给端持续提质升级，完善商业网络分布，带动区域活力，重构商圈价值。
零售业态占比分析
零售业态占比趋稳，杂货铺、家具店入驻购物中心数量增加。杂货铺全年占比达49.3%，女装、运动户外、数码电子及智能家电新开店数量排名前三。深圳科创产业发展支撑零售市场，数家影石、大疆、韶音等品牌开业，带动数码电子及智能家电占比上升至4.8%。文具礼品杂货铺占比同比上升1.0个百分点，绿光派对、九木杂物社等品牌新店开业。家具定制、床垫、办公椅等品类家具店入驻步伐提升；多家宠物超市品牌进驻，顺应“它经济”需求增长。
餐饮业态占比分析
餐饮业态占比同比微升0.8个百分点至40.7%。特色正餐占比12.5%，牛肉火锅连锁品牌八合里、潮发接连落子；贵厨、小江溪等地方特色菜扩张。新式茶饮占比6.7%，本土品牌混果汁逆势开业，外地品牌爷爷不泡茶、霸王茶姬等相继布点。新中式点心扩张恢复理性，中式糖水如麦记牛奶公司、五代同糖，西式烘焙如祐禾、chuchulab等均有新店开业。
供应端竞争与未来展望
整体空置率同比上升1.1个百分点至9.1%，最优层平均租金同比下降10.7%至每月每平方米697.1元。终端需求疲软、核心商圈竞争激烈，品牌开店保持谨慎态度。2026年预计将有34.7万平方米优质购物中心投入使用，客流分流难以避免。提升服务型消费品质，打造多维沉浸式情感互动体验有望为需求端提供增长点。
