深圳甲级写字楼市场2022年第四季度及全年表现总结
核心观点与市场动态
- 前海片区表现活跃：前海片区因金融需求支撑，市场活跃度逐步恢复，华海金融创新中心投入使用，成为区域亮点。前海甲级写字楼净吸纳量占全市近六成，且租金面价保持坚挺，政策激励和配套改善持续巩固其吸引力。
- 租金与空置率变化：受疫情影响，本季度甲级写字楼平均租金环比下降1.8%至203.5元/平方米，同比下降3.3%，结束了连续七个季度的平稳态势。全市空置率上升至22.8%，较上年末上升3.6个百分点。
- 净吸纳量表现：本季度单季净吸纳量录得7.6万平方米，但全年净吸纳量仅为22.2万平方米，较2021年锐减66.3%。
行业需求结构变化
- 金融业成最大需求来源：金融业超越TMT成为深圳甲级写字楼最大需求来源，租赁成交占比达38.0%，较去年上升约12个百分点。TMT占比下降至23.0%，专业服务业占比15.9%，上升约6个百分点。
- 其他行业影响：物流业、制造业和医疗保健业比重提高，建筑和房地产业、文化娱乐业比重下滑，政策与疫情对各行业影响显著。
- 外企租赁策略：外企租赁成交占比提高6个百分点，但多为原址续租，扩张和新设需求不热切，整体租赁策略相对保守。
新增供应与未来趋势
- 新增供应情况：2022年全年实际投入使用59.8万平方米甲级写字楼，仅达去年末预测量的一半，主要受疫情影响工期及招商进度延后。预计2023年新增供应量将达到132.8万平方米，市场竞争压力严峻。
- 政策与经济影响：防疫政策调整或带来需求端预期改善，四季度房地产行业政策出现积极变化。稳增长、保主体、扩内需预计成为明年经济主旋律，改善企业信心和市场预期。文旅、新消费、平台经济等行业对甲级写字楼的需求有望重启。
- 出入境管制放宽：出入境管制进一步放宽或释放外企新设需求，但全球经济衰退风险下外需复苏仍待观察。
- 市场修复前景：虽然中长期经济复苏可期，但市场修复可能缓慢波折，租金走低、空置率走高的局面或在中短期内延续。
关键数据
- 租金数据：四季度全市甲级写字楼平均租金203.5元/平方米/月，环比下降1.8%，同比下降3.3%。前海平均租金同比持平，罗湖下跌8.7%，福田和南山分别下降2.5%和2.8%。
- 空置率数据：全市空置率22.8%，较上年末上升3.6个百分点。
- 净吸纳量数据：本季度7.6万平方米，全年22.2万平方米，较2021年锐减66.3%。
- 区域存量与空置率：罗湖（20.0%）、福田（17.2%）、南山（22.2%）、前海（39.6%）、宝安（28.3%）。
- 未来供应预测：2023年新增供应132.8万平方米。
主要租赁成交与在建项目
- 主要租赁成交：前海嘉里中心、前海世茂大厦、前海人寿金融中心等。
- 主要在建项目：碳云大厦、建滔总部大厦、招商银行全球总部大厦、VIVO总部大厦等，预计2024-2025年交付。
