海港企业：二O二五年全年业绩公告

（於香港註冊成立的有限公司）股份代號：51 二○二五年全年業績公告 集團業績 股東應佔集團虧損為二億三千四百萬元（二○二四年：七千萬元）。若不計入投資物業重估減值，基礎淨虧損為二千二百萬元（二○二四年：盈利八千三百萬元）。 每股基本淨虧損為0.03元（二○二四年：每股盈利0.12元）。每股股東應佔虧損為0.33元（二○二四年：0.10元）。 股息 本公司董事會（「董事會」）已議決不會就截至二○二五年十二月三十一日止年度宣派任何股息（二○二四年：中期股息每股5港仙）。 本公告中所有以「元」表示的金額均指港元，除非另有註明。 業務評議 香港 酒店 集團旗下兩間酒店的入住率均較二○二四年有所提升，增幅更超越了直接競爭對手。客房收入實現雙位數增長，抵銷了市場整體餐飲及宴會業務疲弱的影響，進而帶動酒店恢復錄得營業盈利。 尼依格羅品牌旗下的香港美利酒店（「香港美利酒店」）的入住率和客房總收入皆錄得良好增長。酒店坐落於中環大都會樞紐，是香港深厚文化底蘊與現代動感魅力的交匯點；憑藉優越的地利，加上在首屆《2025米芝蓮星鑰酒店》中榮獲「米芝蓮一星鑰」的殊榮，其市場地位獲進一步鞏固。 濱臨維多利亞港的馬哥孛羅香港酒店（「香港馬哥孛羅」）推出全新住宿計劃並進行精準銷售，客房收入和非客房收入皆有所增加。酒店的意大利餐廳Cucina連續六年獲《福布斯旅遊指南》評為「四星餐廳」，酒店本身亦再度蟬聯「推薦酒店」。 投資物業受到本港零售市場復甦不平衡所影響，收入和營業盈利雙雙下跌12%。 投資物業組合於二○二五年十二月三十一日經獨立估值，錄得二億一千二百萬元的重估減值淨額（二○二四年：一億五千三百萬元）。 中國內地 酒店 蘇州的酒店市場仍處逆境，市場競爭激烈，商務和休閒旅遊均面對旅客預算愈趨緊縮。 蘇州尼依格羅酒店的入住率和平均房價皆走軟。管理層隨即制定精準定價策略、推出優惠套餐和推廣促銷活動，務求增強競爭力並提升收益賺取能力。 發展物業全皆按應佔份額計算：已簽約銷售額放緩至僅有人民幣四千五百萬元（折合為五千萬 元）（二○二四年：人民幣一億八千五百萬元（折合為二億元））。及至年杪，未售存貨合共有132,000平方米，當中7%為住宅樓面，93%為商業樓面。該等銷情緩慢的未售存貨的賬面值已按當時的市況撇減至人民幣十五億二千一百萬元，導致計提了二億五千五百萬元（二○二四年：二億三千七百萬元）的減值撥備。 展望 展望二○二六年，在針對性政策舉措和利好的匯率走勢支持下，本港與旅遊和消費相關的行業有望保持復甦勢頭。策略重心正由追求客量增長轉向提升旅客體驗，重點開發本地招牌旅遊項目、創新景點和獨特的本土產品。這種朝向整合與多元化旅遊體驗的演變，將長期鞏固香港作為精緻、高增值旅遊目的地的地位。 中國內地方面，在可支配收入增加及政府主導的提振消費措施推動下，預期境內旅遊會維持增長軌跡，儘管部分地區產能過剩所帶來的結構性問題尚未解決。 地緣政治與宏觀經濟的不確定性持續籠罩，集團所涉足的各個市場的消費者信心受到拖累，消費模式亦出現改變。集團會保持警覺與靈活性，專注於策略性舉措和營運效率，以應對這些挑戰並抓緊新興機遇。 財務評議 (I)二○二五年業績評議 集團錄得基礎淨虧損二千二百萬元（二○二四年：盈利八千三百萬元）。發展物業計提應佔減值撥備二億五千五百萬元後虧損擴大至二億四千四百萬元（二○二四年：計提應佔減值撥備二億三千七百萬元及一次性撥回高估成本一億四千七百萬元後虧損為一億一千四百萬元），投資物業盈利下跌11%至一億二千五百萬元（二○二四年：一億四千萬元），酒店虧損收窄59%至二千七百萬元（二○二四年：六千六百萬元）。 若計入應佔投資物業重估減值淨額二億一千二百萬元（二○二四年：一億五千三百萬元），集團錄得股東應佔淨虧損二億三千四百萬元（二○二四年：虧損七千萬元）。 收入及營業盈利 集團收入減少1%至十三億四千五百萬元（二○二四年：十三億五千四百萬元），營業盈利減少42%至二億三千五百萬元（二○二四年：四億零四百萬元）。 酒店收入上升5%至九億一千八百萬元（二○二四年：八億七千四百萬元），營業虧損減少67%至一千八百萬元（二○二四年：五千五百萬元）。香港收入增加7%至八億二千二百萬元（二○二四年：七億六千六百萬元），並恢復錄得營業盈利一千二百萬元（二○二四年：虧損四千二百萬元），乃入住率有所上升所致。中國內地收入下跌11%至九千六百萬元（二○二四年：一億零八百萬元），營業虧損擴大至三千萬元（二○二四年：一千三百萬元）。 投資物業收入減少12%至一億七千五百萬元（二○二四年：一億九千九百萬元），營業盈利同樣減少12%至一億五千萬元（二○二四年：一億七千一百萬元），主要受到零售租金收入下降所拖累。 發展物業收入下降24%至一億一千六百萬元（二○二四年：一億五千二百萬元），並錄得營業虧損二千一百萬元（二○二四年：盈利一億六千六百萬元），因為確認入賬的銷售額減少。 投資的營業盈利（以股息收入為主）為一億二千六百萬元（二○二四年：一億二千五百萬元）。 投資物業價值重估變動集團的投資物業按二○二五年十二月三十一日進行的獨立估值以公允價值予以列 報，產生二億一千二百萬元的重估減值（二○二四年：一億五千三百萬元），並已計入綜合收益表內。 其它支出淨額其它支出淨額為八千九百萬元（二○二四年：三百萬元），主要是附屬公司持有 的發展物業計提減值撥備。 財務支出淨財務支出減少至一千三百萬元（二○二四年：一千六百萬元）。 除稅後所佔聯營公司業績聯營公司錄得應佔虧損一億四千四百萬元（二○二四年：虧損二億五千六百萬 元），乃計入了減值撥備一億八千一百萬元（二○二四年：二億三千七百萬元）。 所得稅 是年稅項支出為三千九百萬元（二○二四年：三千九百萬元）。 股東應佔虧損 股東應佔集團虧損為二億三千四百萬元（二○二四年：七千萬元）。按七億零八百八十萬股已發行普通股計算，每股虧損為0.33元（二○二四年：0.10元）。 與股東應佔基礎淨（虧損）／盈利的對賬如下： (II)財務狀況、流動資金、財務資源與承擔之評議 股東權益及總權益於二○二五年十二月三十一日，股東權益增加5%至一百四十九億八千萬元（二 ○二四年：一百四十二億一千七百萬元），相等於每股21.13元（二○二四年：每股20.06元）。股東權益增加的主要原因是投資重估產生的十億零六百萬元盈餘遠超報告虧損。若計入非控股股東權益，集團的總權益則為一百五十億六千九百萬元（二○二四年：一百四十三億三千萬元）。 資產與負債 集團總資產為一百六十四億七千三百萬元（二○二四年：一百五十八億零一百萬元）。營業資產（不包括銀行存款及現金）總計一百五十六億二千七百萬元（二○二四年：一百五十三億七千萬元）。 按地域劃分而言，總營業資產有一百二十二億四千三百萬元或78%位於香港（二○二四年：一百二十二億元或79%）及十八億一千二百萬元或12%位於中國內地（二○二四年：二十一億六千三百萬元或14%）。 酒店酒店物業按成本減折舊及減值撥備計算達六十二億六千八百萬元（二○二四年： -5-六十四億二千六百萬元），包括香港美利酒店、香港馬哥孛羅、蘇州尼依格羅酒店和常州馬哥孛羅酒店（「常州馬哥孛羅」）。 海港企業有限公司－二○二五年全年業績公告(二○二六年三月五日) 投資物業投資物業達四十七億三千四百萬元（二○二四年：四十九億四千六百萬元），包 括香港馬哥孛羅的基座商場和星光行單位。 作銷售用途的發展物業／聯營公司及合營公司權益發展物業達七億七千一百萬元（二○二四年：九億三千二百萬元），主要包括蘇 州國際金融中心。此外，透過聯營公司和合營公司進行的發展物業投資為一億九千八百萬元（二○二四年：三億三千六百萬元）。 股本投資 股本投資按市價計值的總額為三十四億六千一百萬元（二○二四年：二十五億零五百萬元），主要包括為長期資本增長和股息收益而持有的藍籌股。整個投資組合的價值佔集團總資產21%（二○二四年：16%），組合內每項投資個別而言對集團總資產無重大影響。上述投資按市價計值產生盈餘淨額十億零六百萬元（二○二四年：虧損一千七百萬元），已計入其它全面收益表內，當中若干股本投資已出售，變現收益五百萬元（二○二四年：零元）在除列時直接從投資重估儲備轉撥至盈餘儲備。 集團的投資組合按行業及地域分析如下： 按行業分析-地產 -其它 按地域分析 現金淨額 於二○二五年十二月三十一日，集團有四億零四百萬元的現金淨額（二○二四年：六千六百萬元），由八億四千六百萬元現金（主要於香港持有）及四億四千二百萬元銀行借款（於中國內地提取）組成。 財務及備用信貸額和資金集團的債務主要以港元及人民幣為本位，按浮動利率計息。 於二○二五年十二月三十一日，集團備用信貸額為十三億二千一百萬元，其中四億四千二百萬元已被動用。為數人民幣十一億六千萬元（折合為十二億八千四百萬元）的若干銀行信貸（二○二四年：人民幣十二億一千三百萬元（折合為十三億一千萬元））是以中國內地酒店及發展物業作抵押。 衍生金融工具的使用受嚴格監控，集團所簽訂的衍生金融工具主要用於管理和對沖利率及貨幣風險。 為有利於進行業務和投資活動，集團繼續維持合理水平的餘裕現金，該等現金主要以港元和人民幣為本位。於二○二五年十二月三十一日，集團亦持有一個總市值為三十四億六千一百萬元（二○二四年：二十五億零五百萬元）的流通性上市股本投資組合，可在有需要時使用。 營業業務及投資活動帶來的淨現金流 回顧年度內，集團錄得三億四千四百萬元（二○二四年：二億二千四百萬元）的營業淨現金流入。投資活動方面，集團錄得淨現金流入三千二百萬元（二○二四年：流出一千二百萬元），主要來自出售股本投資。 資本性與發展開支承擔於二○二五年十二月三十一日，集團計劃今後數年的主要資本性與發展開支合共 約為三億一千二百萬元，主要涉及發展物業。 上述開支將由內部財務資源（包括目前手頭現金）及銀行借貸撥付。其它可運用資源包括需要時可變現以應付所需的股本投資。 (III)股息政策 本公司除遵守適用的法律規定外，亦採納一項股息政策，旨在於可行且適當的情況下為股東提供相對穩定且持續的股息。每年的股息派發將由董事會按集團當前和預期的財務表現、現金流、財務狀況、資本承擔與日後需要，以及一般營商和經濟環境等因素綜合評估後，決定是否上調或下調股息分派。 董事會將不時參考未來發展前景、資本需求及其它內部與外部變動情況，檢討這一政策。 (IV)人力資源 於二○二五年十二月三十一日，集團旗下僱員約有一千一百人。員工薪酬乃按其工作職責和市場薪酬趨勢而釐定，並酌情每年發放表現花紅作為浮動薪酬，以獎勵員工的個人工作表現及對集團的成就和業績所作出的貢獻。 綜合收益表 應佔虧損：公司股東非控股股東權益 綜合全面收益表 截至二○二五年十二月三十一日止年度 是年虧損 其它全面收益其後不會重新歸類為盈利或虧損的項目:股本投資之公允價值變動 其後可能重新歸類為盈利或虧損的項目:折算附屬公司業務的匯兌差額 所佔聯營公司及合營公司儲備 其它是年其它全面收益是年全面收益總額 應佔全面收益總額：公司股東非控股股東權益 綜合財務狀況表 非流動資產投資物業酒店物業、廠房及設備聯營公司合營公司股本投資其它非流動資產 流動資產待沽物業存貨應收貿易及其它賬項銀行存款及現金 總資產 非流動負債遞延稅項負債銀行借款 流動負債應付貿易及其它賬項預售訂金及所得款應付稅項銀行借款 資本及儲備股本儲備股東權益非控股股東權益總權益 財務資料附註 1.主要會計政策及編製基準 本財務資料已按照香港會計師公會頒佈的《香港財務報告會計準則》(此統稱包含所有適用的個別《香港財務報告準則》﹙「《財報準則》」﹚、《香港會計準則》﹙「《會計準則》」﹚及《詮釋》)和香港法例第622章《公司條例》﹙「《公司條例》」﹚的規定編製。本財務資料同時符合適用的《香港聯合交易所有限公司證券上市規則》