海港企業有限公司 二○二三年中期報告書 1寫字樓估值減值蓋過酒店局部復甦摘要• 酒店疫情後復甦雖顯著但仍未全面• 已售發展物業的變現盈利亦顯著• 惟內地的商業發展物業按市價計值而錄得港幣三億四千九百萬元的應佔虧損• 香港的投資物業亦按市價計值，錄得港幣六千三百萬元的盈餘集團業績基礎淨虧損為港幣七千五百萬元（二○二二年：港幣八千六百萬元）。若計入投資物業重估盈餘淨額，股東應佔集團虧損則為港幣一千二百萬元（二○二二年：港幣一億三千六百萬元）。每股基本虧損為港幣0.02元（二○二二年：港幣0.19元）。中期股息董事會已議決不會就截至二○二三年六月三十日止半年度宣派任何中期股息（二○二二年：沒有）。 海港企業有限公司 二○二三年中期報告書 2業務評議邊境重新開放後，香港的營商環境大為改善，然而零售業和酒店業的復甦至今仍未盡如人意。國際航班供應有限、旅行證件續期的流程問題、全球經濟放緩及本地貨幣強勢等因素導致增長動力不足。二○二三年上半年的訪港旅客人數僅回升至二○一九年疫情前水平的37%，零售銷售額則回升至85%。雖然中國內地和香港的經濟及社交活動較諸二○二二年明顯增加，但仍需密切留意宏觀不確定性、經濟增長前景放慢及可能影響集團業績的其它挑戰。香港酒店自一月份跨境旅遊開始重啟以來，香港的酒店業發展勢頭良好，入住率和收入均有所上升。尼依格羅品牌旗下的香港美利酒店和馬哥孛羅香港酒店（「香港馬哥孛羅」）的房價隨市場回升至接近疫情前水平，惟入住率至今仍未完全復原。整體而言第二季復甦乏力。同時，旅遊及款待行業一直努力解決人手短缺和通貨膨脹問題，令營運更複雜和具挑戰性。這些難題加重了成本壓力之餘，更收窄了利潤空間，在市場復甦勢頭增強時給業界造成的障礙尤其巨大。香港美利酒店和香港馬哥孛羅的卓越服務在二○二三年再度獲得《福布斯旅遊指南》的表彰，香港美利酒店蟬聯星級獎項的五星級酒店評級獎，香港馬哥孛羅則連續第四年膺推薦酒店殊榮。此外，香港馬哥孛羅成為了全球酒店聯盟Green Collection的一份子，凸顯酒店致力在保護地球和人類褔祉上所付出的努力。投資物業雖然復甦步調不一，但旅客消費已逐步回升並惠及整體零售業。集團的投資物業有賴租戶銷售增長及現貨租金改善的支持，收入和營業盈利分別增加19%及20%。 海港企業有限公司 二○二三年中期報告書 3中國內地酒店蘇州尼依格羅酒店在二○二一年四月開業後迅速發展，直至二○二二年蘇州及其主要客源地上海因疫情而實施封控，酒店業務因而大受打擊。二○二三年蘇州的市場復甦速度一直較其它城市緩慢。蘇州尼依格羅酒店與香港馬哥孛羅一樣被列入全球酒店聯盟Green Collection，以表彰酒店在推動可持續發展方面所付出的努力。發展物業由於市場疲弱及剩餘存貨銷情緩慢，導致收入下降並錄得營業虧損。集團在內地的最後兩個發展物業項目，即集團佔80%權益的蘇州國際金融中心及佔27%權益的上海南站項目，已接近竣工，惟需時售出剩餘未售單位。二○二三年上半年的應佔已簽約銷售額為人民幣一億零四百萬元。截至二○二三年六月杪，餘下的發展物業資產總額約為人民幣二十四億元（折合為港幣二十六億元）或佔集團資產約15%。在整體經濟低迷的情況下，包括上海等一線城市的內地寫字樓市場進一步惡化。鑒於當前市場疲軟，對僅限整幢出售的商業物業的需求更弱，集團已作出應佔減值撥備共港幣三億四千九百萬元。 海港企業有限公司 二○二三年中期報告書 4財務評議(I) 二○二三年度中期業績評議疫情後，集團基礎淨虧損收窄至港幣七千五百萬元（二○二二年：港幣八千六百萬元）。酒店分部恢復盈利港幣四百萬元（二○二二年：虧損港幣一億六千五百萬元），以及投資物業盈利上升2%。然而，在期內作出應佔減值撥備港幣三億四千九百萬元（二○二二年：港幣六千四百萬元）後，發展物業的虧損擴大至港幣二億三千四百萬元（二○二二年：港幣八千三百萬元）。若計入投資物業重估盈餘淨額港幣六千三百萬元（二○二二年：虧損港幣五千萬元），集團錄得股東應佔淨虧損港幣一千二百萬元（二○二二年：港幣一億三千六百萬元）。收入及營業盈利集團收入增加25%至港幣六億七千三百萬元（二○二二年：港幣五億三千八百萬元），營業盈利為港幣一億八千三百萬元（二○二二年：虧損港幣三千萬元）。酒店收入增加106%至港幣四億五千四百萬元（二○二二年：港幣二億二千萬元），營業盈利增加至港幣一千五百萬元（二○二二年：虧損港幣一億六千四百萬元）。香港酒店收入增加102%至港幣三億九千三百萬元（二○二二年：港幣一億九千五百萬元），營業盈利為港幣一千八百萬元（二○二二年：虧損港幣一億一千五百萬元），乃受惠於入住率和房價上升。內地收入增加144%，營業虧損減少至港幣三百萬元（二○二二年：港幣四千九百萬元），主要因為蘇州尼依格羅酒店的入住率上升及常州馬哥孛羅酒店（「常州馬哥孛羅」）停業。投資物業收入增加19%至港幣一億二千一百萬元（二○二二年：港幣一億零二百萬元），營業盈利增加20%至港幣一億零八百萬元（二○二二年：港幣九千萬元），因為商場租金收入有所增加。發展物業收入減少84%至港幣二千二百萬元（二○二二年：港幣一億三千五百萬元），並錄得營業虧損港幣一千三百萬元（二○二二年：港幣二千九百萬元），因為確認入賬的銷售額下降。投資的營業盈利（以股息收入為主）為港幣七千二百萬元（二○二二年：港幣七千四百萬元）。 海港企業有限公司 二○二三年中期報告書 5投資物業價值重估變動集團的投資物業按二○二三年六月三十日進行的獨立估值以公允價值予以列報，於是期產生重估盈餘港幣六千三百萬元（二○二二年：虧損港幣五千萬元）並已計入綜合收益表內。其它支出淨額其它支出淨額為港幣九千萬元（二○二二年：港幣七千五百萬元），主要是為附屬公司所持有的內地發展物業項目作出港幣八千八百萬元的減值撥備（二○二二年：港幣八千萬元）。財務支出淨財務支出為港幣二千一百萬元（二○二二年：港幣二千萬元）。除稅後所佔聯營公司業績聯營公司錄得應佔虧損港幣一億四千六百萬元（二○二二年：無），乃作出減值撥備港幣二億七千九百萬元所致。所得稅是期稅項支出為港幣二千二百萬元（二○二二年：抵免港幣一千六百萬元），主要因為香港馬哥孛羅盈利有所增加。股東應佔虧損是期股東應佔集團虧損為港幣一千二百萬元（二○二二年：港幣一億三千六百萬元）。按七億零八百八十萬股已發行普通股計算，每股虧損為港幣0.02元（二○二二年：港幣0.19元）。股東應佔基礎淨虧損（集團主要業務分部的業績指標，不包括投資物業重估盈餘淨額）分析如下：截至六月三十日止六個月二○二三年二○二二年港幣百萬元港幣百萬元基礎淨虧損(75)(86)投資物業重估盈餘╱（虧損）淨額63(50) 股東應佔虧損(12)(136) 海港企業有限公司 二○二三年中期報告書 6(II) 財務狀況、流動資金、財務資源與承擔之評議股東權益及總權益於二○二三年六月三十日，股東權益減少3%至港幣一百四十七億一千七百萬元（二○二二年十二月三十一日：港幣一百五十一億二千八百萬元），相等於每股港幣20.76元（二○二二年十二月三十一日：每股港幣21.34元）。股東權益減少主要因為集團虧損、投資重估產生虧損港幣三億四千九百萬元及人民幣淨資產的匯兌儲備虧損港幣五千二百萬元。若計入非控股股東權益，集團的總權益則為港幣一百四十八億九千五百萬元（二○二二年十二月三十一日：港幣一百五十三億三千四百萬元）。酒店物業乃遵照現行《香港財務報告準則》（「《財報準則》」）按成本減累積折舊及減值撥備列報價值。若酒店物業按二○二三年六月三十日的獨立估值重新列報價值，則會產生港幣四十億二千一百萬元的重估盈餘，而二○二三年六月三十日的集團股東權益則會增加至港幣一百八十七億三千八百萬元，相當於每股港幣26.44元。資產與負債總資產為港幣一百七十八億五千六百萬元（二○二二年十二月三十一日：港幣一百八十八億四千九百萬元）。總營業資產（不包括銀行存款與現金及遞延稅項資產）為港幣一百七十一億八千二百萬元（二○二二年十二月三十一日：港幣一百七十九億八千九百萬元）。按地域劃分而言，於香港的營業資產為港幣一百三十億一千八百萬元（二○二二年十二月三十一日：港幣一百三十二億四千一百萬元），佔總營業資產76%（二○二二年十二月三十一日：74%）。內地營業資產減少至港幣三十二億八千二百萬元（二○二二年十二月三十一日：港幣三十七億零八百萬元），佔總營業資產19%（二○二二年十二月三十一日：21%）。酒店酒店物業按成本減折舊計算達港幣六十四億六千三百萬元（二○二二年十二月三十一日：港幣六十五億七千二百萬元），包括香港美利酒店（港幣五十七億八千五百萬元）、香港馬哥孛羅（港幣二千二百萬元）和蘇州尼依格羅酒店（港幣六億五千六百萬元）。投資物業投資物業達港幣五十億六千八百萬元（二○二二年十二月三十一日：港幣五十億零五百萬元），包括香港馬哥孛羅的基座商場（港幣四十五億零四百萬元）及星光行單位（港幣五億六千四百萬元）。作銷售用途的發展物業╱聯營公司及合營公司權益發展物業總額達港幣十六億三千七百萬元（二○二二年十二月三十一日：港幣十七億九千三百萬元），主要是蘇州國際金融中心和透過聯營公司及合營公司進行的發展物業投資共港幣六億一千四百萬元（二○二二年十二月三十一日：港幣八億三千五百萬元）。此外，已關閉的常州馬哥孛羅被分類為持作出售非流動資產，並以港幣三億一千一百萬元列賬（二○二二年十二月三十一日：港幣三億二千二百萬元）。 海港企業有限公司 二○二三年中期報告書 7股本投資股本投資按市價計值的總額為港幣二十八億四千三百萬元（二○二二年十二月三十一日：港幣三十一億九千二百萬元），主要包括持有具長線資本增長潛力及股息收益的藍籌股本投資。整個投資組合價值佔集團總資產16%（二○二二年十二月三十一日：17%）；為分散風險，組合內每項個別投資均不屬重大項目，且佔集團總資產少於5%。上述投資按市價計值產生虧損淨額港幣三億四千九百萬元（二○二二年：港幣一億零四百萬元），已計入其它全面收益表內。集團的投資組合按行業及地域分析如下：二○二三年二○二二年六月三十日十二月三十一日港幣百萬元港幣百萬元按行業分析：— 地產2,3732,677— 其它470515 總額2,8433,192 按地域分析：— 香港1,9612,151— 海外8821,041 總額2,8433,192 預售訂金及所得款預售訂金及所得款增加至港幣二億三千九百萬元（二○二二年十二月三十一日：港幣二億二千二百萬元）。負債淨額及負債比率於二○二三年六月三十日，集團有港幣二億九千三百萬元的負債淨額（二○二二年十二月三十一日：港幣四億六千四百萬元），由港幣四億五千五百萬元現金（主要於中國內地持有）及港幣七億四千八百萬元銀行借款（主要於香港提取）組成。總權益負債比率為2%（二○二二年十二月三十一日：3%），維持在低水平。 海港企業有限公司 二○二三年中期報告書 8財務及備用信貸額和資金於二○二三年六月三十日，集團備用信貸額為港幣二十三億二千三百萬元，其中港幣七億四千八百萬元已被動用。若干銀行信貸以人民幣十三億零三百萬元（折合為港幣十四億一千四百萬元）的內地酒店及發展物業作抵押（二○二二年十二月三十一日：人民幣十三億一千八百萬元（折合為港幣十四億七千六百萬元））。集團的債務主要以港元及人民幣為本位，按浮動利率計息。衍生金融工具的使用受到嚴格監控，集團所簽訂的衍生金融工具主要用於管理和對沖利率及貨幣風險。為有利於進行業務和投資活動，集團繼續維持合理水平的餘裕現金，該等現金主要以港元和人民幣為本位。於二○二三年六月三十日，集團亦持有一個具流通性的上市股本投資組合，總市值為港幣二十八億四千三百萬元（二○二二年十二月三十一日：港幣三十一億九千二百萬元），可在有需要時使用。營業業務及投資活動帶來的淨現金流回顧期間內，集團營業業務錄得淨現金流入港幣一億三千二百萬元（二○二二年：流出港幣二億元），主要是發展物業銷售所得，以及建築支付款項有所減少。投資活動方面，集團錄得淨現金流入港幣四千五百萬元（二○二二年：港幣九千二百萬元），主