海港企业二O二三年年报

二○二三年年報 相片鳴謝：李純恩先生 目 錄2業務模式及企業策略3公司資料4股東資料5主席報告書7財務撮要8業務及財務評議13企業可持續發展16企業管治報告34董事會報告48獨立核數師報告54綜合收益表55綜合全面收益表56綜合財務狀況表57綜合權益變動表58綜合現金流量表60財務報表附註92重大會計政策114主要附屬公司、聯營公司及合營公司117主要物業撮要表118十年財務摘要 海港企業有限公司 二○二三年年報2業務模式海港企業有限公司是九龍倉置業地產投資有限公司（股份代號：1997）的上市附屬公司，以酒店及地產投資為其核心業務。旗艦資產包括馬哥孛羅香港酒店（「香港馬哥孛羅」）、尼依格羅品牌旗下的香港美利酒店（「香港美利酒店」）及蘇州尼依格羅酒店。香港馬哥孛羅位於尖沙咀海港城，盡享地利，逾五十年來一直都是集團的核心營業資產。香港美利酒店則是位於中環黃金地段的奢華酒店，於二○一八年開業，屬「保育中環」項目之一。蘇州尼依格羅酒店亦是一間豪華酒店，於二○二一年開業，位於全蘇州市最高大樓（四百五十米）之巔。集團撤出中國內地發展物業市場繼續後期階段，目前僅餘未售及銷情緩慢的存貨。企業策略集團透過下列策略，致力為股東帶來回報：(a) 擁有及經營位於黃金地段的高級酒店及投資物業，透過持續提高產品及服務質素，將收入及價值提升至最高水平；及(b) 時刻實行審慎嚴格的財務管理。 海港企業有限公司 二○二三年年報3ʮ̡༟ࣘ董事會主席吳天海先生非執行董事易志明議員 GBS, JP包靜國先生獨立非執行董事李大壯先生 SBS, OM, JP陸觀豪先生 BBS, JP史習平先生鄧思敬先生丁天立先生公司秘書何麗珠女士 FCG, HKFCG核數師畢馬威會計師事務所（執業會計師及於《會計及財務匯報局條例》下的註冊公眾利益實體核數師）主要往來銀行香港上海滙豐銀行有限公司股份過戶登記處卓佳登捷時有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓註冊辦事處香港九龍廣東道海港城海洋中心16樓電話：(852) 2118 8118傳真：(852) 2118 8018網址：www.harbourcentre.com.hk 海港企業有限公司 二○二三年年報4ٰ؇༟ࣘ上市普通股香港聯合交易所有限公司股份代號：51於二○二三年十二月三十一日已發行之股數708,750,000股東週年大會暫停辦理股份過戶登記手續二○二四年四月二十九日至二○二四年五月三日（首尾兩天包括在內）（以確定股東出席二○二四年股東週年大會及於會上投票之權利）二○二四年股東週年大會二○二四年五月三日上午十一時十五分（假座香港九龍廣東道3號馬哥孛羅香港酒店6樓翡翠廳舉行）查詢股東查詢： sh@harbourcentre.com.hk投資者查詢： ir@harbourcentre.com.hk傳媒查詢： pr@harbourcentre.com.hk 海港企業有限公司 二○二三年年報5˴ࢩజѓࣣ年度回顧二○二三年，中國內地和香港的旅遊市場呈現出截然不同的發展軌跡。內地因國內旅遊需求強勁令市場整體快速復甦，香港則缺乏具規模的本地市場，在不利的匯率和航空運力受限的壓力下，復甦步伐舉步維艱。訪港旅客人數僅及二○一八年較正常的水平約52%。酒店業在經歷逾三年的重創後恢復盈利。然而人手短缺及通脹加劇令酒店業經營備受打擊。邊境重開後，香港美利酒店和香港馬哥孛羅的收入和營業盈利開始穩步恢復。兩間頂級資產酒店及其卓越服務均獲《福布斯旅遊指南》表彰，香港美利酒店蟬聯「五星推薦酒店」，香港馬哥孛羅則連續第四年膺「推薦酒店」殊榮。於二○二一年新冠疫情高峰期開業的蘇州尼依格羅酒店，在入住率和收入方面均錄得不俗的增長，惟蘇州市場的復甦仍落後於全國整體步伐。投資物業方面，由於入境旅遊復甦緩慢及消費意欲低迷，香港的零售銷售增長溫和。中國內地的發展物業市場進一步疲軟，原因在於市場已陷信心不足之際，發展商債務問題加劇了焦慮，削弱購買意欲。集團於蘇州國際金融中心（佔80%權益）和上海南站項目（佔27%權益）的未售存貨（主要包括寫字樓）銷情仍然緩慢。財務報表中作出了適當的非現金和未變現的減值撥備。業務表現集團的綜合收入增加39%至港幣十五億七千九百萬元（二○二二年：港幣十一億三千九百萬元），營業盈利增至港幣四億零八百萬元（二○二二年：港幣二千九百萬元）。基礎淨虧損為港幣二億零一百萬元（二○二二年：港幣一億三千三百萬元）。若計入投資物業重估盈餘淨額，股東應佔集團虧損收窄至港幣一億零七百萬元（二○二二年：港幣一億九千七百萬元）。鑒於二○二三年的虧損及二○二四年的經營環境困難，董事會已議決不會就二○二三年度派發任何股息（二○二二年：無）。酒店收入大增65%至港幣九億五千二百萬元（二○二二年：港幣五億七千七百萬元），並恢復營業盈利至港幣二千六百萬元（二○二二年：虧損港幣二億四千萬元）。 海港企業有限公司 二○二三年年報6˴ࢩజѓࣣ投資物業收入增加至港幣二億四千二百萬元（二○二二年：港幣二億一千七百萬元），營業盈利增加至港幣二億一千三百萬元（二○二二年：港幣一億八千九百萬元）。發展物業收入增加至港幣二億三千八百萬元（二○二二年：港幣一億九千三百萬元），並錄得港幣二千八百萬元營業盈利（二○二二年：虧損港幣六千一百萬元），主要是蘇州國際金融中心的銷售額確認入賬。現金流入淨額達港幣二億二千四百萬元，主要來自蘇州國際金融中心。於年結日，集團總資產合共為港幣一百六十九億元，每股資產淨值為港幣20.22元。負債淨額減少至港幣一億四千五百萬元（二○二二年十二月三十一日：港幣四億六千四百萬元），負債比率下降至佔總權益的1%（二○二二年：3%）。展望展望未來，儘管預期客運量會進一步恢復，但香港和內地的酒店業和零售業前景因地緣政治和經濟的不確定性而蒙上陰影。集團餘下發展物業存貨的市況預期在年內也不會大幅改善。感謝我謹代表董事會和股東，衷心感謝所有客戶、業務夥伴和員工。在這非常時期，你們堅定不移的信任、支持與奉獻至關重要。吳天海主席香港，二○二四年三月五日 海港企業有限公司 二○二三年年報7ৌਕᅦࠅ 二○二三年二○二二年港幣百萬元港幣百萬元變動 業績收入1,5791,139+39%營業盈利40829+1,307%基礎淨虧損（附註a）(201)(133)–51%股東應佔虧損(107)(197)+46%全年股息––每股虧損基礎淨虧損（附註a）(港幣0.28元)(港幣0.19元)–51%報告虧損(港幣0.15元)(港幣0.28元)+46%每股股息–– 財務狀況資產總額16,89618,849–10%營業資產總額（附註b）16,29017,989–9%負債淨額(145)(464)–69%股東權益14,32915,128–5%總權益14,43815,334–6% 已發行股數（百萬股）709709–每股資產淨值港幣20.22元港幣21.34元–5%負債淨額與總權益比率1.0%3.0%–2.0% pt 股東盈利╱（虧損）股東權益每股盈利╱（虧損） 基礎淨盈利╱（虧損）報告盈利╱（虧損）總權益總額每股基礎淨盈利╱（虧損）報告盈利╱（虧損）每股股息財務年度港幣百萬元港幣百萬元港幣百萬元港幣百萬元港幣元港幣元港幣元港幣元 20148511,08217,24616,20522.861.201.530.6020151,1941,23117,33016,18522.841.681.740.70201676269216,54615,82922.331.080.980.5020171,2901,32018,20317,55424.771.821.860.70201851283117,88917,27624.380.721.170.30201943511717,46717,08424.100.610.170.222020413(1,119)15,92915,48221.840.58(1.58)0.14202140(24)15,93715,61722.030.06(0.03)–2022(133)(197)15,33415,12821.34(0.19)(0.28)–2023(201)(107)14,43814,32920.22(0.28)(0.15)– 附註：(a) 基礎淨盈利╱（虧損）主要不包括投資物業重估變動，酒店物業之減值及非經常性項目。(b) 營業資產不包括主要由遞延稅項資產、銀行存款及現金組成的未分配的企業資產。 海港企業有限公司 二○二三年年報8ุਕʿৌਕ൙ᙄ業務評議香港酒店受不利的匯率、世界各地經濟表現乏力和航班運力提升速度緩慢等因素影響，香港旅遊業在疫情後的復甦動力不足。邊境限制解除後，香港美利酒店和香港馬哥孛羅的收入較二○二二年增加69%，並恢復營業盈利。餐廳、酒吧和會議盛宴部分亦錄得不俗增長，尤其企業活動及婚宴訂單有所增加。然而，兩間酒店均面對日益嚴重的業務流失，皆因深圳憑其便利性成為消費者的另一選擇。投資物業由於消費者對非必要開支仍然謹慎，香港是年下半年的零售銷售增長放緩至12%。旅客消費略有起色，集團位於旅遊黃金地段的零售物業亦從中受惠，收入增加12%，營業盈利增加13%。中國內地酒店蘇州尼依格羅酒店座落全蘇州市最高摩天大樓－蘇州國際金融中心之巔，一枝獨秀，無與倫比的美景一覽無遺。雖然蘇州市場在疫情後的復甦一直遜於其它城市，但受到入住率回升及會議宴會和餐飲服務擴大所帶動，收入增加48%，營業虧損收窄。發展物業發展物業的收入在低基數上有所增長，錄得輕微的營業盈利，但大量未售存貨的銷售進展緩慢。為應對疲軟的商業物業市場，集團作出共港幣六億九千七百萬元的應佔減值撥備。應佔已簽約銷售額為人民幣二億零三百萬元。截至二○二三年十二月杪，餘下的發展物業資產總額約為人民幣十六億元（折合為港幣十八億元）或佔集團資產約10%。 海港企業有限公司 二○二三年年報9ุਕʿৌਕ൙ᙄ財務評議(I) 二○二三年業績評議集團基礎淨虧損為港幣二億零一百萬元（二○二二年：港幣一億三千三百萬元）。發展物業在扣除應佔減值撥備港幣六億九千七百萬元後，虧損擴大至港幣五億零八百萬元（二○二二年：港幣一億九千四百萬元）。酒店分部恢復輕微盈利港幣三百萬元（二○二二年：虧損港幣二億四千七百萬元）。若計入應佔投資物業重估盈餘淨額港幣九千四百萬元（二○二二年：虧損港幣一億三千三百萬元），集團錄得股東應佔淨虧損港幣一億零七百萬元（二○二二年：港幣一億九千七百萬元）。收入及營業盈利集團收入增加39%至港幣十五億七千九百萬元（二○二二年：港幣十一億三千九百萬元），營業盈利達港幣四億零八百萬元（二○二二年：港幣二千九百萬元），主要受酒店表現復甦帶動。酒店收入增加65%至港幣九億五千二百萬元（二○二二年：港幣五億七千七百萬元），並錄得營業盈利港幣二千六百萬元（二○二二年：虧損港幣二億四千萬元）。隨着入住率和房價均有所上升，香港酒店收入增加69%至港幣八億二千六百萬元（二○二二年：港幣四億九千萬元），營業盈利為港幣四千五百萬元（二○二二年：虧損港幣一億九千三百萬元）。內地收入增加45%至港幣一億二千六百萬元（二○二二年：港幣八千七百萬元），營業虧損收窄至港幣一千九百萬元（二○二二年：港幣四千七百萬元）。投資物業收入增加12%至港幣二億四千二百萬元（二○二二年：港幣二億一千七百萬元），營業盈利增加13%至港幣二億一千三百萬元（二○二二年：港幣一億八千九百萬元）。發展物業收入增加23%至港幣二億三千八百萬元（二○二二年：港幣一億九千三百萬元），並恢復營業盈利港幣二千八百萬元（二○二二年：虧損港幣六千一百萬元）。投資的營業盈利（以股息收入為主）為港幣一億四千萬元（二○二二年：港幣一億四千二百萬元）。投資物業價值重估變動集團的投資物業按二○二三年十二月三十一日進行的獨立估值以公允價值予以列報，於是年產生港幣九千四百萬元的重估盈餘（二○二二年：虧損港幣一億三千三百萬元），並已計