九龙仓置业二O二三年中期报告书

www.wharfreic.com二○二三年中期報告書 九龍倉置業地產投資有限公司 二○二三年 中期報告書1復甦遠未及新冠疫情前摘要• 訪港旅客人數和本港零售銷售額仍遠低於疫情前水平• 租金收入有所改善，但因按年攤銷會計而變得不明顯• 酒店復甦較為明顯，但仍欠增長動力• 負債淨額減到四年來最低，將盡量減輕借貸成本增加兩倍的影響• 投資物業估值之前尚未見底集團業績截至二○二三年六月三十日止期間的未經審核集團基礎淨盈利減少9%至港幣三十億五千九百萬元（二○二二年：港幣三十三億七千三百萬元），相當於每股港幣1.01元（二○二二年：每股港幣1.11元 ）。若計入投資物業重估虧損淨額港幣十一億三千三百萬元（二○二二年：港幣五十億三千九百萬元），股東應佔集團盈利為港幣十八億零五百萬元（二○二二年：虧損港幣十四億六千八百萬元）。每股基本盈利為港幣0.59元（二○二二年：每股虧損港幣0.48元 ）。中期股息第一次中期股息每股港幣0.67元（二○二二年：港幣0.70元）將於二○二三年九月十二日派付予在二○二三年八月二十八日下午六時正名列股東登記冊內的股東。派息總額為港幣二十億三千四百萬元（二○二二年：港幣二十一億二千五百萬元），佔香港投資物業及酒店基礎淨盈利的65%。 業務評議九龍倉置業地產投資有限公司 二○二三年 中期報告書2自一月邊境重開以來，營商環境已有改善，但由於本地貨幣走強，以及包括航班運力和有效旅行證件在內的旅行物流恢復非常緩慢，再加上全球地緣政治和經濟不明朗的影響，疫情後的復甦受到阻礙。本港零售銷售額增長由第一季的24%放緩至第二季的18%。整體而言，二○二三年上半年訪港旅客人數和本港零售銷售額分別僅恢復至二○一九年新冠爆發前的37%及85%。到目前為止市場復甦溫和，但集團的優質投資物業對眼光獨到的租戶和消費者來說依然有吸引力。商場租金已趨於穩定，但由於根據在各個期間會計準則攤銷在疫情期間所給予的租金優惠，按年租金回升幅度因而變得不明顯。寫字樓市場供應過剩繼續對租金和出租率構成壓力，預計該情況將持續，直至營商氣氛出現重大轉變。受充滿挑戰的宏觀環境影響，投資物業估值持續下滑。相比之下，酒店的盈利恢復雖較為明顯，卻同樣在第二季度欠增長動力，陷入停滯。由於成本壓力不斷上升，疫情後的復甦變得更加複雜。成本上漲，尤其是人力和能源成本，正在擠壓利潤空間。海港城整體收入（包括酒店）增加8%，營業盈利增加12%。商場商場收入增加9%，營業盈利增加16%。海港城地理位置優越，精心策劃的租戶組合形成群聚效應，而且市場推廣效果顯著，表現格外出眾。海港城在疫情期間趁機會策略性地完善整體租戶組合，引入新推出和獨家品牌，同時平衡產品服務的供應，以滿足本地人及旅客的需求。海港城提升了商場的競爭力，成功把握市場反彈的機會，出租率在二○二三年六月杪得以回升至96%。為了充分把握疫情後復甦勢頭，海港城迅速將市場推廣力度轉向具話題性及吸引力的活動，以盡量吸納本地市民和海外旅客。雖然租戶銷售的復甦程度不一，但部分主要租戶的銷售情況已比疫情前好。 九龍倉置業地產投資有限公司 二○二三年 中期報告書3寫字樓邊境重開後，投資及保險公司對海港城的興趣增加。然而由於全球經濟不明朗和供過於求的情況持續，寫字樓租金持續疲軟。收入和營業盈利皆下跌8%。二○二三年六月杪的出租率為88%。當務之急是要盡量吸納新租戶承租及留住現有租戶以保障出租率。酒店坐落於廣東道的數間酒店的房價於上半年有所上升，入住率則局部復甦。太子酒店已重新開業，但由於人手不足，尚未全面恢復運作。惟踏入第二季度後，整體市場需求動力減弱，呈現放緩態勢。馬哥孛羅香港酒店在二○二三年再度獲得福布斯旅遊指南的表彰，連續第四年膺「推薦酒店」殊榮，充分證明酒店堅持卓越待客之道的承諾。時代廣場整體收入減少2%，營業盈利則增加1%。商場商場收入增加6%，營業盈利增加12%。時代廣場是位於銅鑼灣的大型直立式商場，更是舉辦文化、藝術和快閃活動的熱門平台，二○二三年六月杪的出租率為94%。時代廣場持續完善奢侈品和具發展潛力的品牌組合，以擴闊顧客群並鞏固競爭力。此外還有豐富的餐飲選擇，以及共享烘焙空間、綜合虛擬實境(VR)遊戲體驗區和銅鑼灣最受歡迎的多廳戲院等，為顧客提供多元化消閒體驗。寫字樓雖然商業活動恢復且租賃興趣增加，但在營商前景不穩定的情況下，租戶普遍對成本保持謹慎。由於企業對辦公室的要求出現變化以配合靈活的工作安排，整體市場正面對結構性阻力，租賃需求主要由較小型單位帶動。二○二三年六月杪的出租率為87%。收入減少14%，營業盈利減少16%。 九龍倉置業地產投資有限公司 二○二三年 中期報告書4中環組合由於位處黃金地段而且交通便捷，截至二○二三年六月杪，卡佛大廈的寫字樓出租率穩企於96%，而會德豐大廈的寫字樓出租率則提升至81%。兩項物業的零售部分皆全部租出，惟收入和營業盈利分別下跌12%及14%，原因是會德豐大廈一主要租戶遷出後騰空的面積只有一部分租出。旅遊重啟後，尼依格羅品牌旗下的香港美利酒店迎來了更多活動和企業需求。酒店的卓越服務持續廣受全球旅客好評，令它在二○二三年再度在福布斯旅遊指南星級獎項中榮膺「五星級酒店評級獎」，這是全球頒予豪華酒店最高榮譽獎項之一。荷里活廣場荷里活廣場位於人口稠密的住宅區，且周邊地區日益商業化。加上港鐵屯馬綫建成後，鑽石山站成為觀塘綫的主要轉乘站，為九龍和新界的東西部地區提供便捷的交通，為荷里活廣場再添優勢。荷里活廣場持續引進新租戶及開展市場推廣活動吸引消費者。二○二三年六月杪的出租率為96%。收入增加5%，營業盈利增加8%。新加坡資產新加坡自二○二二年以來一直迅速增長。會德豐廣場和擁有永久業權的Scotts Square商場坐落於著名的烏節路購物帶，位置優越，人流熙攘，出租率高。兩項物業的商場在二○二三年六月杪的出租率分別為99%及98%，會德豐廣場的寫字樓出租率持續高企於100%。 財務評議九龍倉置業地產投資有限公司 二○二三年 中期報告書5(I) 二○二三年度中期業績評議按會計準則攤銷投資物業收入及受較高息環境影響，基礎淨盈利下跌9%至港幣三十億五千九百萬元（二○二二年：港幣三十三億七千三百萬元），投資物業盈利下降10%至港幣三十億七千九百萬元，而酒店則恢復盈利港幣五千五百萬元。若計入投資物業重估虧損，則集團錄得股東應佔盈利港幣十八億零五百萬元（二○二二年：虧損港幣十四億六千八百萬元）。收入及營業盈利集團收入增加4%至港幣六十四億七千三百萬元（二○二二年：港幣六十二億一千萬元），營業盈利增加11%至港幣四十九億四千萬元（二○二二年：港幣四十四億四千六百萬元），主要因為邊境重開後投資物業及酒店業績有所改善。投資物業收入增加2%至港幣五十四億五千五百萬元（二○二二年：港幣五十三億六千萬元），營業盈利增加6%至港幣四十六億七千七百萬元（二○二二年：港幣四十四億二千五百萬元）。酒店收入增加90%至港幣六億九千七百萬元（二○二二年：港幣三億六千六百萬元），並錄得營業盈利港幣六千七百萬元（二○二二年：虧損港幣一億七千二百萬元）。發展物業收入減少88%至港幣二千二百萬元（二○二二年：港幣一億八千五百萬元），並錄得營業虧損港幣一千三百萬元（二○二二年：港幣二千七百萬元）。投資的營業盈利（以股息收入為主）減少10%至港幣二億四千四百萬元（二○二二年：港幣二億七千一百萬元）。投資物業之公允價值變動投資物業資產依據獨立估值以港幣二千二百七十四億元列報，產生0.5%的重估虧損港幣十一億一千五百萬元。扣除非控股股東權益後，股東應佔未變現重估虧損為港幣十一億三千三百萬元（二○二二年：港幣五十億三千九百萬元）。其它（虧損）╱收入淨額其它虧損淨額為港幣二億八千二百萬元（二○二二年：收入港幣三億六千五百萬元），主要包括若干金融工具公允價值虧損及由集團上市附屬公司海港企業有限公司（「海港企業」）持有的發展物業項目減值港幣八千八百萬元。財務支出財務支出躍升至港幣九億九千萬元（二○二二年：港幣六億零九百萬元），該支出已計入根據適用會計準則按市價計值的跨貨幣及利率掉期合約收益港幣七千一百萬元（二○二二年：虧損港幣二億四千三百萬元）。實際借貸年利率上升至4.7%（二○二二年：1.4%），主要因為香港銀行同業拆息上升。 九龍倉置業地產投資有限公司 二○二三年 中期報告書6所得稅稅項支出減少8%至港幣六億二千七百萬元（二○二二年：港幣六億七千九百萬元）。股東應佔盈利股東應佔集團盈利為港幣十八億零五百萬元（二○二二年：虧損港幣十四億六千八百萬元）。按三十億三千六百萬股（二○二二年：三十億三千六百萬股）已發行普通股計算，每股基本盈利為港幣0.59元（二○二二年：每股虧損港幣0.48元 ）。基礎淨盈利（不包括投資物業重估的影響及若干金融工具按市價計值虧損淨額）減少9%至港幣三十億五千九百萬元（二○二二年：港幣三十三億七千三百萬元）。每股基礎盈利為港幣1.01元（二○二二年：每股港幣1.11元 ）。(II) 流動資金、財務資源與資本承擔股東權益及總權益於二○二三年六月三十日，股東權益增加港幣二億元至港幣一千九百零六億元（二○二二年：港幣一千九百零四億元），相當於每股港幣62.77元（二○二二年：港幣62.70元）。若計入非控股股東權益，總權益則維持於港幣一千九百四十九億元。資產總資產達港幣二千四百八十六億元（二○二二年：港幣二千五百五十三億元），當中94%（二○二二年：92%）位於香港。總營業資產（不包括銀行存款及現金、衍生金融工具資產及遞延稅項資產）為港幣二千四百六十八億元（二○二二年：港幣二千五百三十億元）。投資物業投資物業資產總額為港幣二千二百七十四億元（二○二二年：港幣二千二百八十六億元），佔營業資產92%（二○二二年：90%）。海港城（不包括三間酒店）的估值為港幣一千五百四十五億元，時代廣場的估值為港幣四百七十三億元。酒店酒店物業以成本減累計折舊及減值（如有）列報為港幣七十億元（二○二二年：港幣七十一億元）。該等酒店的估值為港幣一百四十億元。發展物業發展物業資產（包括聯營公司及合營公司權益，全皆由上市附屬公司海港企業持有）為港幣二十三億元（二○二二年：港幣二十六億元）。 九龍倉置業地產投資有限公司 二○二三年 中期報告書7其它長期投資出售合共港幣四十七億元投資以減少借款後，其它長期投資以市值港幣八十六億元（二○二二年：港幣一百三十一億元）列報。此組合為持有具長線資本增值潛力及合理股息回報的藍籌股，整體表現與大市相符，組合內每項個別投資對集團總資產而言均不屬重大項目。上述投資按二○二三年六月三十日市價計值產生港幣三億元的應佔盈餘淨額（二○二二年：虧損港幣三十二億元），並已計入其它全面收益內。連同期內出售所得變現收益，累計盈餘港幣十二億八千五百萬元（二○二二年：港幣一億六千三百萬元）在除列時被轉撥至盈餘儲備。集團的投資組合按行業及地域分析如下：二○二三年六月三十日二○二二年十二月三十一日港幣百萬元港幣百萬元 按行業分析：－地產8,1399,462－其它4703,668 總額8,60913,130 按地域分析：－香港3,8564,215－香港以外地區4,7538,915 總額8,60913,130 負債及負債比率截至二○二三年六月三十日，負債淨額減少港幣六十一億元至港幣三百九十一億元（二○二二年：港幣四百五十二億元），幾近本公司上市以來最低水平，以減輕借貸成本。負債淨額包括港幣四百零一億元債務和港幣十億元銀行存款及現金。 九龍倉置業地產投資有限公司 二○二三年 中期報告書8茲將負債淨額分析如下：二○二三年六月三十日二○二二年十二月三十一日負債淨額港幣十億元港幣十億元 集團（不包括海港企業）38.844.7海港企業0.30.5 總額39.145.2 負債淨額與總權益比率下降至20.1%（二○二二年：23.2%）。上市的海港企業是一個獨立的信貸實體，集團（不包括海港企業）沒有合約承擔海港企業的債務。於二零二三年六月三十日，海港企業的負債淨額與總權益比率為2.0%。財務及備用信貸額於二○二三年六月三十日