九龙仓置业二O二三年年报

目錄 2公司資料3股東資料5企業概覽7主席報告書10財務撮要13業務評議 36獎項及殊榮39企業可持續發展46財務評議52企業管治報告73董事會報告93獨立核數師報告96綜合損益表97綜合全面收益表98綜合財務狀況表99綜合權益變動表100綜合現金流量表102財務報表附註141重要會計政策160主要附屬公司162主要物業撮要表164五年財務摘要 公司資料 董事會 吳天海先生（主席兼常務董事）徐耀祥先生（副主席兼執行董事）凌緣庭女士（執行董事）李偉中先生 獨立非執行董事 歐肇基先生OBE周德熙先生GBS蔣麗苑女士JP梁君彥議員GBM, GBS, JP廖淥波先生韋理信先生余灼強博士楊永強教授GBS, OBE, JP 公司秘書 許仲瑛先生FCCA, CPA, FCG, HKFCG 核數師 畢馬威會計師事務所（執業會計師及於《會計及財務匯報局條例》下的註冊公眾利益實體核數師） 主要往來銀行 香港上海滙豐銀行有限公司 股份過戶登記總處 Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket Square, Hutchins Drive, PO Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 香港股份過戶登記分處 卓佳證券登記有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓 註冊辦事處 Cricket Square, Hutchins Drive, PO Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 香港主要營業地點 香港九龍廣東道海港城海洋中心16樓電話：(852) 2118 3118傳真：(852) 2118 3208網址：www.wharfreic.com 股東資料 上市 普通股香港聯合交易所有限公司股份代號：1997 於二○二三年十二月三十一日已發行股份數目 3,036,227,327 財務日程表 二○二三年第二次中期股息二○二三年第二次中期股息記錄日期及時間 二○二三年第二次中期股息派付日期 暫停辦理股份過戶登記手續（確定股東出席二○二四年股東週年大會及於會上投票之權利） 二○二四年股東週年大會二○二四年五月七日（假座香港九龍廣東道3號上午十一時十五分馬哥孛羅香港酒店地下百年廳舉行） 查詢 股東查詢：sh@wharfreic.com投資者查詢：ir@wharfreic.com傳媒查詢：pr@wharfreic.com 企業概覽 九龍倉置業地產投資有限公司（股份代號：1997）於二○一七年上市並成為香港聯合交易所的恒生指數成份股。 九龍倉置業地產投資有限公司是香港最大的房地產公司之一，在營運及投資地標性物業方面往績彪炳。集團持有以海港城和時代廣場為首的六項香港優質資產組合，及兩項位於新加坡的優質商業項目。 集團的旗艦項目，位於尖沙咀的海港城及銅鑼灣的時代廣場，均擁有罕有的九百九十九年地契，且規模龐大，坐落於香港最受歡迎的購物地點及最繁忙的商業區，吸引本地購物顧客及遊客，人流如鯽。兩項旗艦物業一直與受歡迎的國際知名奢華品牌維持穩固的合作關係，亦是長久以來高端及流行消費的目的地。 海港城還擁有十座甲級寫字樓、三間國際級酒店、二百五十六間服務式住宅單位、十三萬八千呎的會所及提供全方位服務的國際郵輪碼頭。 集團致力履行良好企業公民的責任，一直不遺餘力推動一系列「社、企共勉」項目，幫助社會上不同階層和有不同需要的人士。除了「學校起動」計劃外，「九龍倉全港中學生繪畫比賽」、「九龍倉藝術獎學金計劃」及「建築設計實習計劃」亦備受各界關注及認同。 集團致力在關鍵的環境、社會及企業管治範疇實現優於法律合規的良好常規，同時實現可持續的業務表現。集團制定了二○三○年減少環境足跡的長期目標，包括減少溫室氣體排放、電力強度和用水量，以及將廢物從垃圾堆填區轉移。 二○二三年，九龍倉集團榮膺香港公益金最高籌款機構第三名。集團繼續獲納入為「恒生可持續發展企業指數」的成份股兼獲AA+評級，並獲香港品質保證局頒發社會責任進階指數、「商界展關懷」標誌及「社會資本及可持續發展超卓大獎」。 主席報告書 二○二三年是好壞參半的一年，香港擺脫了疫情，但面臨經濟阻力。雖然邊境限制解除、但只帶來逐步和局部的復常。消費模式和信心的明顯變化、滙率的不利變動、地緣政治和經濟的不確定性、有限的航班運力及普遍的勞動力短缺都阻礙了復甦。 二○二三年的訪港旅客和零售銷售分別僅及二○一八年的52%和84%。受港幣強勢影響，旅客人數在八月份到達旺季高峰後便失去了動力。零售銷售亦在第二季到達頂峰，但隨後數月熱度下降。酒店業務呈局部反彈，惟由於需求轉向，緩解只是曇花一現。寫字樓面臨租戶需求下降而供應膨脹的局面。 全球經濟不穩，旅行和消費習慣不斷演變，為全面復甦帶來巨大挑戰。 業務表現 集團趁復甦之際把握時機，斥資舉辦宣傳活動，成功吸引人流到訪集團旗下商場，海港城週末日均人流量高達二十八萬人次。 聞名遐邇的廣東道臨街店面迎來De Beers、Fendi和Van Cleef & Arpels等奢侈品牌新店，令這個世界級臨街店面組合增至十六個頂級知名品牌，當中部分商戶的銷售額實現雙位數增長，超越二○一八年高峰。 集團旗下酒店經歷三年虧損後迎來轉機。出租率逐漸恢復，而會議宴會的訂單亦見回升。太子酒店在八月份以嶄新面貌全面重開，尼依格羅品牌旗下的香港美利酒店蟬聯福布斯旅遊指南的「五星推薦酒店」。 雖然寫字樓市場空置率仍然高企，但集團的組合展現出韌性，選擇海港城優越的地理位置作營商據點的保險公司租戶有所增加。 主席報告書 財務業績 集團收入增加7%至港幣一百三十三億元（二○二二年：港幣一百二十五億元），其中香港投資物業收入增加2%至港幣一百零六億元（二○二二年：港幣一百零四億元）。集團營業盈利增加13%至港幣一百億元（二○二二年：港幣八十八億元）。 在高息環境下，借貸總成本增加90%至港幣二十三億元（二○二二年：港幣十二億元）。集團採取了緩解措施，將淨債務降至上市以來最低水平，並將部分債務從浮動利率轉為固定利率，從而減輕了高息的影響。集團基礎淨盈利減少3%至港幣六十億元（二○二二年：港幣六十二億元）。 投資物業的整體估值已趨於穩定，尤其在下半年。未變現的投資物業重估虧損大幅收窄至港幣十二億元（二○二二年：港幣一百四十九億元）。使股東應佔集團盈利為港幣四十八億元（二○二二年：虧損港幣八十九億元）。 集團的財務狀況依然強健，資產負債率為18.6%，利息保障倍數為4.4倍。截至二○二三年十二月三十一日，總資產為港幣二千四百五十三億元，帳面資產淨值為港幣一千九百一十四億元（或每股港幣63.05元）。負債淨額減少港幣八十八億元至港幣三百六十三億元，平均利息成本為5.4%。穆迪維持對集團A2發行人的評級，展望穩定。 集團已宣派每股港幣0.61元的第二次中期股息（二○二二年：每股港幣0.61元），以代替末期股息。全年每股合共派息港幣1.28元（二○二二年：每股港幣1.31元）。本公司自二○一七年上市以來一直秉承一貫的派息政策，將香港投資物業和酒店基礎淨盈利的65%分派予股東。 社、企共勉 集團秉承長久以來的「創建明天」理念，致力通過可持續發展對社會產生長遠的積極影響及減輕對環境的影響。集團制定了二○三○年目標，減少溫室氣體排放、用電強度和用水量，並將廢棄物從垃圾堆填區轉移。在二○二三年，時代廣場獲得能源與環境設計先鋒評級（LEED）「v4.1現有建築：營運及保養」鉑金級認證，蘇州尼依格羅酒店獲得EarthCheck銀徽認證。 集團透過三大「社、企共勉」項目為青年發展提供支持，包括「學校起動」計劃、「九龍倉全港中學生繪畫比賽」和「建築設計實習計劃」。旗艦項目「學校起動」計劃為學生提供關懷和機會，增強他們未來學習或就業的能力。現時計劃為來自八十二所弱勢學校的九萬三千多名學生提供支援。特別感謝各合作夥伴持續支持，「職場體驗計劃二○二三」為超過一百四十名中學生提供了暑期實習機會，為本地勞動市場培養新人才。 除了青少年發展外，九龍倉集團亦積極支持社會上其他有需要的人士。九龍倉集團致力回饋社會，獲香港公益金頒發二○二二╱二○二三年度最高籌款機構第三名，良好企業公民精神獲充分肯定。 集團是「恒生可持續發展企業指數」成分股並獲AA+評級，在同業中排名前10%，足證集團在可持續發展的努力得到認可。此外，集團亦獲「五年+商界展關懷」標誌和社會責任進階標誌。 展望 雖然二○二四年或會出現一些正面兆頭，例如息口有望下調、個人遊計劃擴展至更多內地城市、跨境客運量進一步恢復等，但全球經濟放緩、地緣政治局勢緊張和美國總統大選等不確定因素均可能引發波動。此外，不斷演變的消費行為和日益加劇的區域競爭正妨礙零售業和酒店業的復甦，而寫字樓則面臨需求疲弱和轉向優質產品的趨勢。 集團將配合政府的推廣活動，加強租戶商品和宣傳活動，在競爭中刺激旅客和本地市民消費意慾。各界齊心協力，香港定能渡過難關。 致謝 我謹代表全體股東和董事會同寅，衷心感謝所有客戶和業務伙伴一如既往給予信任與支持，並衷心感謝全體員工在充滿挑戰的市場環境中全情投入作出貢獻。 吳天海 主席兼常務董事 香港，二○二四年三月七日 財務撮要 業務評議 香港在二○二三年年初解除了邊境限制，刺激旅遊業和零售業逐漸復甦。然而，訪港旅客人數僅及疫情前二○一八年的52%，零售銷售則恢復至84%。受制於全球各地經濟乏力、高息環境、港幣走強、航班運力提升速度緩慢，以及整體勞動力短缺等多種因素，復甦步伐並未達到市場預期。 有鑒於此，集團為旗下優質投資物業組合引進搶手租戶，並利用大型主題活動吸引本地市民和旅客到訪，鞏固優勢。 海港城亦對廣東道高端時尚臨街店面的品牌進行了策略性調整，效果甚佳；店舖外經常出現輪候人龍，零售租金已趨穩定，並有望隨着銷售進一步復甦而上升。 寫字樓在供應過剩和需求疲弱夾擊下，出租率和租金繼續受壓。酒店方面，由於旅客和會議宴會生意回流，業務出現明顯反彈，但訪港旅客人數仍有待完全恢復。 雖然業務運作在過去一年有所改善，但高息環境嚴重拖累了集團的盈利表現。債務和利率管理使集團能更好地應對居高不下的利率。 海港城 業務評議業務評議 海港城海港城 物業價值（物業、酒店及會所）億元1,618港幣 業務評議 海港城 海港城（包括酒店）的整體收入增加10%。 商場 商場優化了租戶組合，並舉辦大型宣傳活動，吸引到超過二○一九年的人流量，帶動收入增加10%。 年內，主要奢侈品租戶在海港城進行擴充或策略性搬遷，包括Gucci和Celine在不同樓層加開門店，以及De Beers、Fendi和Van Cleef & Arpels在廣東道開設新旗艦店。廣東道長達五百三十米的高端時尚臨街店面林立十六個奢侈品牌，當中部分商戶的銷售額較新冠疫情前錄得雙位數增長，並實現全球最高門店銷售總額。海港城形成群聚效應、地理位置優越、盈利能力卓越，並以最佳的租戶組合全面滿足旅客和本地市民的需求，帶動海港城租賃需求強勁。商場出租率在年杪為97%。 為配合政府的「香港夜繽紛」項目，海港城籌辦遍布打卡位的大型活動，並開展一系列宣傳攻勢來吸引客流和刺激消費。「迪士尼一百周年活動」和「Merry Spacemas聖誕太空熊遇記」均獲得熱烈反響。 寫字樓 海港城憑藉鄰近高鐵站與中國內地互聯互通的優勢，在商務旅客重臨和旅遊業復甦之際把握時機為寫字樓招租，來自保險業和旅遊業的需求有所回升。然而由於整體市場疲弱，在租賃活動低迷的氣氛下，留住現有租戶為首要工作。年杪時出租率為88%。收入下跌6%。 酒店 太子酒店經翻新後在八月份全面重新開業，迎接旅客重臨香江。廣東道其它兩間馬哥孛羅酒店錄得局部復甦。然而是年下半年入境旅遊熱度下降，而且整體酒店需求面對日益嚴重的流失，皆因深圳往來便捷而成為精打細算的消費者的另一選擇。在競爭加劇的情況下，酒店趁節慶期間積極推出客