九龙仓集团二O二五年年报

目錄 3公司簡介4公司資料5股東資料6財務撮要7主席報告書11業務評議 12香港物業 內地發展物業 24獎項及殊榮26企業可持續發展32財務評議39企業管治報告63董事會報告82獨立核數師報告87綜合收益表88綜合全面收益表89綜合財務狀況表90綜合權益變動表91綜合現金流量表94財務報表附註143重要會計政策166主要附屬公司、聯營公司及合營公司174主要物業撮要表182十年財務摘要 內地投資物業 酒店 物流基建22 公司簡介 九龍倉集團有限公司（「九龍倉」，股份代號：4）始創於一八八六年，是目前本港第七間歷史最悠久的企業。恒生指數在一九六〇年代成立時，九龍倉已獲納入首批、三十間成份股公司之中。 二〇二六年適逢九龍倉一百四十周年，這段煇煌歷程建基於強大韌性、雄厚實力和長期實踐「創建明天」的理念之上，而這一切皆以持續發展為本。 集團在管理及執行力方面往績顯著，業務涵蓋香港和中國內地的投資物業、發展物業和酒店。其他業務包括經營物流基建的現代貨箱碼頭及香港空運貨站。 集團在香港的豪華山頂物業組合由罕有獨特的項目組成，以頂尖的訂制質量和工藝迎合獨具品味的顧客需求。截至二〇二五年年底，集團在香港的應佔土地儲備約二百七十萬平方呎，當中約五十四萬平方呎盤踞山頂。 內地投資物業方面，集團一系列國際金融中心均位處當地中央商務區的核心地帶。憑藉其優越位置、精心規劃及設計、卓越的零售管理，以及凝聚零售商及顧客的群聚效應，成都國際金融中心及長沙國金中心現已成為當地主要潮流地標。 內地發展物業方面，自二○一九年起為發展物業組合去風險暫停購地，存貨已逐步消化。剩餘庫存以去化緩慢的寫字樓物業為主，並已按市值列報。 九龍倉酒店遍佈香港、中國內地和菲律賓，以尼依格羅、馬哥孛羅和瑪珂三個品牌經營十六間酒店，當中四間由集團全資擁有，一間由集團佔50%權益。此外，集團亦全資擁有座落於長沙國金中心的柏悅酒店。 集團擁有及經營現代貨箱碼頭，該公司為香港及深圳貨箱碼頭營運者，集團更是香港空運貨站創辦企業之一，兩者皆是香港在過去數十年來得以維持國際貿易及交通樞紐地位的重要產業。 「創建明天」是九龍倉的理念，也伸延至「社、企共勉」方面。除了不斷壯大的優化學校旗艦項目「學校起動」計劃外，集團更支持一系列公益項目，惠及中、港兩地不同階層的人士，並透過公益金支援社會不同需要人士，推廣「社、企共勉」概念。 集團旨在為社會福利及救災工作提供及時和具原則性的支援，九龍倉集團已連續第五年獲香港公益金列入三大最高籌款機構之列。 儘管市場環境瞬息萬變，集團始終致力為持份者及社會整體創造長遠可持續價值。 集團在年內達成一項重要里程碑，其科學基礎溫室氣體減排近期目標已獲科學基礎目標倡議組織驗證。集團以二○二二年為基準年，目標在二○三○年或以前將範圍一及範圍二的排放量減少42%，並將資本貨物、下游租賃資產及投資產生的範圍三排放量減少25%。透過將氣候因素納入核心策略，集團將能有效應對全球氣候挑戰。 集團維持恒生可持續發展企業指數系列成份股地位及AA+級ESG評級，在可持續發展方面的進展備受認可。 公司資料 董事會 吳天海先生（主席兼常務董事）徐耀祥先生（副主席、執行董事兼集團財務總監）凌緣庭女士（執行董事）陳國邦先生許仲瑛先生 獨立非執行董事 陳坤耀教授GBS, CBE, JP方剛先生GBS, JP捷成漢先生BBS羅君美女士MH, JP鄧日燊先生GBS, JP謝秀玲女士JP唐寶麟先生 公司秘書 許仲瑛先生FCCA, CPA, FCG, HKFCG 核數師 畢馬威會計師事務所（執業會計師及於《會計及財務匯報局條例》下的註冊公眾利益實體核數師） 主要往來銀行 香港上海滙豐銀行有限公司 股份過戶登記處 卓佳證券登記有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓 註冊辦事處 香港九龍廣東道海港城海洋中心16樓電話: (852) 2118 8118傳真: (852) 2118 8018網址: www.wharfholdings.com 股東資料 上市 普通股香港聯合交易所有限公司股份代號：4 於二○二五年十二月三十一日已發行股份數目 3,056,027,327 財務日程表 每股港幣0.20元 二○二五年第二次中期股息 二○二六年四月八日下午六時正 二○二五年第二次中期股息派付日期 二○二六年四月二十三日 二○二六年五月十一日至二○二六年五月十四日（首尾兩天包括在內） 暫停辦理股份過戶登記手續（以確定股東出席二○二六年股東週年大會及於會上投票之權利） 二○二六年五月十四日上午十一時十五分 二○二六年股東週年大會（假座香港九龍廣東道3號馬哥孛羅香港酒店地下百年廳舉行） 查詢 股東查詢：sh@wharfholdings.com投資者查詢：ir@wharfholdings.com傳媒查詢：pr@wharfholdings.com 主席৔⷇᎙ 主席報告書 過去一年，政經亂局撼動全球。「讓美國再次偉大」政治大旗高舉、二戰後國際秩序崩解、關稅戰反覆無常沒完沒了、軍費開支急遽攀升，以及「第一世界」經濟體的國債失控，無不令二○二五年經歷翻天覆地的改變。 中國科技的崛起成為一股破舊立新的力量；由起初的電動車、鋰電池和太陽能電池，到現在的機器人、人工智能和創新藥物，都給世界帶來深遠影響。卓越的品質與成本效益是中國供應商的標誌性優勢，使其成功從傳統市場去除風險，並在國內及全球各地獲得市場份額。 人工智能是當前熱門關鍵詞。各行各業紛紛投入龐大資金進行開發與應用。它是第四次工業革命的主要支柱，可能會淘汰舊有工作職位，但也肯定會創造嶄新就業機會。 與此同時，後疫情時代的消費市場正重塑新格局。許多地區的人口正邁向老齡化與萎縮。奢侈品的光環隨著本土大品牌逐步進軍國際市場而稍褪。線上消費日趨普及，零售商必須調整商業策略方能保持競爭優勢。 整體經濟 除了外部貿易壓力，中國內地經濟亦受困於內部結構性難題。房地產市場正設法適應政策干預，一線城市在早前限購令鬆綁後逐漸回穩，中小城市則因供應高企及開發商債務沉重而面臨漫長的調整期。與此同時，在消費券及「以舊換新」政策帶動下，內需初現回暖跡象，惟隨著政策效應遞減及收入增長放緩，這股勢頭至歲末已有所減弱。 在香港，房地產市場展現出趨穩跡象。息口下調減輕供樓開支，加上股市回暖重拾買家信心，本地投資者的負擔能力亦隨之提升。受內地專才和學生持續湧入帶動，住屋需求得以維持，而「新資本投資者入境計劃」的優化，則為豪宅市場注入投資動力。與此同時，港口貿易仍面臨重重挑戰，包括來自其它地區的競爭加劇、製造業基地轉移、供應鏈分散及航運聯盟重組等。 業務表現 集團趁香港樓市持續改善，於年內陸續推售項目。集團佔50%的山頂物業Mount Nicholson一個頂層單位在二○二五年五月以破紀錄的分層單位呎售出，種植道1號在二○二五年十二月錄得首宗成交，而Plantation Boulevard 1號洋房則以港幣五億五千八百萬元售出。集團佔30%位於啟德的維港•灣畔在二○二五年八月在樓盤現場開售，年內售出159個單位。 內地發展物業方面，自二○一九年起暫停購地為發展物業組合去風險後，存貨已逐步消化。剩餘庫存以去化緩慢的寫字樓單位為主，並已按市值列報。 零售業持續面對供應過剩及電商模式演變的雙重壓力。儘管各式促銷活動與補貼措施帶動零售銷售回升，但整體消費意欲依然低迷。集團旗艦國際金融中心憑藉群聚效應、優越位置、創新的租戶組合及有效的宣傳推廣，繼續保持競爭優勢。寫字樓方面，由於市場供過於求的情況相當嚴重，出租率與租金水平持續受壓。 香港的酒店表現亮眼，受惠於訪港旅客大幅增長。反觀內地，儘管境內旅遊有所回溫，但在供應急速擴張和旅客預算縮減下，酒店仍面臨激烈的市場競爭壓力。年內尼依格羅品牌旗下的香港美利酒店和長沙柏悅酒店在首屆《2025米芝蓮星 鑰酒店》中榮獲「米芝蓮一星鑰」的殊榮，兩間酒店無與倫比的建築、設計和待客之道備受肯定。此外，長沙柏悅酒店亦獲《福布斯旅遊指南》二○二六年度星級獎項評為「四星酒店」。 年內物流業界在持續的外部壓力下經營，中美貿易緊張局勢令貨流量大幅波動，加上航運聯盟重組，對本港港口營運造成不利影響。 財務業績 集團收入減少9%至港幣一百零九億九千七百萬元，主要因為內地發展物業和投資物業表現較為疲弱。集團基礎淨盈利增加至港幣四十一億零四百萬元，受惠於中國內地發展物業撥備減少至港幣八億三千九百萬元。若計入投資物業重估減值，集團錄得股東應佔盈利港幣五千萬元，反映是年轉虧為盈。 總資產達港幣一千九百八十五億元，賬面資產淨值為港幣一千四百六十七億元，相當於每股港幣48.01元。集團的資本結構維持穩健，及至年杪由淨負債轉為錄得淨現金港幣二十億元。是年實際借貸利率進一步下降至2.5%。 集團已宣派第二次中期股息每股港幣0.20元（二○二四年：港幣0.20元）以代替末期股息，全年每股合共派息港幣0.40元（二○二四年：港幣0.40元）。 社、企共勉 儘管市場環境瞬息萬變，集團始終致力為持份者及社會整體創造長遠可持續價值。 本集團在年內達成一項重要里程碑，其科學基礎溫室氣體減排近期目標已獲科學基礎目標倡議組織（SBTi）驗證。集團以二○二二年為基準年，目標在二○三○年或以前將範圍一及範圍二的排放量減少42%，並將資本貨物、下游租賃資產及投資產生的範圍三排放量減少25%。透過將氣候因素納入核心策略，集團將能有效應對全球氣候挑戰。 現代貨箱碼頭亦在年內取得兩項重大的可持續發展成就：繼香港後在大鏟灣啟動船對船液化天然氣加注作業，並全面淘汰大鏟灣碼頭內運車隊的柴油使用。這些舉措標誌著該公司在低碳轉型進程中邁出關鍵步伐。 除了環境管理外，我們亦投入了大量心力培育青少年發展。旗艦項目「學校起動」計劃至今已惠及逾八十間資源有限的中學超過十萬七千名學生，並獲得約七十家商業夥伴的協作支持。透過「學校起動」計劃獎學金，已有超過一千名學生獲發資助以升讀大學，累計資助金額達港幣七千六百萬元。 集團在提供財政援助以支持社會福利及救災工作方面，始終保持迅速且堅守原則的態度。九龍倉集團已連續第五年躋身香港公益金三大最高籌款機構之列。針對二○二五年十一月發生的大埔宏福苑火災，九龍倉緊急支援基金撥捐港幣三千萬元援助受災人士，以解燃眉之急並提供災後支援。 集團維持恒生可持續發展企業指數系列成份股地位及AA+級ESG評級，在可持續發展方面的進展備受認可。 主席報告書 展望 二○二六年甫開局，便迎來更具爆炸性的變亂。俄烏衝突已延宕四年，加沙歷近兩年半戰火，最新的伊朗戰事可能演變成對中東地區最具破壞力的亂局，還有委內瑞拉、古巴和格陵蘭連番接踵遭受威脅。美元不再是「避風港」，金價則突破天際。美國最高法院對關稅的裁決猶如打開了新的潘朵拉盒子。 中國內地方面，房地產市場復甦乏力、勞動力市場持續疲軟以及產能失衡等因素，仍對經濟增長構成下行風險、削弱消費支出，必須推出額外刺激措施來提振相關產業。香港樓市則在政府措施和資本市場回暖帶動下重拾動力；然而，利率波動及庫存積壓或將繼續帶來考驗。 前景充滿變數，本集團將憑藉自身核心優勢和穩健的財務管理，在逆風中砥礪前行，保持業績穩健。 致謝 適逢集團成立一百四十周年，作為本港第七間歷史最悠久的企業，這段煇煌歷程建基於強大韌性、雄厚實力和長期實踐「創建明天」的理念之上，而這一切皆以持續發展為本。 我謹代表全體股東及董事會同寅，向各位客戶及業務夥伴長年的鼎力支持，以及全體員工的辛勤工作與貢獻，致以最深切的謝意。正是這些支持與付出，奠定了集團成功的基石。 自二○二一年起擔任本公司獨立非執行董事的鄧日燊先生已決定不再參選連任，他將會在二○二六年股東週年大會結束時卸任董事職務。我謹代表董事會和股東，衷心感謝鄧先生在任內為集團作出寶貴貢獻。 主席兼常務董事 香港，二○二六年三月十二日 評議業務 202372.2 x 91 物業香港 香港物業 受惠於股市投資