九龙仓集团：截至二O二六年六月三十日止半年度中期业绩公告

截至二○二六年六月三十日止半年度中期業績公告 投資以外收入及盈利錄得6%增長 摘要 •投資組合減持，股息收入減少•投資以外收入增加2%、營業盈利及基礎淨盈利增加6%•內地投資物業保持穩定，審慎重估產生減值•香港發展物業增長抵銷內地發展物業跌幅•環球市場翻天覆地，但物流業務韌力勝預期 集團業績 集團基礎淨盈利減少17%至港幣十六億九千七百萬元（二○二五年：港幣二十億三千五百萬元），主要因為股息收入減少，但部分被利息收入增加所抵銷。 若計入投資物業重估減值及其它未變現會計收益／虧損，股東應佔集團盈利為港幣四千八百萬元（二○二五年：港幣五億三千五百萬元）。 中期及特別股息 董事會已決議宣派第一次中期股息每股港幣0.20元，以及特別中期股息每股港幣0.20元以慶祝本公司成立140週年。半年度每股合共派息港幣0.40元（二○二五年：每股港幣0.20元），並將於二○二六年九月十五日派付予在二○二六年八月三十一日下午六時正名列股東登記册內的股東。第一次及特別中期股息總額為港幣十二億二千二百萬元（二○二五年：港幣六億一千一百萬元）。 業務評議 二○二六年上半年仍然充滿挑戰，而中東衝突令形勢更加複雜。在全球局勢動盪之際，香港股票交投暢旺且新股上市（IPO）活動踴躍，進一步鞏固本港作為可靠的投資資金避風港地位。住宅物業市場在入市意欲回升帶動下亦呈向好跡象，樓價及成交量均有實質增長。集團一系列待售住宅項目已準備就緒乘勢推出。港口業務所面對的地區競爭壓力持續，集團積極開拓新業務，並預計於今年下半年展開。 中國內地方面，受房地產市道疲弱影響，市場氣氛依然低迷，惟一線城市已初現回穩信號。消費模式轉變及競爭加劇繼續對集團各項業務構成壓力。人民幣匯率走強，為港元列報提供了一定的緩衝。 面對上述外圍因素，集團緊守審慎理財原則，維持淨現金狀況及穩健的資本結構。 香港物業 期內，集團旗下珍稀山頂超級豪宅組合當中的種植道1號第一座洋房的銷售額港幣五億五千八百萬元確認入賬，相當於呎價港幣91,000元。 受惠於市場交投回升，集團佔30%的啟德項目維港‧灣畔在期內售出198個單位，銷售所得款項合共港幣三十五億三千四百萬元。 九龍山頂項目The Monet是位於獅子山山腰的全新超級豪宅，預計將如期推售，並率先安排VIP預約參觀示範單位。項目坐落於九龍塘指標屋苑中最高地勢，由四座分層住宅組成，合共提供133個單位，設有私人會所及偌大園林。 按應佔份額計算，期內發展物業確認入賬收入上升至港幣十三億四千五百萬元（二○二五年：港幣四億七千五百萬元），營業盈利增加至港幣一億六千六百萬元（二○二五年：港幣三千一百萬元）。及至期杪，尚未確認入賬銷售額為港幣七億七千四百萬元（二○二五年十二月三十一日：港幣十億三千五百萬元）。 內地發展物業 集團自二○一九年起已逐步降低內地發展物業業務比重，由於市場供需長期失衡，現有存貨以去庫存速度緩慢的寫字樓為主。 二○二六年上半年的應佔已簽約銷售額為人民幣三億四千五百萬元（二○二五年：人民幣八億五千九百萬元），主要來自成都和蘇州的項目。及至期杪，尚未確認入賬銷售額為人民幣四億二千八百萬元（二○二五年十二月三十一日：人民幣三億一千二百萬元）。 九龍倉集團有限公司－二○二六年中期業績公告(二○二六年八月十一日) 按應佔份額計算，收入減少54%至港幣二億三千八百萬元，並錄得營業虧損港幣三百萬元（二○二五年：盈利港幣四千萬元）。計提應佔減值撥備港幣五億四千七百萬元（二○二五年：港幣五億二千二百萬元）。 內地投資物業 中國內地股市雖見起色，惟樓市處於漫長的磨底期，整體經濟狀況依然好壞參半。零售銷售未能實現更強勁的反彈，主要受制於產能過剩、電子商務滲透率上升以及消費意欲低迷。消費者仍然追求性價比，消費意欲很大程度上取決於促銷優惠和政府補貼。為帶動銷售增長，集團持續優化商戶組合，並針對目標客群推出各式各樣的宣傳活動。 成都國際金融中心商場內原先由一主要租戶佔用的區域現正進行改建，預計於二○二六年年底竣工。屆時經精心挑選的新商戶組合將進駐，整體購物體驗得以提升。落成以來一直持有作收租的公寓單位隨着租約期滿並完成翻新後會陸續推出市場發售。 長沙國際金融中心商場內各大奢侈品牌繼續擴展業務，足見品牌對這個全城頂尖的零售地標充滿信心。HERMÈS擴充租用範圍開設複式旗艦店，BRUNELLO CUCINELLI亦將門店升級為全國最大的雙層旗艦店。LOUIS VUITTON於二○二六年七月開展另一階段的專門店擴充計劃。POP MART的區域旗艦店亦會在今年稍後開幕。 寫字樓市場方面，受供應嚴重過剩和需求疲弱夾擊，整體空置率一直高企。企業持續縮減營運規模並緊縮開支，令集團旗下寫字樓物業組合的出租率和租金受壓。 在計及人民幣升值後，分部整體收入增加1%至港幣二十二億六千九百萬元，營業盈利增加1%至港幣十四億九千萬元。 酒店 受惠於旅客持續增長、大型盛事接踵而來以及人民幣升值，香港酒店業表現持續復甦。中國內地酒店則受宏觀經濟環境、企業客戶需求轉弱及業內競爭激烈影響，入住率和房價依然受壓。面對這些挑戰，集團針對目標客群推出優惠、加強績效管理並嚴格管控成本，以提升業務表現。 來自擁有和管理酒店的分部收入增加4%至港幣三億二千三百萬元，但錄得營業虧損港幣四百萬元（二○二五年：港幣一千一百萬元）。 物流基建 地緣政治局勢持續緊張及中東衝突擾亂貨運物流，引發燃料價格飆升，並重塑全球貿易格局。香港的貨運量受區域競爭加劇及華南地區產能過剩影響而進一步承壓。現代貨箱碼頭於香港的吞吐量減少6%至一百六十萬個標準箱。深圳方面，大鏟灣碼頭的吞吐量增長16%至一百四十萬個標準箱，而聯營公司蛇口集裝箱碼頭的吞吐量則上升5%至三百六十萬個標準箱。 香港空運貨站（集團佔21%權益）貨運量下降2%至九十萬噸。 分部整體收入為港幣十億七千三百萬元，維持平穩；營業盈利下跌19%至港幣一億一千一百萬元。 展望 在地緣政治局勢緊張、能源價格波動、成本通脹、關稅政策，以及市場再度憂慮美息走向的陰霾下，全球經濟前景依然不明朗。香港方面，中央政府收緊對外直接投資法規，為本港整體住宅市場增添變數，其影響尚待觀察。至於內地，科技與人工智能發展一日千里，與房地產市場的停滯困境形成鮮明對比；後者必須有持續性的改善方能恢復整體市場信心。為應對市場波動，集團將繼續維持財政穩健，並靈活適應不斷變化的消費趨勢。 財務評議 (I)二○二六年中期業績評議 集團基礎淨盈利減少17%至港幣十六億九千七百萬元（二○二五年：港幣二十億三千五百萬元），主要反映二○二五年最後一季以來變現部分投資組合導致股息收入減少，但部分被利息收入及香港發展物業確認入賬銷售額增加所抵銷。 計入應佔投資物業重估減值淨額港幣二十億四千九百萬元（二○二五年：港幣十一億八千萬元）後，股東應佔集團盈利為港幣四千八百萬元（二○二五年：港幣五億三千五百萬元）。 收入及營業盈利 集團收入減少6%至港幣五十三億四千四百萬元（二○二五年：港幣五十六億六千九百萬元），營業盈利減少11%至港幣二十三億五千四百萬元（二○二五年：港幣二十六億五千七百萬元）。 經人民幣折算為港元後，投資物業的收入和營業盈利皆與去年相若，分別錄得港幣二十三億一千一百萬元（二○二五年：港幣二十二億八千一百萬元）及港幣十五億一千萬元（二○二五年：港幣十四億八千四百萬元）。以人民幣計算，由於內地零售及寫字樓租金持續偏軟，收入及營業盈利實際同樣下跌3%。 發展物業收入下跌8%至港幣六億七千九百萬元（二○二五年：港幣七億三千九百萬元），營業盈利下跌83%至港幣一千二百萬元（二○二五年：港幣七千一百萬元），乃內地確認入賬銷售額減少所致，但部分被香港確認的銷售額所抵銷。 酒店收入上升4%至港幣三億二千三百萬元（二○二五年：港幣三億一千二百萬元），營業虧損收窄至港幣四百萬元（二○二五年：港幣一千一百萬元）。 物流收入維持不變，錄得港幣十億七千三百萬元（二○二五年：港幣十億七千六百萬元）；營業盈利下跌19%至港幣一億一千一百萬元（二○二五年：港幣一億三千七百萬元），主要因為業務組合變動且存在毛利差異。 投資營業盈利下降41%至港幣五億九千三百萬元（二○二五年：港幣十億元），因為出售部分投資組合後股息收入減少。 其它的營業盈利增加80%至港幣二億六千一百萬元（二○二五年：港幣一億四千五百萬元），主要因為利息收入增加。 投資物業重估減值 -5-二○二六年六月三十日的獨立估值（包括合營公司所持有的投資物業）產生了港幣二十億四千九百萬元（二○二五年：港幣十一億八千萬元）的應佔但未變現重估減值淨額（已扣除相關遞延稅項及非控股股東權益），並已計入綜合收益表內。 九龍倉集團有限公司－二○二六年中期業績公告(二○二六年八月十一日) 其它收入淨額 其它收入淨額為港幣一億零二百萬元（二○二五年：支出港幣三千二百萬元），主要包括長期基金投資的公允價值收益港幣五億零三百萬元（二○二五年：港幣二億二千萬元），但部分被匯兌虧損淨額港幣二億一千九百萬元（二○二五年：收益港幣六千二百萬元）及內地發展物業計提的減值撥備港幣一億八千二百萬元（二○二五年：港幣三億九千六百萬元）所抵銷。 財務支出 若不計入按市價計值收益／虧損，在扣除撥作資產成本港幣一億一千五百萬元（二○二五年：港幣一億七千八百萬元）之前，財務支出增加13%至港幣二億五千五百萬元（二○二五年：港幣二億二千五百萬元）。實際借貸利率升至3.1%（二○二五年：2.4%）。 計入按市價計值的跨貨幣及利率掉期合約未變現收益港幣一億二千五百萬元（二○二五年：虧損港幣六億一千二百萬元）後，財務支出下降至港幣一千五百萬元（二○二五年：港幣六億五千九百萬元）。 所佔合營公司及聯營公司業績（除稅後） 應佔聯營公司盈利上升47%至港幣一億九千萬元（二○二五年：港幣一億二千九百萬元），而應佔合營公司虧損則增加港幣四億七千九百萬元至港幣六億五千五百萬元（二○二五年：港幣一億七千六百萬元），主要是發展物業計提減值撥備淨額港幣三億四千三百萬元（二○二五年：港幣一億二千六百萬元）所致。 稅項 集團錄得稅項抵免淨額港幣二十五億八千二百萬元（二○二五年：支出港幣一億六千三百萬元），主要是由於過往年度錄得的內地投資物業重估盈餘部分有所回撥，進而撥回遞延稅項撥備港幣二十八億一千八百萬元（二○二五年：港幣六千萬元）。 股東應佔盈利／（虧損） 集團基礎淨盈利（為集團主要業務分部的業績指標）減少17%至港幣十六億九千七百萬元（二○二五年：港幣二十億三千五百萬元）。按分部劃分計算，投資物業盈利增加4%至港幣十一億四千二百萬元（二○二五年：港幣十一億零三百萬元），發展物業虧損略為收窄2%至港幣三億九千三百萬元（二○二五年：港幣四億零三百萬元），投資盈利減少41%至港幣五億九千三百萬元（二○二五年：港幣九億九千七百萬元），物流盈利下跌5%至港幣一億九千一百萬元（二○二五年：港幣二億元）。 若計入應佔投資物業重估減值港幣二十億四千九百萬元（二○二五年：港幣十一億八千萬元）、若干金融工具按市價計值及匯兌虧損港幣一億零三百萬元（二○二五年：港幣五億一千九百萬元）及基金投資公允價值收益港幣五億零三百萬元 （二○二五年：港幣二億二千萬元），股東應佔集團盈利為港幣四千八百萬元（二○二五年：港幣五億三千五百萬元）。 按加權平均數三十億五千六百萬股股份計算，每股基本盈利為港幣0.02元（二○二五年：港幣0.18元）。 (II)發展物業銷售額及尚未確認入賬銷售額（按應佔份額計入合營項目） 已簽約銷售總額增加19%至港幣十四億八千一百萬元（二○二五年：港幣十二億四千七百萬元）。 香港銷售額增加至港幣十億八千四百萬元（二○二五年：港幣三億零五百萬元）。尚未確認入賬銷售額減少25%至港幣七億七千四百萬元（二○二五年十二月：港幣十億三千五百萬元）。 內地銷售額縮減60%至人民幣三億四千五百萬元（二○二五年：人民幣八億五千九百萬元），尚未