九龙仓集团：截至二O二五年六月三十日止半年度中期业绩公告

香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告的内容概不负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公告全部或任何部分内容而产生或因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。 截至二○二五年六月三十日止半年度中期业绩公告 财务状况审慎、资金周转稳健 摘要 资产拨备及重估减值以反映市值 积极资本管理以维持低负债比率 人民币债务自然对冲人民币资产亦节省借贷成本 高流动性长期投资以保本并赚取理想收益 集团基础净盈利与去年持平 每股中期股息与去年相同 集团业绩 集团基础净盈利增加3%至港币二十亿三千五百万元（二○二四年：港币十九亿七千九百万元），尽管投资物业和酒店表现较弱。 若计入投资物业重估减值及其它未变现会计亏损，集团录得股东应占盈利港币五亿三千五百万元（二○二四年：亏损港币二十六亿三千七百万元）。 中期股息 第一次中期股息每股港币0.20元（二○二四年：每股港币0.20元）将于二○二五年九月十六日派付予在二○二五年九月一日下午六时正名列股东登记册内的股东。派息总额为港币六亿一千一百万元（二○二四年：港币六亿一千一百万元）。 业务评议 全球经济环境仍然困难重重，美国提高关税扰乱了市场需求及供应链，同时持续增长的政策不确定性与地缘政治动荡亦进一步令市场受压。这些不利因素对集团各业务产生不同程度的影响。 在香港，住宅市场在较有利的利率环境和交易限制放宽下展现出相对韧性。“新资本投资者入境计划”获优化，再加上近期港股回暖，令豪宅需求进一步增加。与此同时，港口业务本已面对地区激烈竞争和航运联盟重组等挑战，中美贸易谈判更为之添加不确定阴霾。 中国内地房地产市场仍处观望。虽然政府出台的措施成功刺激部分首次购房者入场和改善性购房需求，但房价持续下跌。全国零售销售在二○二五年上半年略有增长，但主要是受以旧换新计划和促销活动所推动。整体消费意欲仍然不振。 在此经济情况下，集团保持健康的财务状况，流动资金充裕，期杪的负债比率低至 4.4%，让集团有充份准备应对挑战，当市况改善时能抓紧机遇。 香港物业 趁市况好转，顶级山顶组合如期推出市场招标。集团策略性聚焦市场客群及营销推广，期内其占50%的MountNicholson一个顶层单位以港币六亿零九百万元售出，呎价达港币144,000元，刷新分层单位纪录。种植道1号亦正进行邀请买家的准备工作。 按应占份额计算，期内发展物业确认入账收入上升56%至港币四亿七千五百万元，营业盈利下跌至港币三千一百万元（二○二四年：港币一亿七千九百万元）。及至期杪，尚未确认入账销售额为港币三亿零五百万元。 中国内地投资物业 消费意欲低迷，供应过剩仍然是其问题所在，与此同时不断演变的电商趋势亦有影响。在竞争日益加剧的情况下，集团物业以群聚效应和优越地理位置为基础配合创新的租户组合和市场推广是维持其竞争力的关键要素。 写字楼面对企业规模缩减和空间集成，租赁市场难以复苏。严重供应过剩令租金水平和出租率进一步受压。 分部整体收入下跌4%至港币二十二亿四千四百万元，营业盈利下跌5%至港币十四亿七千万元。 中国内地发展物业 集团的可持续性源自策略时机的掌握。二○一九年后暂停土地补充的决定及时降低了物业组合的风险。 随着活跃项目和可供销售存货减少，二○二五年上半年的应占已签约销售额有限，仅为人民币八亿五千九百万元（二○二四年：人民币六亿九千九百万元），主要来自苏州的项目。及至期杪，未确认入账销售额为人民币七亿四千三百万元（二○二四年十二月三十一日：人民币六亿一千六百万元）。 按应占份额计算，确认入账的收入减少79%至港币五亿二千万元，营业盈利减少92%至港币四千万元。集团作出应占减值拨备港币五亿二千二百万元（二○二四年：港币五亿六千四百万元），主要涉及销情缓慢的写字楼存货。 酒店 经营环境仍然充满挑战。房价因消费谨慎而继续受压，较去年有所下降。香港的入住率获旅客人数持续增长支持，而中国内地的入住率则下降，原因是市场竞争加剧，加上海外旅游目的地选择增多。 来自拥有和管理酒店的分部收入增加7%至港币三亿一千二百万元，但录得营业亏损港币一千一百万元（二○二四年：盈利港币一千二百万元）。 物流基建 主要航运联盟重整区内服务，同时对中美贸易谈判的忧虑严重扰乱了货运。现代货箱码头于香港的吞吐量减少3%至一百七十万个标准箱，情况在下半年亦未必会好转。深圳方 面，大铲湾码头的吞吐量增长20%至一百二十万个标准箱，而其联营公司蛇口集装箱码 头的吞吐量则上升11%至三百四十万个标准箱。 香港空运货站（集团占21%权益）货运量维持于九十万吨。 分部收入微升至港币十亿七千六百万元，营业盈利上升11%至港币一亿三千七百万元。 展望 不断升级的地缘政治问题、贸易和经济的不确定性以及全球供应链转移等复杂的外部环境因素可能会持续加剧市场波动，限制全球经济增长。 在中国内地，潜在的政策转变或会重塑房地产市场，但包括持续供应过剩、信心薄弱和就业市场疲软的根本性问题继续阻碍复苏。与此同时，息口走向和整体经济复苏步伐将会是决定香港楼市走势的关键因素。 面对不断演变的经济形势，集团会对市场发展保持警觉性，并继续适应不断变化的市场环境。 财务评议 (I)二○二五年中期业绩评议 集团基础净盈利增加3%至港币二十亿三千五百万元（二○二四年：港币十九亿七千九百万元），主要因为利息支出和税项减少。 计入应占投资物业重估减值净额港币十一亿八千万元（二○二四年：港币四十四亿八千一百万元）后，股东应占集团盈利为港币五亿三千五百万元（二○二四年：亏损港币二十六亿三千七百万元）。 收入及营业盈利 集团收入减少19%至港币五十六亿六千九百万元（二○二四年：港币七十亿三千二 百万元），营业盈利减少14%至港币二十六亿五千七百万元（二○二四年：港币三十亿八千五百万元）。 投资物业收入减少4%至港币二十二亿八千一百万元（二○二四年：港币二十三亿 六千四百万元），营业盈利减少6%至港币十四亿八千四百万元（二○二四年：港币十五亿七千三百万元），因为商场和写字楼租金偏软。 发展物业收入下跌64%至港币七亿三千九百万元（二○二四年：港币二十亿二千八 百万元），营业盈利下跌82%至港币七千一百万元（二○二四年：港币三亿八千七百万元）。香港方面，期内唯一确认入账的销售额来自山顶道77/79号最后一座洋房。内地方面，余下存货销情缓慢。 酒店收入上升7%至港币三亿一千二百万元（二○二四年：港币二亿九千一百万元），但录得营业亏损港币一千一百万元（二○二四年：盈利港币一千二百万元），主要因为位于长沙处于营运初期的柏悦酒店和玛珂酒店扩展业务。 物流收入微升至港币十亿七千六百万元（二○二四年：港币十亿七千三百万元），营业盈利上升11%至港币一亿三千七百万元（二○二四年：港币一亿二千三百万元），主要因为内地吞吐量增加及现代货箱码头实现有利的货物组合。 投资营业盈利下跌2%至港币十亿元（二○二四年：港币十亿二千三百万元），因为股息收入减少。 投资物业重估减值 于二○二五年六月三十日的独立估值（包括合营公司所持有的投资物业）产生了港币十一亿八千万元（二○二四年：港币四十四亿八千一百万元）的应占但未变现重估减值净额（已扣除相关递延税项及非控股股东权益），并已计入综合收益表内。 其它支出净额 其它支出净额为港币三千二百万元（二○二四年：港币八亿六千四百万元），主要包括为内地发展物业作出的减值拨备港币三亿九千六百万元（二○二四年：港币三亿二千二百万元）、汇兑收益净额港币六千二百万元（二○二四年：亏损港币三亿 零四百万元）及长期基金投资资产的公允价值收益港币二亿二千万元（二○二四年：亏损港币一亿一千六百万元）。 财务支出 计入按市价计值的跨货币及利率掉期合约未变现亏损港币六亿一千二百万元（二○二四年：收益港币二亿一千八百万元）后，财务支出为港币六亿五千九百万元（二 ○二四年：港币三千三百万元）。 若不计入按市价计值收益／亏损，在扣除拨作资产成本港币一亿七千八百万元（二 ○二四年：港币一亿四千九百万元）之前，财务支出减少44%至港币二亿二千五百万元（二○二四年：港币四亿元）。实际借贷利率降至2.4%（二○二四年：3.9%），主要得益于利率较低的人民币借款占比增加。 所占合营公司及联营公司业绩（除税后） 应占联营公司盈利减少1%至港币一亿二千九百万元（二○二四年：港币一亿三千万元），而应占合营公司亏损为港币一亿七千六百万元（二○二四年：港币二亿三千三百万元），主要因为内地发展物业确认入账减少及减值拨备减少至港币一亿二千六百万元（二○二四年：港币二亿四千二百万元）。 税项 集团录得税项支出净额港币一亿六千三百万元（二○二四年：抵免港币二十九亿八千五百万元），因先前拨回部分内地投资物业重估盈余而拨回递延税项拨备港币二亿零一百万元（二○二四年：港币三十五亿二千七百万元）。 股东应占盈利／（亏损） 集团基础净盈利（为集团主要业务分部的业绩指标）增加3%至港币二十亿三千五百万元（二○二四年：港币十九亿七千九百万元）。按分部划分计算，投资物业减少9%至港币十一亿零三百万元（二○二四年：港币十二亿零七百万元），发展物业亏 损收窄13%至港币四亿零三百万元（二○二四年：港币四亿六千二百万元），物流 盈利反弹21%至港币二亿元（二○二四年：港币一亿六千五百万元），投资盈利维持于港币九亿九千七百万元（二○二四年：港币九亿九千九百万元）。 若计入应占投资物业重估减值净额港币十一亿八千万元（二○二四年：港币四十四亿八千一百万元）、若干金融工具按市价及其汇兑亏损港币五亿一千九百万元（二 ○二四年：收益港币二千一百万元）及基金投资公允价值收益港币二亿二千万元 （二○二四年：亏损港币一亿一千六百万元），股东应占集团盈利为港币五亿三千五百万元（二○二四年：亏损港币二十六亿三千七百万元）。按加权平均数三十亿五千六百万股股份计算，每股基本盈利为港币0.18元（二○二四年：每股基本亏损 港币0.86元）。 (II)发展物业销售额及尚未确认入账销售额（按应占份额计入合营项目） 已签约销售总额增加17%至港币十二亿四千七百万元（二○二四年：港币十亿六千六百万元）。 香港销售额增加2%至港币三亿零五百万元（二○二四年：港币三亿元）。截至二○二五年六月三十日，有待确认入账的销售额港币三亿零五百万元（二○二四年十二月：港币五亿零一百万元）。 内地销售额增加23%至人民币八亿五千九百万元（二○二四年：人民币六亿九千九 百万元），尚未确认入账销售额增加21%至人民币七亿四千三百万元（二○二四年十二月：人民币六亿一千六百万元）。 (III)流动资金、财务资源与资本承担股东权益及总权益 截至二○二五年六月三十日，股东权益增加5%至港币一千四百三十三亿元（二○ 二四年十二月：港币一千三百六十八亿元），相当于每股港币46.89元（二○二四年 十二月：每股港币44.77元）。 计入非控股股东权益的总权益同样增加5%至港币一千四百九十亿元（二○二四年十二月：港币一千四百二十五亿元）。 资产 总营业资产（不包括银行存款与现金、若干金融及递延税项资产）增加3%至港币一千八百五十亿元（二○二四年十二月：港币一千七百九十六亿元）。地产、物流和投资资产分别占集团总营业资产66%、8%及26%（二○二四年十二月：69%、8%及23%）。 以地区划分而言，香港营业资产增加7%至港币一千零四十二亿元（二○二四年十 二月：港币九百七十七亿元），内地营业资产减少2%至港币七百一十三亿元（二○ 二四年十二月：港币七百二十五亿元），海外营业资产（以投资为主）增加2%至港币九十五亿元（二○二四年十二月：港币九十四亿元），分别占集团总营业资产56%、39%及5%（二○二四年十二月：55%、40%及5%）。 投资物业 投资物业组合以港币六百零三亿元列报（二○二四年十二月：港币六百零八亿元），占总营