九龙仓置业：截至二○二五年六月三十日止半年度中期业绩公告

截至二○二五年六月三十日止半年度中期業績公告 乘資 產 值下 滑 持 續 減 債 摘要 •投資物業收入和營業盈利下滑•借貸成本節省27%，負債比率降至17.6%新低•基礎淨盈利穩健•投資物業重估減值擴大，但只屬賬面及非現金•沿用一貫派息政策，每股中期股息增加 集團業績 未經審核基礎淨盈利保持穩定，為港幣三十一億一千九百萬元（二○二四年：港幣三十一億二千三百萬元），相當於每股港幣1.03元（二○二四年：港幣1.03元）。 若計入投資物業重估減值淨額港幣五十一億一千八百萬元（二○二四年：港幣四十四億二千六百萬元），股東應佔集團虧損為港幣二十四億零六百萬元（二○二四年：港幣十億五千二百萬元）。每股基本虧損為港幣0.79元（二○二四年：港幣0.35元）。 中期股息 第一次中期股息每股港幣0.66元（二○二四年：港幣0.64元）將於二○二五年九月十一日派付予在二○二五年八月二十七日下午六時正名列股東登記冊內的股東。派息總額為港幣二十億零四百萬元（二○二四年：港幣十九億四千三百萬元），佔香港投資物業及酒店基礎淨盈利的65%。 業務評議 期內地緣政治局勢緊張，全球貿易受嚴重擾亂，息口和經濟走向不明朗，使實體市場蒙上陰霾。 在香港，政府加大力度宣傳本地盛事。入境旅客人數持續增長，錄得12%升幅。本地出境旅遊有回調跡象。本港零售銷售跌幅收窄，並於五月和六月錄得初步正增長，結束了連續十四個月的跌勢。因應不斷變化的旅遊及消費模式，集團積極提升體驗式零售服務，以深化顧客的參與並推動銷售。 雖然寫字樓市場仍然面對需求疲弱和供應過剩夾擊的難題，但集團的寫字樓組合在出租率改善的帶動下表現不俗。酒店入住率有所增長，惟受地區競爭和消費意欲影響，房價面臨壓力。 在資產價值疲軟的市況下，集團的投資物業錄得重估減值。 為應對波動的市場環境，集團維持審慎的財務管理措施。截至期末，債務淨額進一步減至港幣三百三十三億元，是公司上市以來最低水平。平均利息成本降至4.4%，令借貸成本節省27%。負債比率維持在17.6%的健康水平。 海港城 整體收入和營業盈利（包括酒店）的變化不到1%。 商場 海港城以其無可比擬的群聚效應、優越的地理位置和品牌價值，吸引到尋求擴充門店業務、開設香港首店和嘗試創新零售概念的頂級品牌。Louis Vuitton將香港旗艦店擴充至四個樓層，新增一層專門提供VIP服務。多家品牌以香港首店進駐海港城，包括Canali和Locanda Canali首間結合咖啡與零售的概念店、Urban Revivo香港旗艦店，以及Bacha Coffee首間提供全天候餐飲的完整概念店。期杪的出租率達93%。 寫字樓 海港城優越的地理位置和混合用途建築群的優勢，吸引包括保險和金融業界在內不同行業租用的興趣。投入市場的新供應預期將會增加，集團為提升競爭力，持續對寫字樓進行改善工程。期杪的出租率維持於90%，但租戶精打細算且市場上有大量選擇續令租金受壓。 時代廣場 整體收入下跌15%，營業盈利下跌19%。 商場 時代廣場持續對租戶組合積極進行更新，打造與眾不同的品牌陣容，提供獨一無二的購物體驗。Louis Vuitton的登場與LOEWE的擴充，令奢侈品牌陣容更加鼎盛。世界足球巨星C朗拿度全球首間CR7® LIFE旗艦商品店於今年登陸時代廣場。地庫亦將引入全新餐飲概念。期杪的出租率升至96%。 寫字樓 在經濟重重挑戰下，租賃需求仍主要集中在較小型單位。銅鑼灣的新供應令競爭加劇，給租金帶來壓力。集團採取積極的租賃策略，有效鞏固租戶基礎，尤其是科技和金融業界的租戶。期杪的出租率維持於90%。 展望 雖然地緣政治緊張局勢不斷升溫，並出現始料不及的經濟挑戰，但港股在資金持續流入的支持下已重拾升勢，顯示金融業重現活力。如港元能保持競爭優勢，且香港銀行同業拆息維持低位，可望推動更廣泛的經濟發展勢頭，並提振消費意欲。 此外，啟德體育園啟用加上全年有多項大型盛事舉行，預期可提升香港對旅客的吸引力。 集團將維持積極的管理策略和低槓桿比率，藉此有效應對宏觀經濟逆境。集團將繼續嚴格篩選資本投資，並倚仗其穩健的現金流和流動資金狀況，在機會出現時能果斷決策，得佔先機。 財務評議 (I)二○二五年中期業績評議 基礎淨盈利保持穩定，為港幣三十一億一千九百萬元（二○二四年：港幣三十一億二千三百萬元）。若計入金額較去年增加的投資物業重估減值淨額，則股東應佔虧損為港幣二十四億零六百萬元（二○二四年：港幣十億五千二百萬元）。 收入及營業盈利 集團收入減少1%至港幣六十四億零七百萬元（二○二四年：港幣六十五億零一百萬元），營業盈利減少5%至港幣四十六億八千四百萬元（二○二四年：港幣四十九億一千五百萬元）。 投資物業收入減少3%至港幣五十三億七千一百萬元（二○二四年：港幣五十五億四千二百萬元），營業盈利減少4%至港幣四十五億二千八百萬元（二○二四年：港幣四十七億一千八百萬元）。 酒店收入增加2%至港幣七億六千六百萬元（二○二四年：港幣七億四千八百萬元），營業盈利增加至港幣四千七百萬元（二○二四年：港幣二千四百萬元）。 發展物業收入為港幣五千八百萬元（二○二四年：港幣八百萬元），並錄得營業虧損港幣一百萬元（二○二四年：盈利港幣七千四百萬元）。 投資的營業盈利（以股息收入為主）增加2%至港幣一億四千三百萬元（二○二四年：港幣一億四千萬元）。 投資物業之公允價值變動 投資物業資產依據獨立估值以港幣二千一百七十二億元列報，產生2%的重估減值港幣五十一億五千萬元。扣除非控股股東權益後，股東應佔未變現重估虧損為港幣五十一億一千八百萬元（二○二四年：港幣四十四億二千六百萬元）。 其它（虧損）／收入淨額 其它虧損淨額為港幣三億七千三百萬元（二○二四年：收入港幣七千萬元），主要由匯兌虧損或收益淨額組成，包括融資安排中貨幣掉期的遠期外匯合約所產生的影響。 財務支出 財務支出為港幣八億五千三百萬元（二○二四年：港幣八億八千二百萬元），該支出已計入根據適用會計準則按市價計值的跨貨幣及利率掉期合約未變現虧損港幣七千四百萬元（二○二四年：收益港幣一億八千九百萬元）。 實際借貸年利率下降至4.4%（二○二四年：5.7%），主要因為香港銀行同業拆息下降。 所得稅 稅項支出增加3%至港幣六億二千八百萬元（二○二四年：港幣六億零七百萬元）。 股東應佔虧損 股東應佔集團虧損為港幣二十四億零六百萬元（二○二四年：港幣十億五千二百萬元）。按三十億三千六百萬股已發行普通股計算，每股基本虧損為港幣0.79元（二○二四年：港幣0.35元）。 基礎淨盈利（不包括投資物業重估及若干金融工具按市價計值的影響）保持穩定，為港幣三十一億一千九百萬元（二○二四年：港幣三十一億二千三百萬元）。每股基礎盈利為港幣1.03元（二○二四年：港幣1.03元）。 (II)流動資金、財務資源與資本承擔 股東權益及總權益 於二○二五年六月三十日，股東權益減少港幣二十六億元至港幣一千八百五十二億元（二○二四年十二月三十一日：港幣一千八百七十八億元），相當於每股港幣61.01元（二○二四年十二月三十一日：每股港幣61.86元）。若計入非控股股東權益，總權益則減少港幣二十五億元至港幣一千八百九十五億元（二○二四年十二月三十一日：港幣一千九百二十億元）。 資產 總資產達港幣二千三百四十二億元（二○二四年十二月三十一日：港幣二千三百八十一億元），當中94%（二○二四年十二月三十一日：95%）位於香港。總營業資產（不包括銀行存款及現金及衍生金融工具資產）為港幣二千三百二十五億元（二○二四年十二月三十一日：港幣二千三百六十三億元）。 投資物業 投資物業資產總額為港幣二千一百七十二億元（二○二四年十二月三十一日：港幣二千二百一十八億元），佔營業資產93%（二○二四年十二月三十一日：94%）。海港城（不包括三間酒店）的估值為港幣一千四百九十八億元，時代廣場的估值為港幣四百二十億元。 酒店 酒店物業以成本減累計折舊及減值（如有）列報為港幣六十八億元（二○二四年十二月三十一日：港幣六十九億元）。 發展物業 發展物業資產（包括聯營公司及合營公司權益）以成本減累計減值（如有）列報為港幣十億元（二○二四年十二月三十一日：港幣十三億元）。 其它長期投資 其它長期投資以市值港幣六十五億元（二○二四年十二月三十一日：港幣五十三億元）列報。應佔按市價計值盈餘港幣十億五千五百萬元（二○二四年：虧損港幣七億九千五百萬元）已計入其它全面收益表內。此組合包括為長期資本增長和合理股息回報而持有的藍籌股，組合內每項投資個別而言對集團總資產無重大佔比。 集團的投資組合按行業及地域分析如下： 負債及負債比率 截至二○二五年六月三十日，負債淨額減少港幣九億元至港幣三百三十三億元（二○二四年十二月三十一日：港幣三百四十二億元）。負債淨額包括港幣三百四十七億元債務和港幣十四億元銀行存款及現金。 茲將負債淨額細列如下： 集團（不包括海港企業）海港企業總額 負債淨額與總權益比率下降至17.6%（二○二四年十二月三十一日：17.8%）。 上市的海港企業（海港企業有限公司）是一個獨立的信貸實體，集團（不包括海港企業）沒有合約承擔海港企業的債務。海港企業於二○二五年六月三十日錄得現金淨額。 財務及備用信貸額 於二○二五年六月三十日的備用信貸及已發行債務證券總額達港幣四百四十一億元，當中港幣三百四十七億元已被動用，細列如下： 承諾及非承諾集團（不包括海港企業）海港企業總額 若干提供予海港企業的銀行信貸以人民幣十二億元（折合為港幣十三億元）（二○二四年十二月三十一日：人民幣十二億元（折合為港幣十三億元））的內地酒店及發展物業作抵押。 債務組合主要以美元、港元、新加坡元和人民幣為結算單位。相關款項主要用於為集團的投資物業提供資金。 衍生金融工具的使用受嚴格監控，所簽訂的大部分衍生金融工具均用於降低利率及貨幣風險。 集團繼續審慎理財，維持強健的財務狀況。為有利於進行業務和投資活動，集團備有充足的財務資源。此外，集團亦持有一個總市值為港幣六十五億元（二○二四年十二月三十一日：港幣五十三億元）的流通性上市投資組合。 集團的營業業務及投資活動帶來的現金流 回顧期間內，集團錄得港幣四十六億元（二○二四年：港幣四十九億元）的營運現金流入，主要來自租金收入。加上營運資金變動及其它港幣十三億元（二○二四年：港幣十六億元），營業業務帶來的淨現金流入為港幣三十四億元（二○二四年：港幣三十三億元）。投資活動方面，集團錄得淨現金流出港幣一百萬元（二○二四年：港幣六千六百萬元）。 資本承擔 截至二○二五年六月三十日，今後數年的主要計劃開支估計為港幣九億元，當中港幣二億元已承擔。茲按分部細列如下： 上述開支將由內部財務資源（包括營運帶來的現有現金及餘裕現金）以及銀行借款和其它借款撥付，其它可供使用資源包括出售集團的股本投資。 上述開支包括海港企業總計港幣三億元的開支，將由其自身的財務資源撥付。 (III)人力資源 於二○二五年六月三十日，集團旗下僱員約有二千九百人。員工薪酬乃按其工作職責和市場薪酬趨勢而釐定，並酌情發放周年表現花紅作為浮動薪酬，以獎勵員工的個人工作表現及對集團的成就和業績所作出的貢獻。 綜合損益表 綜合全面收益表 截至六月三十日止六個月二○二五年二○二四年港幣百萬元港幣百萬元 是期虧損 其後可能重新歸類為損益的項目: 折算香港以外附屬公司的匯兌差額所佔聯營公司及合營公司其它全面收益其它 是期全面收益總額 應佔全面收益總額:公司股東非控股股東權益 綜合財務狀況表 投資物業酒店及會所物業、廠房及設備聯營公司權益合營公司權益其它長期投資衍生金融工具資產其它非流動資產 流動資產待沽物業存貨應收貿易及其它賬項預付稅項衍生金融工具資產銀行存款及現金 總資產 非流動負債衍生金融工具負債遞延稅項負債其它遞延負債銀行借款及其它借款 流動負債應付貿易及其它賬項預售訂金及所得款衍生金融