九龙仓置业：截至二○二六年六月三十日止半年度中期业绩公告

截至二○二六年六月三十日止半年度中期業績公告 派 息 比 率 調 整 後 股 息 增 加4 2 % 摘要 •受惠利息開支減少，集團基礎淨盈利增加6%•融資前淨現金流入增加41%或港幣十四億元•派息比率由經常性核心基礎淨盈利的65%調整為90%•政策調整意味基礎股息增加38%•第一次中期股息增加42%至每股94港仙•新加坡會德豐廣場協定以賬面值溢價12%出售•待完成新加坡出售事項後，負債率將由現時16%降至約11% 集團業績 未經審核基礎淨盈利增加6%至港幣三十三億一千一百萬元（二○二五年：港幣三十一億一千九百萬元），相當於每股港幣1.09元（二○二五年：港幣1.03元）。 若計入投資物業重估減值淨額港幣三十五億四千七百萬元（二○二五年：港幣五十一億一千八百萬元），股東應佔集團虧損為港幣一億七千六百萬元（二○二五年：港幣二十四億零六百萬元）。每股基本虧損為港幣0.06元（二○二五年：港幣0.79元）。 中期股息 第一次中期股息每股港幣0.94元（二○二五年：港幣0.66元）將於二○二六年九月十日派付予在二○二六年八月二十六日下午六時正名列股東登記冊內的股東。派息總額為港幣二十八億五千四百萬元（二○二五年：港幣二十億零四百萬元），佔香港投資物業及酒店基礎淨盈利的90%。 股息政策 本公司於二○一七年年底上市時有超過港幣四百二十億元的綜合負債淨額。當時採納將經常性核心盈利的65%作股息派發的政策，以確保保留盈利能用作減債。二○一八年每股合共派息210港仙。 當二○一八年後的動盪與加息潮接踵而至、徹底顛覆整個貿易環境時，該政策影響顯著。經常性核心盈利自二○一八年以來已大幅下滑37%，二○二五年每股派息總額降至132港仙。 本公司上市後一直積極進行資本管理，到今年年底綜合負債淨額將減少至約港幣二百億元。預計負債率將降至約11%。 考慮到目前的盈利基礎及債務狀況，董事會決定自二○二六年起將派息比率提高25個百分點，由65%調升至90%，並會持續檢討這項新政策。 業務評議 本港經濟在二○二六年上半年面臨各種外部壓力。地緣政治局勢緊張、中東衝突持續、能源價格波動，以及中國修訂對外直接投資法規，均對資本流動和股票市場帶來衝擊。然而，在本地住宅物業市場回暖及消費者信心普遍提升的帶動下，本地需求已見起色，惟復甦步伐不一。 香港積極打造為亞洲盛事之都吸引旅客，人民幣升值更利好中國內地旅客來港旅遊，在訪港內地旅客上升16%的帶動下，總入境旅客人次增長13%。加上本地消費意欲回升，以非必要消費為主導的零售銷售擴張10%，連續十四個月錄得升幅。然而各行業的表現各異，且來自周邊城市的競爭激烈，使零售商對大手承租仍持審慎態度。作為必到購物地標的海港城客流依然強勁，零售銷售增長優於大市。酒店業務亦受惠於旅遊業市道回升，惟接近期末時增長開始放緩。 寫字樓需求有所改善。得益於新股上市（IPO）活動踴躍以及財富管理業務強韌，金融業的需求尤為顯著。其它金融中心持續面對地緣政治不確定性，令香港作為避風港的吸引力進一步提升，並為租賃市場增添動能。市場的復甦步伐仍未一致，黃金地段的吸納情況較為理想，而非核心區則空置率仍然高企。集團旗下寫字樓組合坐擁地段優勢，結合高效管理，期杪的出租率上升至93%，其中中環和尖沙咀的寫字樓錄得理想升幅。 面對息口波動與外部環境挑戰，集團在債務管理方面保持審慎態度。負債淨額降至港幣二百九十二億元，負債率降至15.9%，兩者皆創歷史新低，借貸開支亦節省26%。得益於此，集團期內基礎淨盈利增長6%。 海港城 整體收入（包括酒店）上升1%，營業盈利維持不變。 商場 海港城無與倫比的群聚效應和強勁的銷售效益持續鞏固其作為全球品牌落戶首選的地位。FOPE首間香港門店和ZEGNA門店進駐，加上Balenciaga和Acne Studios的概念店進行擴充，奢侈品牌陣容更趨鼎盛。Kenzo Kids、Steve Madden和IRO亦選擇了海港城作為重返香港市場的據點。新登場店舗包括首度進軍香港的Biologique Recherche和Dolce Vita，以及Peserico、JOCQUELINE和Osprey的快閃店，進一步豐富本已包羅萬有的商戶組合。Jellycat Yacht Club香港首店登陸連卡佛，並優先發售獨家系列。此外還有多間新加盟的特色人氣餐飲，包括日日鐵板燒、Dimbar、牛気、悅見、0566咖啡制作所及Truffle Donut，以及高級美食廣場Food Atlas。期杪的出租率為92%。 寫字樓 得益於毗鄰高鐵站的便捷和混合用途建築群的吸引力，寫字樓在期杪的出租率升至93%。因應周邊新供應帶來的激烈競爭，以及企業遷往優質物業的趨勢，集團持續對寫字樓物業進行優化工程，並維持優質管理標準，以保留及吸引租戶。然而，租戶對成本控制保持審慎，租金仍然受壓。 時代廣場 整體收入及營業盈利分別下跌12%及13%。 商場 雲集首度進駐亞太區的人氣焦點及旗艦概念店的獨特優勢令時代廣場領先銅鑼灣零售市場。期內有FIFA Museum的亞洲首店落戶，風靡全球的塑身衣及家居服品牌SKIMS亦已落實開設其亞洲首設的旗艦店之一。加上Bonaventura香港首店及毛戈平港島首店進駐，並引入OWNDAYS、HECHTER PARIS和Shout Art Hub & Gallery，客源料將擴大。 商場舉辦一系列體驗活動並加強與商戶合作，進一步凝聚社區。其中包括首度聯乘YouTube Music呈獻十一場晚間現場音樂演出，以及與lululemon合辦首個社區跑步活動。餐飲方面，人氣韓國品牌Pizza Maru及青年大邦的加盟令選擇更加豐富，未來亦將有更多全新餐飲概念陸續登場。期杪的出租率維持於95%。 寫字樓 隨着新供應落成，加上非核心地區充斥大量租金相宜的替代選擇，銅鑼灣寫字樓租賃市場的競爭依然非常激烈。需求仍以較小型單位為主，租金持續受壓。時代廣場在商務條款及條件上保持靈活，特別因應大手承租而彈性調整。期杪的出租率為89%。 新加坡資產會德豐廣場和Scotts Square的營運表現維持穩健。期杪的商場出租率分別達99%及 97%，寫字樓出租率穩企於100%。 二○二六年七月，集團訂立協議以十一億一千一百萬新加坡元（折合約港幣六十七億三千三百萬元）出售會德豐廣場，獲得可觀的資本收益並減少集團負債。該出售事項預期將於二○二六年八月下旬完成。 展望 入境旅遊業保持平穩，住宅物業市場逐步回暖並產生正面財富效應，均可望提振消費者信心及刺激本地消費。然而息口走勢不明朗及中國更新對外直接投資法規均限制跨境資本流動，或仍對租戶的承租部署帶來重重陰霾。此外，主要經濟體之間的地緣政治緊張局勢進一步升溫亦可能加劇市場波動並拖累氣氛。 整體增長將維持緩慢且不一致的步伐。集團會繼續採取積極的管理策略，保持審慎、低槓桿的財務狀況，以應對當前宏觀經濟環境的種種挑戰。 財務評議 (I)二○二六年中期業績評議 基礎淨盈利增加6%至港幣三十三億一千一百萬元（二○二五年：港幣三十一億一千九百萬元），原因是財務支出減少。經常性核心盈利（來自香港的投資物業及酒店）增加3%至港幣三十一億七千八百萬元。若計入投資物業重估減值淨額，則股東應佔虧損為港幣一億七千六百萬元（二○二五年：港幣二十四億零六百萬元）。 收入及營業盈利 集團收入減少1%至港幣六十三億四千萬元（二○二五年：港幣六十四億零七百萬元），營業盈利減少2%至港幣四十六億零四百萬元（二○二五年：港幣四十六億八千四百萬元）。 投資物業收入減少2%至港幣五十二億六千五百萬元（二○二五年：港幣五十三億七千一百萬元），營業盈利減少3%至港幣四十四億一千三百萬元（二○二五年：港幣四十五億二千八百萬元）。 酒店收入增加10%至港幣八億四千二百萬元（二○二五年：港幣七億六千六百萬元），營業盈利增加94%至港幣九千一百萬元（二○二五年：港幣四千七百萬元）。 投資的營業盈利（以股息收入為主）下跌20%至港幣一億一千四百萬元（二○二五年：港幣一億四千三百萬元）。 發展物業收入下跌12%至港幣五千一百萬元（二○二五年：港幣五千八百萬元），並錄得營業盈利港幣一千三百萬元（二○二五年：虧損港幣一百萬元）。 投資物業之公允價值變動 投資物業依據獨立估值以港幣二千零八十二億元列報，產生2%的重估減值港幣三十五億九千八百萬元。股東應佔未變現估值虧損為港幣三十五億四千七百萬元（二○二五年：港幣五十一億一千八百萬元）。 其它虧損淨額 其它虧損淨額為港幣七千三百萬元（二○二五年：港幣三億七千三百萬元），主要由中國內地發展物業項目減值港幣九千八百萬元（二○二五年：港幣四千一百萬元）及匯兌收益或虧損淨額組成，包括融資安排中貨幣掉期的遠期外匯合約所產生的影響。 財務支出 財務支出減少37%至港幣五億三千五百萬元（二○二五年：港幣八億五千三百萬元），該支出已計入根據適用會計準則按市價計值的跨貨幣及利率掉期合約未變現收益港幣四千萬元（二○二五年：虧損港幣七千四百萬元）。 實際借貸年利率下降至3.5%（二○二五年：4.4%），主要因為香港銀行同業拆息下降。 九龍倉置業－二○二六年中期業績公告(二○二六年八月六日) 所得稅 稅項支出增加2%至港幣六億四千一百萬元（二○二五年：港幣六億二千八百萬元）。 股東應佔虧損 股東應佔集團虧損為港幣一億七千六百萬元（二○二五年：港幣二十四億零六百萬元）。按三十億三千六百萬股已發行普通股計算，每股基本虧損為港幣0.06元（二○二五年：港幣0.79元）。 基礎淨盈利（不包括投資物業重估及若干金融工具按市價計值的影響）增加6%至港幣三十三億一千一百萬元（二○二五年：港幣三十一億一千九百萬元）。每股基礎盈利為港幣1.09元（二○二五年：港幣1.03元）。 (II)流動資金、財務資源與資本承擔 股東權益及總權益 於二○二六年六月三十日，股東權益減少港幣十八億元至港幣一千七百九十九億元（二○二五年十二月三十一日：港幣一千八百一十七億元），相當於每股港幣59.24元（二○二五年十二月三十一日：每股港幣59.85元）。若計入非控股股東權益，總權益則減少港幣十九億元至港幣一千八百四十二億元（二○二五年十二月三十一日：港幣一千八百六十一億元）。 資產 總資產達港幣二千二百五十三億元（二○二五年十二月三十一日：港幣二千二百九十七億元），當中95%（二○二五年十二月三十一日：94%）位於香港。總營業資產（不包括銀行存款及現金和衍生金融工具資產）為港幣二千二百三十億元（二○二五年十二月三十一日：港幣二千二百七十四億元）。 投資物業 投資物業總額為港幣二千零八十二億元（二○二五年十二月三十一日：港幣二千一百一十七億元），佔營業資產93%（二○二五年十二月三十一日：93%）。海港城（不包括三間酒店）的估值為港幣一千四百五十三億元，時代廣場的估值為港幣三百八十五億元。 酒店 酒店物業以成本減累計折舊及減值撥備（如有）列報為港幣六十七億元（二○二五年十二月三十一日：港幣六十七億元）。 發展物業 發展物業資產（包括聯營公司及合營公司權益）以成本減累計減值撥備（如有）列報為港幣九億元（二○二五年十二月三十一日：港幣十億元）。 其它長期投資 其它長期投資以市值港幣六十四億元（二○二五年十二月三十一日：港幣七十一億元）列報。應佔按市價計值盈餘港幣二億九千四百萬元（二○二五年：港幣十億五千五百萬元）已計入其它全面收益內，而出售所得收益港幣九千萬元（二○二五年：港幣三百萬元）在權益變動表中記錄為轉撥至盈餘儲備。此組合包括為長期資本增長和合理股息回報而持有的藍籌股，組合內每項投資個別而言對集團總資產無重大佔比。 集團的投資組合按行業及地域分析如下： 按地域分析： 負債及負債比率 截至二○二六年六月三十日，負債淨額減少港幣二十八億元至港幣二百九十二億元（二○二五年十二月三十一日：港幣三百二十億元）。負債淨額包括港幣三百一十二億元債務和港幣二十