九龙仓集团二O二三年年报

目錄2公司簡介3集團業務架構4公司資料5股東資料6主席報告書10財務撮要12業務評議 18發展物業中國內地20投資物業中國內地14香港物業 28獎項及殊榮30企業可持續發展36財務評議44企業管治報告66董事會報告85獨立核數師報告90綜合收益表91綜合全面收益表92綜合財務狀況表93綜合權益變動表94綜合現金流量表97財務報表附註146重要會計政策169主要附屬公司、聯營公司及合營公司178主要物業撮要表190十年財務摘要 公司簡介 九龍倉集團有限公司（「九龍倉」，股份代號：0004）始創於一八八六年，是香港第十七間註冊的公司。恒生指數在一九六〇年代成立時，九龍倉已獲納入首批成份股的三十間公司之中。多年來，集團堅守「創建明天」理念，並展現卓越的管理及執行力。 集團業務包括遍布香港和中國內地的投資物業、發展物業和酒店。其他業務包括經營物流基建的現代貨箱碼頭及香港空運貨站。 集團在山頂物業組合由罕有獨特的超豪宅物業組成，繼續以頂尖的定制質量和工藝迎合尊貴顧客的獨具品味兼需要。截至二〇二三年年底，集團的應佔土地儲備合共二百八十萬平方呎，其中有約六十萬平方呎盤踞山頂，正待發展的項目包括種植道1號、九龍塘住宅項目、啟德住宅項目（集團持有30%權益）及九龍貨倉重建項目。 內地投資物業方面，集團大部分土地在未來的二十至三十年租賃期內產生合理回報。集團一系列國際金融中心均位處當地中央商務區的核心地帶。經過多年的擴張，憑藉其優越位置、精心規劃及設計、卓越的零售管理，以及凝聚零售商及顧客的群聚效應，成都國際金融中心及長沙國金中心現已成為當地潮流新地標。 鑑於市場動盪，集團在二○一九年最後一次在內地購入地塊後並未有在內地增添新土地投資，至二〇二三年年底，集團內地發展物業的未售土地儲備下降至約一百四十萬平方米。 集團在香港、中國內地及菲律賓管理十六間酒店，合共提供超過五千間客房及套房。五間為屢獲殊榮的現代豪華品牌尼依格羅酒店，另外十間酒店則屬於豪華品牌馬哥孛羅酒店。帶領全新生活方式酒店品牌瑪珂酒店亦已推出，其首間位於長沙國金中心的酒店已經在二〇二三年十一月開幕。 集團擁有及營運現代貨箱碼頭，該公司為香港及深圳主要貨箱碼頭營運者，更是香港空運貨站創辦企業之一，兩者皆是香港在過去數十年來得以維持國際貿易及交通樞紐地位的重要產業。 九龍倉「創建明天」理念也伸延至「社、企共勉」方面。除了不斷壯大的優化學校旗艦項目「學校起動」計劃外，集團更支持一系列公益項目，推廣「社、企共勉」概念，並惠及中、港兩地社會不同階層的人士。 集團亦一直致力將可持續發展實踐融入我們的業務，以建設一個更可持續的未來。集團深明氣候變遷的影響，致力實現二○三○年目標，盡量減少碳排放，並探索營運中的能源效益和可再生能源。 集團屢獲多項殊榮，以表揚集團在業務上的表現及熱心公益。集團獲頒二○二二╱二三年公益金全年最高籌款機構第三名，亦保持恒生可持續發展企業指數系列成份股的地位，並獲恒指ESG評為AA+級，以及獲香港社會服務聯會頒發「十年+商界展關懷」標誌。 集團業務架構 公司資料 董事會 吳天海先生（主席兼常務董事）徐耀祥先生（副主席、執行董事兼集團財務總監）凌緣庭女士（執行董事）陳國邦先生許仲瑛先生 陳坤耀教授GBS, CBE, JP方剛先生GBS, JP捷成漢先生BBS羅君美女士MH, JP鄧日燊先生GBS, JP謝秀玲女士JP唐寶麟先生 公司秘書 許仲瑛先生FCCA, CPA, FCG, HKFCG 核數師 畢馬威會計師事務所（執業會計師及於《會計及財務匯報局條例》下的註冊公眾利益實體核數師） 主要往來銀行 香港上海滙豐銀行有限公司 股份過戶登記處 卓佳登捷時有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 註冊辦事處 香港九龍廣東道海港城海洋中心16樓電話：(852) 2118 8118傳真：(852) 2118 8018網址：www.wharfholdings.com 股東資料 上市 普通股香港聯合交易所有限公司股份代號：4 於二○二三年十二月三十一日已發行之股數 3,056,027,327 財務日程表 二○二三年第二次中期股息每股港幣0.20元二○二三年第二次中期股息記錄日期及時間二○二四年四月十日下午六時正 二○二四年四月二十五日 二○二三年第二次中期股息派發日期 暫停辦理股份過戶登記手續（以確定股東出席二○二四年股東週年大會及於會上投票之權利） 二○二四年五月六日至二○二四年五月九日（首尾兩天包括在內） 二○二四年五月九日上午十一時十五分 二○二四年股東週年大會（假座香港九龍廣東道3號馬哥孛羅香港酒店地下百年廳舉行） 查詢 股東查詢：sh@wharfholdings.com投資者查詢：ir@wharfholdings.com傳媒查詢：pr@wharfholdings.com 主席報告書 隨着新冠疫情過後邊境重新開放，二○二三年的開局帶着報復心態的樂觀情緒。可是經濟復甦未達預期。雖然一些行業受益於流動性的增加，但國內和全球的整體需求仍然疲軟。經濟和地緣政治的不確定性仍揮之不去。 整體經濟 中國經濟增長勢頭因邊境重開拾級而上，期待有更多刺激經濟政策出台。房地產行業問題和資產價值下跌令財富和信心均受損。全球需求疲弱導致出口下降，外商直接投資放緩，對就業的擔憂削弱消費意欲，通貨緊縮步步進迫。 香港的經濟復甦也不盡如人意。酒店業和零售業復甦乏力，資本市場表現落後。息口高企，困境蔓延至消費和地產市場。港元升值削弱了香港的競爭力。出口面臨地緣政治緊張和資金緊張的壓力，加劇區域競爭。香港往常的活力不復見。 業務表現 在市場普遍較為淡靜的環境下，唯一的亮點是酒店業務，這也是集團規模最小的業務之一。投資物業以人民幣計算持平，但折算成港幣則有所下降。發展物業的盈利能力下跌，但在二○二二年大幅降低帳面值後，因減值撥備減少而轉虧為盈。物流業務在全球貿易嚴重下滑的壓力下受損。 整體經營業績基本符合預期；表現出色的業務彌補了表現欠佳的業務。為符合會計準則，各種資產均按市價計值，除非最終變現，否則不會對現金流產生影響。 發展物業銷售總額為港幣三十二億元，較二○二二年減少44%。及至年杪，未確認入賬銷售額為港幣二十五億元，較去年下跌75%。集團自二○一九年在內地購入地塊後再無在內地投資新土地，未售土地儲備下降至一百四十萬平方米，當中41%為住宅用地。集團自二○一八年以來已斥資港幣三百五十億元在香港購入新地塊，全皆為住宅用地。 投資物業方面，地標建築成都國際金融中心和長沙國金中心繼續在其市場穩佔領導地位；零售和酒店業績再創新高。寫字樓的表現低迷，與市場相符。在長沙國金中心，繼二○一八年開業的豪華酒店尼依格羅大獲成功後，全新的時尚生活酒店長沙瑪珂酒店在二○二三年年底開業，而豪華酒店柏悅酒店亦預計於今年六月開業。 主席報告書 財務業績 集 團 收 入 增 加5%至 港 幣 一 百 八 十 九 億 五 千 萬 元， 主 要 來 自 發 展 物 業 和 較 高 的 股 息 收 入。 基 礎 淨 盈 利 增 加 港 幣三 十 二 億 六 千 三 百 萬 元 至 港 幣 三 十 五 億 六 千 六 百 萬 元，皆 因 發 展 物 業 減 值 撥 備 減 少 港 幣 三 十 八 億 零 四 百 萬 元 至 港 幣十九億三千三百萬元。若計入投資物業重估虧損，是年股東應佔盈利為港幣九億四千五百萬元，去年則錄得虧損。 總資產達港幣二千零四十九億元，賬面資產淨值為港幣一千四百三十億元，相當於每股港幣46.79元。是年下半年集團積極減少負債以控制財務成本。截至二○二三年十二月三十一日，負債淨額為港幣七十八億元，負債比率維持在5.3%的低水平。 集團已宣布派付第二次中期股息每股港幣0.20元（二○二二年：港幣0.20元）以代替末期股息，全年每股合共派息港幣0.40元（二○二二年：港幣0.40元）。 社、企共勉 除財務增長之外，集團還致力於長遠可持續發展，並為社區創造共享價值。 集團深明氣候變遷的影響，故致力實現二○三○年目標，盡量減少碳排放。集團探索營運中的能源效益和可再生能源。成都國際金融中心和長沙國金中心一直充分利用綠色貸款開展環境和社會項目，並得到LEED鉑金級認證。與此同時，現代貨箱碼頭完成了第二期太陽能板安裝工程，將太陽能發電量提高兩倍，每年可發電四十三萬一千千瓦時、合共減少一百六十八噸碳排放。 過去十年，多元化的「社、企共勉」工作在社會上產生了積極影響。旗艦項目「學校起動」計劃目前惠及八十二所最需要資源的中學，共九萬三千名學生，並獲七十多個來自不同行業的合作夥伴支持。「學校起動」計劃獎學金亦為超過八百名學生提供大學升學資助，累計金額達港幣六千萬。 自二○一一年以來，集團一直贊助無止橋慈善基金。該基金會召集了超過一百名「學校起動」計劃的學生義工，在中國內地偏遠村莊修建人行天橋和設施，改善當地民生。 集團一直回饋社會，集團在二○二二╱二○二三年度獲公益金頒發最高籌款機構第三名。其可持續發展實踐獲恒生可持續發展企業指數系列會員資格，環境、社會及管治評級為AA+。集團及現代貨箱碼頭分別獲頒「10年Plus商界展關懷」及「15年Plus商界展關懷」標誌。 展望 展望未來，地緣政治局勢緊張有可能導致經濟活動減少和全球供應鏈中斷。世界各地的選舉也可能帶來新的政治風險和波動。 中國面對房地產市場低迷和消費意欲疲弱等不少挑戰，刺激消費尤其重要但並不容易。香港樓市受近日管控措施撤辣刺激而帶來起色，但隨着香港與內地日益深化融合，基本經濟表現很大程度取決於內地經濟。 總括而言，外圍和本地諸多不明朗因素加劇市場波動，業務前景仍然被陰霾所籠罩，目前的各種困境或要較長時間才能徹底化解。 致謝 我謹代表全體股東和董事會同寅，衷心感謝所有客戶和業務夥伴在這充滿挑戰的一年裡的支持，並衷心感謝所有員工全情投入作出貢獻。 主席兼常務董事 香港，二○二四年三月十二日 財務撮要 (c)集團於二○一七年十一月分拆前為全資附屬公司的九龍倉置業地產投資有限公司（「九龍倉置業」），故將集團財務業績與其於二○一七年及以往的業績作直接比較的意義不大。因此，以上二○一七年的損益項目已重新編列，將九龍倉置業撇除以作較有意義的比較。 20投資物業中國內地 香港物業 總土地儲備#2,787,000平方呎 樓市普遍低迷，超級豪宅市場表現淡靜。集團的豪宅項目獨具特色且銷售周期較長，在一定程度上抵禦了大環境不景氣的影響。所有現有項目均按序推進。 Mount Nicholson一座洋房在二○二三年售出，售價為港幣五億七千七百萬元，即呎價港幣八萬二千元。其後一個分層單位於二○二四年一月以港幣六億元售出，呎價為港幣十三萬一千元。 九龍塘住宅項目#436,000平方呎 按 應 佔 份 額 計 算， 收 入 增 加24%至 港 幣十一億二千六百萬元，營業盈利則下跌至港幣三億元。 九龍東物業組合#1,802,000平方呎 山頂物業組合#549,000 1511 Plantation Road77/79 Peak Road261 Plantation Road文輝道2至8號37Strawberry Hill文輝道9、11號48Chelsea CourtMount Nicholson 由於購房者意欲疲弱，房地產市場依然不振。寫字樓新供應湧現但需求未見回升，銷售市場尤具挑戰。年內作出應佔減值撥備共港幣十八億五千五百萬元，主要涉及銷情緩慢的寫字樓存貨。 鑒於市場波動，集團自二○一九年購入地塊後再無補充土地。由於手頭上的可售存貨減少，應佔已簽約銷售額下降至人民幣二十六億元（二○二二年：人民幣四十二億元），主要是蘇州的項目。及至年杪，未確認入賬銷售額為人民幣二十三億元（二○二二年：人民幣八十五億元）。土地儲備進一步下降至一百四十萬平方米。 按 應 佔 份 額 計 算， 二 ○ 二 三 年 確 認 入 賬 的 收 入 減 少35%至 港