核心城市放松政策出台，成交数据受假期影响波动明显

证券研究报告 行业投资策略周报/2026.3.3 核心城市放松政策出台，成交数据受假期影响波动明显 投资评级:看好(维持) 核心观点 ❖上周房地产板块（中信）涨跌幅0.9%,同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为1.1%、2.7%，超额收益分别为-0.2%、-1.9%。29个中信行业板块中房地产位列第20名。 （1）新房市场：上周(2026/2/21-2026/2/27)36城新房成交面积78万方，环比+431.2%，同比-69.3%。2026年2月1日至2月27日累计成交340.7万方，同比-41.0%。今年截至2月27日累计成交900.1万方，同比-33.6%。 （2）二手房市场：从二手房成交看，上周(2026/2/21-2026/2/27)15城二手房成交面积80.4万方，环比+749.4%，同比-55.8%。2026年2月1日至2月27日累计成交362.7万方，同比-24.7%。今年截至2月27日累计成交1047.5万方，同比-1.5%。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com （3）库存及去化：从库存和去化周期看，13城新房累计库存7684.7万平方米，环比0.0%，同比-3.2%；13城新房去化周期为24.8个月，环比变动+0.6个月，同比变动+8.4个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为16.1个月、13.7个月、20.2个月、118.9个月，环比分别变动+0.4个月、+0.2个月、+0.4个月、+3.4个月。 分析师陈思宇SAC证书编号：S0160525090008chensy04@ctsec.com 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com （4）土地市场：土地成交方面，2026年2月23日-2026年3月1日百城土地成交建筑面积1858.5万方，环比+2033.5%，同比-26.5%；成交楼面价1734元/平，环比+262.0%、同比-13.6%；土地溢价率+18.6%,环比+18.6%，同比+6.9%。截至2026年3月1日,2026年累计成交土地建筑面积为15992.8万方，同比-18.0%。 相关报告 1.《房地产行业跟踪周报》2026-02-032.《现实不弱，预期增强，逢低布局》2026-01-313.《房地产行业跟踪周报》2026-01-27 投资建议：2月第4周新房成交环比上升，同比下降，二手房成交环比上升，同比下降。上海发布楼市新政“沪七条”，包括缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限、符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房、符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房以及优化住房公积金贷款政策及完善个人房产税政策等。投资建议：1）内地开发商：推荐内地开发商A股：滨江集团、招商蛇口；港股：中国海外发展、绿城中国、华润置地、建发国际集团；2）轻资产运营公司：推荐物管公司：绿城服务；商管公司：华润万象生活；头部中介平台：贝壳-W。3）港资开发商：建议关注：新鸿基地产、恒基地产、信和置业等。 ❖风险提示：地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期 内容目录 1板块观点..............................................................................................................52房地产基本面与高频数据.........................................................................................62.1房产市场情况.....................................................................................................62.2土地市场情况....................................................................................................102.3房地产行业融资情况...........................................................................................113行情回顾.............................................................................................................124行业政策跟踪.......................................................................................................145投资建议.............................................................................................................156风险提示.............................................................................................................15 图表目录 图1：全国36城商品住宅成交面积及同环比.................................................................6图2：4座一线城市新房成交面积及同环比（北京、上海、广州、深圳）............................6图3：5座新一线城市新房成交面积及同环比（杭州、武汉、成都、青岛、苏州）................6图4：6座二线城市新房成交面积及同环比（福州、厦门、无锡、宁波、济南、南宁）..........7图5：21座三四线城市新房成交面积及同环比（惠州、扬州、温州等）..............................7图6：全国15城二手房成交面积及同环比....................................................................7图7：2座一线城市二手房成交面积及同环比（北京、深圳）............................................8图8：4座新一线城市二手房成交面积及同环比（杭州、苏州、青岛、成都）......................8图9：2座二线城市二手房成交面积及同环比（厦门、东莞）............................................8图10：7座三四线城市二手房成交面积及同环比（扬州、资阳等）..................................8图11：13城分城市能级去化周期..............................................................................9图12：一线城市商品房库存及去化周期（北京、上海、广州、深圳）...............................9图13：新一线城市商品房库存及去化周期（苏州、杭州）..............................................9图14：二线城市商品房库存及去化周期（宁波、福州、厦门）........................................9图15：三四线城市商品房库存及去化周期（莆田、温州等）...........................................9图16：主要城市成交信息汇总.................................................................................10图17：百城土地供应数量.......................................................................................10图18：百城土地供应规划建筑面积...........................................................................10图19：百城土地成交建筑面积.................................................................................11图20：百城土地成交楼面均价.................................................................................11图21：百城土地成交溢价率....................................................................................11图22：房企信用债发行额.......................................................................................12图23：房企信用债净融资额....................................................................................12图24：REITs周涨跌幅..........................................................................................12图25：房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比（近1年以来涨跌幅）...................13图26：29个中信行业板块上周涨跌幅.......................................................................13图27：上周（2026.2.24-2026.2.27）重点房企涨跌幅排名.........................................14 表1：上周涨跌幅前五..............................................................................................14表2：上周涨跌幅后五..............................................................................................14表3：上周重点政策汇总（2026.2.23-2026.3.1）.......................................................15 1板块观点 (1)内地开发商：“市场恢复后的销售增长预期”是驱动未来房企估值提升的重要因素，土储结构直接决定销售表现，布局较高房地产市场价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值。推荐内地开发商A股：滨江集团、招商蛇口；港股：中国海外发展、绿城中国、华润置地、建发国际集团。 (2)轻资产运营公司：在本轮地产下行期