房地产开发2022W26：核心城市密集出台落户放松政策，新房二手房销售继续回暖

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业周报 2022年07月03日 房地产开发 2022W26：核心城市密集出台落户放松政策，新房二手房销售继续回暖 本周新房二手房市场继续回暖，新房同比环比维持正增长。近期多个核心城市密集出台落户放松政策，上海单月内连续两次出台落户放松政策。我们认为核心城市密集出台落户放松，将进一步增强这些城市对高校毕业生的吸引力，从而一定程度上增加当地住房的需求。 近期高频销售数据表现亮眼，环比持续提升。主要有三点原因：（1）“四限”政策持续放松，疫情影响得到控制；（2）传统季节因素，6月末房企冲销量加大推盘力度；（3）少数城市有集中签约或安臵房问题。我们认为当前一二线城市的“四限”政策仍有进一步放松空间，尤其是商贷首付比例及二套房认定标准方面。考虑到去年7月基数较低，我们预计未来数周同比降幅降较上半年明显缩窄，但由于冲量节点已过，环比可能面临下行压力。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为4.4%，领先大盘2.72个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第3名。本周上涨个股共72支，较上周减少19支，下跌股数为55支。（若无特殊说明，报告中本周指6.25-7.2当周）。 新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为657.4万平方米，环比提升23.8%，同比提升12.6%。长三角珠三角核心城市显著复苏，上海、广州、深圳、杭州、温州、宁波、青岛等城市本周销量同比为正。其中样本一线城市的新房成交面积为121.1万方，环比33.2%，同比15.9%；样本二线城市为356.3万方，环比0.2%，同比0.8% ；样本三线城市为180.0万方，环比112.4%，同比42.8%。从今年累计26周新房成交面积同比看，样本30城共计7664.4万方，同比下降-38.1%；一线城市为1467.0万方，同比-34.6%；二线城市为4504.0万方，同比-33.1%；三线城市为1693.4万方，同比-50.2%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计149.0万方，环比增长1.2%，同比增长1.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为37.4万方，环比20.6%；样本二线城市为93.5万方，环比-3.0%；样本三线城市为18.1万方，环比-8.4%。年初至今累计二手房成交面积为2654.2万方，同比变动为-30.1%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为734.4万方，同比-40.7%；样本二线城市为1594.4万方，同比-22.9%；样本三线城市为325.4万方，同比-22.9%。 重点公司境内信用债情况：发行量减少，整体发债利率增加。根据Wind行业房地产指标统计，本周（6.27-7.3）共发行房企信用债11只，环比减少了10只；发行规模共计80.6亿元，环比减少62.9亿元，总偿还量123.17亿元，环比减少34.9亿元，净融资额为 -42.57亿元，环比减少28亿元。融资成本来看，招商蛇口短期融资券（-40bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A 股滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A；H 股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱：xiaochang@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：百强房企月度销售报告：6月操盘销售金额环比大增61.2%，同比降幅缩窄16.4pct》2022-07-02 2、《房地产开发：2022W25：多地出台房票棚改政策，新房二手房成交同比维持正增长》2022-06-26 3、《房地产开发：2022W24：政策持续放松带动楼市回暖，样本新房成交面积同比首度转正》2022-06-19 2022年07月03日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1. 多个核心城市密集出台落户放松政策，销售端继续改善 .......................................................................................... 3 2. 行情回顾 ............................................................................................................................................................ 4 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 .............................................................................................................................. 6 3.1 新房成交（商品住宅口径） ......................................................................................................................... 6 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ..................................................................................................................... 8 4. 重点公司境内信用债情况 ................................................................................................................................... 10 5. 本周相关政策回顾 ............................................................................................................................................. 11 风险提示 .............................................................................................................................................................. 13 图表目录 图表1：落户政策放松情况（2022.1-2022.7.2，仅统计官方消息） ............................................................................. 3 图表2：各行业涨跌幅排名 ...................................................................................................................................... 4 图表3：本周各交易日指数表现 ............................................................................................................................... 5 图表4：近52周地产板块表现 ................................................................................................................................. 5 图表5：本周（6.27-7.1）涨幅前五个股 ................................................................................................................... 5 图表6：本周（6.27-7.1）跌幅前五个股 ................................................................................................................... 5 图表7：重点房企涨跌幅排名 ................................................................................................................................... 6 图表8：本周（6.27-7.1）重点房企涨幅前五个股 ...................................................................................................... 6 图表9：本周（6.27-7.1）重点房企跌幅前五个股 ...................................................................................................... 6 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 ......................................................................................................... 7 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 ................................................................................................... 7 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 ................................................................................................... 7 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 ................................................................................................... 7 图表14：30城周度成交面积跟踪（6.25-7.1） ...