房地产开发2022W23：上海广州落户限购政策放松，新房二手房成交环比边际改善

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业周报 2022年06月12日 房地产开发 2022W23：上海广州落户限购政策放松，新房二手房成交环比边际改善 本周房地产放松政策继续扩散，广州限购略有放松，上海落户政策放松也相当于限购的变相放松；同时多个核心二线城市出台“四限”宽松政策。在全国多地楼市持续“松绑”、出台支持类政策的环境下，近期新房、二手房成交数据出现边际环比改善。部分核心城市需求强劲，相对小幅的宽松即可有效激活市场，如杭州出台“杭三条”后三周二手房成交面积环比跳增113%；北京、上海楼市随着疫情影响消退逐步恢复，本周上海新房成交面积环比跳增130%；此外南京、成都、济南等政策放松力度较大的城市环比均有不同程度改善，但同比数据依然表现较差，市场全面复苏尚需时间。结合本周一线城市相继出台宽松政策，我们认为房地产宽松政策将进一步向核心一二线城市蔓延，力度将持续加大，直至市场基本面明显改善。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为0.04%，落后大盘3.62个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第23名。本周上涨个股共52支，较上周增长 2支，下跌股数为82支。（若无特殊说明，报告中本周指6.4-6.11当周）。 新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为293.1万平方米，环比提升7.9%，同比下降42.7%。其中样本一线城市的新房成交面积为59.3万方，环比25.1%，同比-36.8%；样本二线城市为170.3万方，环比5.6%，同比-41.4% ；样本三线城市为63.5万方，环比0.9%，同比-50.1%。从今年累计23周新房成交面积同比看，样本30城共计6045.1万方，同比下降-44.4%；一线城市为1161.4万方，同比-40.7%；二线城市为3539.3万方，同比-39.6%；三线城市为1344.4万方，同比-55.9%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的11个重点城市（东莞数据未更新，本周剔除）二手房成交面积合计123.9万方，环比增长33.9%，同比下降17.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为24.1万方，环比16.5%；样本二线城市为84.5万方，环比45.6%；样本三线城市为15.3万方，环比11.0%。年初至今累计二手房成交面积为2210.0万方，同比变动为-34.8%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为637.4万方，同比-42.2%；样本二线城市为1302.7万方，同比-29.7%；样本三线城市为269.9万方，同比-29.7%。 重点公司境内信用债情况：发行量减少，整体发债利率降低。根据Wind行业房地产指标统计，本周（6.6-6.12）共发行房企信用债10只，环比减少11只；发行规模共计70.81亿元，环比减少134.8亿元，总偿还量65.46亿元，环比减少30.01亿元，净融资额为5.35亿元，环比减少104.79亿元。融资成本来看，北京天恒短期融资券（-51bp）、首都开发5年期定向工具（-47bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A 股滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A；H 股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱：xiaochang@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2022W22：多个核心二线城市出台“四限”政策组合拳放松，销售同比拐点可期》2022-06-05 2、《房地产开发：百强房企月度销售报告：5月销售环比回暖，操盘销售额单月同比-59.4%》2022-06-01 3、《房地产开发：2022W21：国务院会议再提支持住房需求，多个二线城市“四限”政策放松》2022-05-29 -32%-16%0%16%2021-062021-102022-02房地产开发沪深300 2022年06月12日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1. 北上广相继出台宽松政策，“四限”放松继续扩散 ................................................................................................. 3 2. 行情回顾 ........................................................................................................................................................... 4 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 ............................................................................................................................. 6 3.1 新房成交（商品住宅口径） ........................................................................................................................ 6 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ..................................................................................................................... 8 4. 重点公司境内信用债情况 ................................................................................................................................... 10 5. 本周相关政策回顾 ............................................................................................................................................. 11 风险提示 .............................................................................................................................................................. 14 图表目录 图表1：各行业涨跌幅排名 ..................................................................................................................................... 4 图表2：本周各交易日指数表现 .............................................................................................................................. 5 图表3：近52周地产板块表现 ................................................................................................................................ 5 图表4：本周（6.4-6.10）涨幅前五个股 .................................................................................................................. 5 图表5：本周（6.4-6.10）跌幅前五个股 .................................................................................................................. 5 图表6：重点房企涨跌幅排名 .................................................................................................................................. 6 图表7：本周（6.4-6.10）重点房企涨幅前五个股 ..................................................................................................... 6 图表8：本周（6.4-6.10）重点房企跌幅前五个股 ..................................................................................................... 6 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 .......................................................................................................... 7 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 .................................................................................................. 7 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 .................................................................................................. 7 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 .................................................................................................. 7 图表13：30城周度成交面积跟踪（6.4-6.10） .........................................................................................