板块观点
- 房地产开发：政策层面已意识到稳定房地产市场的重要性，新旧动能并非对立，“止跌回稳”是本轮周期的政策拐点。推荐大股东综合实力较强的地方性国企及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团。建议关注绿城中国等。
- 物业管理：行业经历较大边际变化，短期业绩并非核心因素。市场化外拓能力和服务边界拓宽能力将逐渐主导公司分化。推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务。
- 房地产经纪：二手房市场复苏程度持续好于新房，购房者需求转向二手房。中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业及区域龙头，推荐贝壳，建议关注我爱我家。
房地产基本面与高频数据
- 房产市场情况：
- 新房市场：上周37城新房成交面积283.2万方，环比+11.2%，同比+15.7%。2024年11月1日至11月22日累计成交842.4万方，同比+20.0%。今年截至11月22日累计成交10109万方，同比-26.1%。
- 二手房市场：上周16城二手房成交面积180.2万方，环比-7.0%，同比+16.2%。2024年11月1日至11月22日累计成交628.8万方，同比+30.5%。今年截至11月22日累计成交6953万方，同比+4.0%。
- 库存及去化：13城新房累计库存8255.8万方，环比-0.1%，同比-6.2%；去化周期为18.1个月，环比变动-0.5个月，同比变动-0.5个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为13.5个月、9.4个月、17.3个月、54.7个月。
- 土地市场情况：
- 土地供应：2024年11月18日-2024年11月22日百城供应土地数量1357宗，环比+14.2%，同比-8.5%；供应土地建筑面积8549.5万方，环比+21.4%，同比-17.1%。截至11月22日，2024年累计供应土地数量28022宗，同比-5.4%，累计供应建筑面积150982.4万方，同比-19.3%。
- 土地成交：2024年11月18日-2024年11月22日百城土地成交建筑面积2296.8万方，环比-37.0%，同比+83.8%；成交楼面价1943元/平，环比-22.8%，同比-5.5%；土地溢价率0.6%，环比-4.5%，同比-1.6%。截至11月22日，2024年累计成交土地建筑面积109685.9万方，同比-11.1%。
- 房地产行业融资情况：
- 境内信用债发行：上周房地产企业发行信用债22支，发行金额169.6亿元，环比+247.6%，同比+34.5%；偿还金额82.9亿元，净融资额86.8亿元。2024年至今，房地产企业合计发行信用债422支，合计发行金额3533.2亿元，同比-27.1%。
行情回顾
- 上周房地产板块（中信）涨跌幅-0.7%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-2.6%、-2.1%，超额收益分别为1.9%、1.4%。29个中信行业板块中房地产位列第8。
- 个股方面：上周上涨个股47支，较前周增长36支，下跌股数为69支。房地产股涨幅居前五的为大千生态、山子高科、粤宏远A、合肥城建、华夏幸福，涨幅分别为40.8%、30.9%、26.9%、19.3%、17.7%。跌幅前五为*ST卓朗、中润资源、世荣兆业、学大教育、岩石股份，跌幅分别为-22.7%、-14.5%、-11.0%、-10.8%、-8.7%。
- 上周48家重点房企中共计上涨6支，较前周增长5支，涨幅前五为华夏幸福、建业地产、富力地产、荣盛发展、华侨城A，涨幅分别为17.7%、5.0%、2.9%、2.0%、1.4%。跌幅前五为佳兆业、融信中国、正荣地产、世茂集团、时代中国控股，跌幅分别为-21.5%、-17.0%、-14.3%、-14.0%、-13.0%。
投资建议
- 房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等。
- 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务。
- 房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家。
风险提示
- 房地产调控政策放宽不及预期；
- 行业下行持续，销售不及预期；
- 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期。
