房地产行业报告：响应改善性住房需求 取消普宅和非普宅标准

2024年11月26日 房地产行业报告 （2024.11.18-2024.11.24） 行业投资评级 强于大市|维持 响应改善性住房需求取消普宅和非普宅标准 ⚫投资要点 目前一线城市均已全面取消普宅和非普宅标准，此前财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确了与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。整体而言取消普宅和非普宅标准是响应改善性住房需求的进一步举措，有利于降低居民购买改善性住房的成本，带动需求进一步释放，更为一线城市地产行业持续修复加强了支撑。 收盘点位2313.7352周最高2656.4752周最低1627.84 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为284.32万方，本年累计新房成交面积为9236.74万方，累计同比-30.4%。30大中城市近四周平均成交面积为271.09万方，同比+12.7%，环比+2%。其中一线城市近四周平均成交面积为105.41万方，同比+33.7%，环比-1.7%，二线城市近四周平均成交面积为124.25万方，同比+5.5%，环比+7.2%，三线城市近四周平均成交面积为41.43万方，同比-5.6%，环比-2.9%。上周重点9城商品住宅可售面积为5931.96万方，同比-7.45%，环比-0.72%，重点9城去化周期为14.5个月，其中一线城市去化周期为14个月。 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （2）二手房成交及挂牌：上周重点12城二手房成交面积为192.45万方，本年累计二手房成交面积为7481万方，累计同比+3.3%。重点12城近四周平均成交面积为217.18万方，同比+33.6%，环比-3.5%。截至2024/11/17全国城市二手房出售挂牌量指数为49.01，环比+4.1%，挂牌价指数为158.91，环比-0.04%。 近期研究报告 《多项政策落地购房成本进一步降低》-2024.11.19 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为17宗，成交住宅类土地数量为11宗，新增供应商服类土地数量为363宗，成交商服类土地数量为143宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.84，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.48。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4130.78元/平方米，溢价率为2.19%，环比+0.04pct，成交商服类土地楼面均价为10019.33元/平方米，溢价率为4.65%，环比-1.55pct。 ⚫行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌0.83%，沪深300指数下跌2.6%，房地产指数跑赢沪深300指数1.77ct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌2.52%，恒生综合指数下跌1.02%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.5pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比...................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率...........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为284.32万方，本年累计新房成交面积为9236.74万方，累计同比-30.4%。30大中城市近四周平均成交面积为271.09万方，同比+12.7%，环比+2%。其中一线城市近四周平均成交面积为105.41万方，同比+33.7%，环比-1.7%，二线城市近四周平均成交面积为124.25万方，同比+5.5%，环比+7.2%，三线城市近四周平均成交面积为41.43万方，同比-5.6%，环比-2.9%。 资料来源：iFind，中邮证券研究所 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 上周重点9城商品住宅可售面积为5931.96万方，同比-7.45%，环比-0.72%，重点9城去化周期为14.5个月，其中一线城市去化周期为14个月。 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：重点9城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、福州、温州、韶关。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周重点12城二手房成交面积为192.45万方，本年累计二手房成交面积为7481万方，累计同比+3.3%。重点12城近四周平均成交面积为217.18万方，同比+33.6%，环比-3.5%。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。重点12城包括：北京、深圳、杭州、成都、苏州、厦门、东莞、青岛、南宁、佛山、金华、南通。 截至2024/11/17全国城市二手房出售挂牌量指数为49.01，环比+4.1%，挂牌价指数为158.91，环比-0.04%。 资料来源：iFind，中邮证券研究所 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 资料来源：iFind，中邮证券研究所 资料来源：iFind，中邮证券研究所注：2015年1月为100 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为17宗，成交住宅类土地数量为11宗，新增供应商服类土地数量为363宗，成交商服类土地数量为143宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.84，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.48。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4130.78元/平方米，溢价率为2.19%，环比+0.04pct，成交商服类土地楼面均价为10019.33元/平方米，溢价率为4.65%，环比-1.55pct。 资料来源：iFind，中邮证券研究所 资料来源：iFind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌0.83%，沪深300指数下跌2.6%，房地产指数跑赢沪深300指数1.77ct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌2.52%，恒生综合指数下跌1.02%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.5pct。 资料来源：iFind，中邮证券研究所 资料来源：iFind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第10，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第14、第11。 资料来源：iFind，中邮证券研究所 资料来源：iFind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：苏州高新（+30.92%）、中新集团（+14.63%）、金融街（+8.68%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：太古地产（+0.13%）、保利置业集团（-1.25%）、绿城中国（-2.25%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：碧桂园服务（+3.61%）、恒大物业（+1.32%）、世茂服务（+0%）。 资料来源：iFind，中邮证券研究所 资料来源：iFind，中邮证券研究所 资料来源：iFind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。 本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前