对上海取消普通住房和非普通住房标准的点评：一线的排头兵，上海率先响应普宅标准取消

一线的排头兵，上海率先响应普宅标准取消 增持上次评级:增持 ——对上海取消普通住房和非普通住房标准的点评 黄可意(研究助理)010-83939815 登记编号S0880518010002 房地产《城改加码，扩容增效》2024.11.16房地产《价格止跌回稳的新常态》2024.11.15房地产《决心彰显，税收政策如期落地》2024.11.14房地产《资产价格崛起》2024.11.10房地产《信心提振，LPR如期下调》2024.10.22 本报告导读： 上海率先响应取消普宅标准，对转让住房的个税、销售住房的增值税有所调降，预期将对市场交易带来提振，并继续跟踪其余一线城市的政策落地情况。 投资要点： 普宅标准取消带来的个税和增值税减免配合前期的契税优惠，对于交易成本实现有效调降。针对契税，购买1000万总价的住房，最多可优惠2%的契税，即20万元；针对个税和增值税，出售1000万元的原非普住房，能够少缴纳10万元的个税，若增值价差为400万元，且持有不少于2年，则能够少缴纳20万元的增值税（400*5%）。以上税收政策，从购房和售房两端同时压降成本，预期能够提振交易的活跃度。 值得注意的是，新政在政策节奏和政策思路上均出现调整。一方面，与过去市场降温后再出新政的节奏相比，当前政策跟随加速，也即，即便市场还未出现降温，新政也已落地；另一方面，与前期通过限购政策放松以促进刚性需求的释放不同，此次政策直指改善性需求，通过税负成本的调降疏通交易潜在的堵点，也即，政策思路出现调整。 当前，上海率先就取消普宅标准做出了响应，北京跟进，预期后续其他一线城市也将陆续跟进。11月14日财政部等部门联合发布的税收政策中明确了一线城市在取消普宅标准后的税收调整政策，截至11月19日，上海和北京已经取消，广州和深圳尚未提及，将继续跟踪政策的落地情况。地产进入新阶段，我们调整两端配置的思路，预计资产整合和重组将成为接下来的看点：预计境内债务重组将有提速的可能，这也属于风险化解的范畴，同时，考虑当前人口周期对行业的影响，资源整合将是主流，一线城市国企的优势将开始体现。 风险提示：市场需求加速下行。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。4377705 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。