房地产开发2024W47：本周新房成交同比+4.3%，一线城市取消普宅和非普宅标准

5年期以上LPR按兵不动，我们认为未来仍有下调空间。央行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年11月贷款市场报价利率（LPR）为：5年期以上LPR为3.6%，继上月调降25BP后本月保持不变。据央行三季度货币政策执行报告，9月底全国新发放个人住房贷款加权平均利率为3.31%，较当时5年期以上LPR低约54bp，考虑到10月底LPR又经过一次较大调降，我们判断现阶段全国范围新发放按揭利率均值已经在3%附近。我们此前报告多次提到利率中枢下移是大趋势，我们认为未来利率仍有下调空间，将会有更多城市新发房贷利率进入“2字头”，进一步减轻购房者信贷负担。 一线城市取消普宅和非普宅标准。此前，财政部等三部门明确了与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。本周，北京、上海、广州、深圳取消普宅非普宅标准，增值税、土增税、契税等将适用财政部新政，进一步降低房屋交易成本。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.8%，领先沪深300指数1.77个百分点，在31个申万一级行业排名第10名。 新房：本周30个城市新房成交面积为260.7万平方米，环比提升12.9%，同比提升4.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为84.8万方，环比+12.7%，同比+39.0%；样本二线城市为124.9万方，环比+22.1%，同比-5.6%；样本三线城市为51.0万方，环比-4.5%，同比-10.1%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计120.2万方，环比下降7.6%，同比下降2.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为51.1万方，环比-1.3%；样本二线城市为45.8万方，环比-8.5%；样本三线城市为23.3万方，环比-17.5%。 信用债：本周房企共发行信用债22只，环比增加16只；发行规模共计169.65亿元，环比增加120.85亿元，总偿还量82.88亿元，环比增加29.02亿元，净融资额为86.77亿元，环比增加91.83亿元。本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（77.5%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（26.7%）、一般中期票据（26.6%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（41.0%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：（1）基本面alpha公司：A股的保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业：A股招商积余，H股的华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等；（4）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.11月LPR按兵不动，一线城市取消普宅和非普宅标准 5年期以上LPR按兵不动，我们认为未来仍有下调空间。央行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年11月贷款市场报价利率（LPR）为：5年期以上LPR为3.6%，继上月调降25BP后本月保持不变。据央行三季度货币政策执行报告，9月底全国新发放个人住房贷款加权平均利率为3.31%，较当时5年期以上LPR低约54bp，考虑到10月底LPR又经过一次较大调降，我们判断现阶段全国范围新发放按揭利率均值已经在3%附近。我们此前报告多次提到利率中枢下移是大趋势，我们认为未来利率仍有下调空间，将会有更多城市新发房贷利率进入“2字头”，进一步减轻购房者信贷负担。 图表1：新发放个人住房贷款加权平均利率与5年期以上LPR（%） 一线城市取消普宅非普宅认定标准。此前，财政部等三部门《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确了与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。本周，北京、上海、广州、深圳取消普宅非普宅标准，增值税、土增税、契税等将适用财政部新政，进一步降低房屋交易成本。 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.8%，领先沪深300指数1.77个百分点，在31个申万一级行业排名第10名。本周上涨个股共47支，较上周增长36支，下跌股数为67支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为大千生态、苏州高新、粤宏远A、合肥城建、华夏幸福，涨幅分别为40.8%、30.9%、26.9%、19.3%、17.7%。跌幅前五为*ST松江、中润资源、世荣兆业、*ST紫学、*ST匹凸，跌幅分别为-22.7%、-14.5%、-11.0%、-10.8%、-8.7%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨6支，较上周增长5支，涨幅位居前五的为华夏幸福、建业地产、富力地产、荣盛发展、华侨城A，涨幅分别为17.7%、5.0%、2.9%、2.0%、1.4%。跌幅前五为佳兆业、融信中国、正荣地产、世茂集团、时代中国控股，跌幅分别为-21.5%、-17.0%、-14.3%、-14.0%、-13.0%。 图表2：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表6：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表7：本周重点房企涨跌幅排名 图表8：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 图表9：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为260.7万平方米，环比提升12.9%，同比提升4.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为84.8万方，环比+12.7%，同比+39.0%；样本二线城市为124.9万方，环比+22.1%，同比-5.6%；样本三线城市为51.0万方，环比-4.5%，同比-10.1%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 11月累计新房成交面积方面，样本30城共计784.5万方，同比12.9%；一线城市为241.1万方，同比49.1%；二线城市为374.2万方，同比-1.7%；三线城市为169.2万方，同比11.1%。从今年累计47周新房成交面积同比看，样本30城共计9721.3万方，同比-27.3%；一线城市为2466.0万方，同比-17.5%；二线城市为4551.1万方，同比-36.0%；三线城市为2704.2万方，同比-17.2%。其中一线城市中，北京（-24.4%）、上海（-22.6%）、广州（-9.9%）、深圳（+3.5%）。 图表14：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计120.2万方，环比下降7.6%，同比下降2.4%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为51.1万方，环比-1.3%；样本二线城市为45.8万方，环比-8.5%；样本三线城市为23.3万方，环比-17.5%。年初至今累计二手房成交面积为5269.7万方，同比下降1.7%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1774.9万方，同比+15.5%；样本二线城市为2414.2万方，同比-8.1%；样本三线城市为1080.7万方，同比-9.8%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均） 图表21：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（11.18-11.24）共发行房企信用债22只，环比增加16只； 发行规模共计169.65亿元，环比增加120.85亿元，总偿还量82.88亿元，环比增加29.02亿元，净融资额为86.77亿元，环比增加91.83亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（77.5%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（26.7%）、一般中期票据（26.6%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（41.0%）的债券为主。 图表22：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表23：本周房企债券发行以债券评级划分 图表24：本周房企债券发行以债券类型划分 图表25：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中24希望012年期公司债（-150bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表26：本周房企融资汇总（11.18-11.24） 5.本周政策回顾 图表27：地方性政策及消息（11.17-11.23） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：（1）基本面alpha公司：A股的保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业：A股招商积余，H股的华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等；（4）中介：贝壳。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。