房地产开发REITs周报：二级涨跌互现，市政水利及数据中心板块表现较优

REITs周报——二级涨跌互现，市政水利及数据中心板块表现较优 REITs指数表现 增持（维持） 本周中证REITs全收益指数下跌0.29%。截至12.12，本周（12.5-12.12，下同）中证REITs(收盘)指数下跌0.45%，收于797.5点；中证REITs全收益指数下跌0.29%，收于1028.5点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地 产(申 万)/恒生 地产 建 筑 业/高速 公 路(申 万)指 数分 别 下跌0.08%/下跌0.42%/上涨0.14%/下跌2.62%/下跌1.30%/下跌2.49%。其中中债十年期国债指数本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第3。 本年中证REITs全收益指数涨幅为6.26%。截至12.12，本年中证REITs(收盘)指数涨幅为1.01%，中证REITs全收益指数涨幅为6.26%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨16.42%/上涨29.50%/下跌1.06%/上涨1.05%/上涨16.42%/下跌11.83%。其中REITs全收益指数排行第4。REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现涨跌互现行情。截至12.12，已上市REITs总市值约2168.1亿元，平均单只REIT市值约28亿元。本周已上市REITs中34支上涨、41支下跌，周均涨幅为0.14%；其中华泰紫金南京建邺产业园REIT、中金重庆两江产业园REIT涨幅靠前。板块来看，本周市政水利、数据中心板块REITs表现较优，交通基础设施、生态环保板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-0.11%/0.76%/0.35%/-1.01%/-0.2%/-0.35%/0.25%/1.59%/1.4%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量126.6万股，日均换手率0.5%。本周日均换手率位列前三的REITs分别是重庆两江产业园REIT（1.6%）、沈阳国际软件园REIT（1.5%）、科创孵化器REIT（1%）。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利/数据中心REITs板块换手率分别为0.5%/0.5%/0.3%/0.4%/0.5%/0.5%/0.4%/0.4%/0.9%。 相关研究 1、《房地产开发：政治局会议点评：没有提及楼市，意味着什么？》2025-12-092、《房地产开发：REITs周报——二级投资回归理性，有巢扩募份额向原持有人配售》2025-12-073、《房地产开发：2025W49：本周新房成交同比-47.7%，多地“十五五”规划建议提好房子》2025-12-07 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化。其中位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（（9.8%）、华夏中国交建REIT（（9.7%）、易方达广开产园REIT（8.8%）；内部收益率较低的有工银蒙能清洁能源REIT（（-0.5%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7）、中金厦门安居REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）。投资建议 看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，而考虑到REITs已走过2024年至今的估值修复，我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注三季度暑期客运高峰韧性与货运车流持续修复的价格弹性；关注物流及厂房类园区租赁需求改善带来的机会。2）弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 内容目录 REITs指数表现......................................................................................................................................3REITs二级市场表现................................................................................................................................3REITs估值表现......................................................................................................................................7风险提示...............................................................................................................................................9 图表目录 图表1：指数表现.................................................................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现...........................................................................................................4图表3：REITs二级市场价格表现（续）..................................................................................................5图表4：REITs成交量表现.....................................................................................................................5图表5：REITs成交量表现（续）...........................................................................................................6图表6：REITs估值表现........................................................................................................................8 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌0.29%。截至12.12，本周（12.5-12.12，下同）中证REITs(收盘)指数下跌0.45%，收于797.5点；中证REITs全收益指数下跌0.29%，收于1028.5点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌0.08%/下跌0.42%/上涨0.14%/下跌2.62%/下跌1.30%/下跌2.49%。其中中债十年期国债指数本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第3。 本年中证REITs全收益指数涨幅为6.26%。截至12.12，本年中证REITs(收盘)指数涨幅为1.01%，中证REITs全收益指数涨幅为6.26%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨16.42%/上涨29.50%/下跌1.06%/上涨1.05%/上涨16.42%/下跌11.83%。其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第4。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现涨跌互现行情。其中市政水利、数据中心板块REITs表现较优，交通基础设施、生态环保板块REITs回调。截至12.12，已上市REITs总市值约2168.1亿元，平均单只REIT市值约28亿元。本周已上市REITs中34支上涨、41支下跌，周均涨幅为0.14%；其中华泰紫金南京建邺产业园REIT、中金重庆两江产业园REIT涨幅靠前。板块来看，本周市政水利、数据中心板块REITs表现较优，交通基础设施、生态环保板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-0.11%/0.76%/0.35%/-1.01%/-0.2%/-0.35%/0.25%/1.59%/1.4%。 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量126.6万股，日均换手率0.5%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是中金重庆两江产业园REIT（1.6%）、中信建投沈阳国际软件园REIT（1.5%）、招商科创孵化器REIT（1%）。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.5%/0.5%/0.3%/0.4%/0.5%/0.5%/0.4%/0.4%/0.9%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（9.8%）、华夏中国交建REIT（9.7%）、易方达广开产园REIT（8.8%）；内部收益率较低的有工银蒙能清洁能源REIT（-0.5%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7）、中金厦门安居REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）。 风险提示 二级市场价格波动风险：市场情绪、资金轮动、利率波动、解禁压力、底层资产表现、分化兑现度等因素均可能导致REITs二级市场价格波动。 基础设施项目运营风险：基础设施底层项目可能受到宏观经济环境、居民未来预期收入、自身运营能力、自然资源条件等因素影响，或存在投资回报收益率不及预期的情况。 测算误差风险：文中相关REITs数据测算或存在计算误差风险。 免责声明 国盛证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意