掘金城投公募REITs：基于关键价值研判指标的回溯观察

2025-11-18 李勇,徐津晶东吴证券我不是奥特曼

城投公募REITs的价值研判可从运营、估值、流动性和成交价四个维度进行，其中运营指标包括当期营业收入和当期可供分配金额，估值指标包括预期REITs分红率、中债估值收益率和P/FFO倍数，流动性指标为日换手率，成交价指标为日涨跌幅。

交通基础设施类REITs：整体经营稳定，但项目间存在分化。浙商沪杭甬REIT和中金安徽交控REIT综合表现良好，建议关注。
园区基础设施类REITs：收入规模有限，当前仍处于偏低水平。中金湖北科投光谷REIT和易方达广开产园REIT综合表现良好，建议关注。
保障性租赁住房类REITs：国泰君安城投宽庭保租房REIT和中金厦门安居REIT综合表现良好，建议关注。
能源基础设施类REITs：华夏华电清洁能源REIT上市时间不长，各项指标仍处于调整过程中，建议继续关注。
水利设施类REITs：银华绍兴原水水利REIT在运营和估值维度表现占优，建议配置型资金关注。
市政设施类REITs：国泰君安济南能源供热REIT在估值、流动性和价格波动维度表现与其他城投公募REITs产品接近，但上市时间不长，运营维度指标表现有待观察。
仓储物流类REITs：华安外高桥REIT的运营基本面维持稳健，现金流生产能力稳定，拥有较高的分红回报预期和良好的流动性，但估值偏高，建议交易型资金待估值调整阶段博弈资本利得收益，配置型资金可关注并攫取中长期分红收益。