公募REITs专题报告：REITs市场跟踪、基本面研判与投资体系的实证探索

证券研究报告|公募基金专题报告 REITs市场跟踪、基本面研判与投资体系的实证探索 公募REITs专题报告 投资要点 分析师：孙书娜分析师登记编码：S0890523070001电话：021-20321306邮箱：sunshuna@cnhbstock.com 2023年以来，中证REITs指数经历窄幅震荡后一路下探，经过半年时间的低迷，7月终于得以企稳，行情有所修复。资金面看，目前市场成交量正处于低位，有望回升至更高的交易情绪。从估值角度看，在后续宏观系统性风险不大的情况下，结合低估值性价比，REITs目前具备了较好的投资价值。而消息面上，REITs市场在产品方面，新类型不断推陈出新；政策方面，积极信号持续释放；参与者方面，供需两端资金量扩充，提供源头活水。REITs发展节奏加快，后续可进一步期待在愈发完善的监管机制下，更多的项目和参与方能够入局，REITs长期投资的价值也将愈发彰显。 研究助理：宋怡雯邮箱：songyiwen@cnhbstock.com 销售服务电话：021-20515355 针对7月以来REITs的反弹企稳，主要是“季报行情”催化下市场情绪的回暖。一方面，二季报披露之前的市场预期使得REITs行情止跌转好，另一方面，最终披露出来的财务数据验证了市场对于资产运营的预期，因此二季报后REITs的行情也没有出现如上半年一般剧烈的负面效应。从具体数据看，2023上半年可供分配金额累计完成率较高的标的均录得了不错的涨幅，而可供分配金额累计完成率较低的标的反弹力度则明显不足。 相关研究报告 1、《南华基金黄志钢：基于量化驱动的价值投资人—基金经理投资价值分析报告》2023-09-26 2、《华宝海外科技A：海外细分科技领域投资的先行者—公募基金投资价值分析报告》2023-09-18 我们试图根据每个底层资产的业务属性寻找到对REITs投资具备明显指导价值的先行指标，搭建起一套REITs预期指标体系：高速公路类REITs投资可参考中国公路客运量、货运量累计同比作为先行指标；工业地产租金这一指标对仓储物流类REITs的市场行情具备一定参考价值；城市二手住宅租金回报率一定程度上与保租房REITs的基本面有关联性；制造业PMI环比指标对园区基础设施REITs的租金和出租率或产生积极影响。 3、《新能源车市场销量坚挺，哪些主被动基金值得关注？—新能源车主题基金专题报告》2023-08-28 4、《美联储加息进程步入尾声，QDII债基配置价值几何？—公募基金专题报告》2023-08-22 根据以上构建的先行指标，结合宏观经济及项目本身情况，我们认为后续可关注： 5、《寻找主动权益基金中的“低波”选手—基金量化因子探析（一）》2023-08-09 （1）历史业务运营良好、稳健的标的，如仓储物流类REITs的租户以业务已经较稳定的物流类、运输类企业为主，长期来看受宏观影响不大，可持续关注工业地产租金这一宏观指标；保障型租赁住房REITs类底层资产以个人租户为主，相比经营情况不佳而退租风险较大的企业租户具备更强粘性，同时收租周期短，资金流安全边际高。可持续关注其中出租率和租金具备相对优势，以及城市二手租金回报率较好的标的。 （2）随着后续经济企稳，具有更强周期属性且基本面有所改善的类型，如交通基础设施类REITs、园区基础设施类REITs，需要结合宏观先行指标与具体资产基本面情况进一步筛选标的。 风险提示：REITs具备底层项目运营业绩不及预期、二级市场异常波动风险。REITs的过往业绩及基金经理管理其他产品的历史业绩不代表未来表现；本报告根据历史公开数据整理，存在失效风险，不构成投资建议。 内容目录 1.1.行情面................................................................................................................................................................................31.2.资金面................................................................................................................................................................................31.3.估值面................................................................................................................................................................................41.4.事件及政策面....................................................................................................................................................................4 2.1.反弹原因探究：现实与预期的博弈................................................................................................................................52.2.投资实证：预期指标体系搭建........................................................................................................................................72.3.标的分析：基本面情况..................................................................................................................................................102.3.1.交通基础设施类：一季度改善明显，二季度环比回落...................................................................................102.3.2.园区基础设施类：受租赁市场、租户经营情况等因素影响，表现分化.......................................................112.3.3.仓储物流类：长租期、稳租约推动下运营平稳...............................................................................................132.3.4.保障性租赁住房类：出租率始终维持高水平...................................................................................................142.3.5.生态环保类：受检修、季节性因素影响明显...................................................................................................152.3.6.能源基础设施类：有季节属性，整体运营稳中有进.......................................................................................162.3.7.小结：当前哪类REITs投资价值更突出？.......................................................................................................17 图表目录 图1： 中证REITs指数走势（2023.1.1-2023.9.20）........................................................................................................3图2：REITs二级市场换手率、成交量、成交金额............................................................................................................4图3：REITs当前估值分位数................................................................................................................................................4图4：REITs在2023Q1、2023Q2的财务数据环比........................................................................................................7图5： 高速公路类REITs涨跌幅与中国公路客运量、货运量累计同比..........................................................................8图6： 仓储物流类REITs涨跌幅与城市工业地产租金-物流仓储指数.............................................................................9图7： 保障性租赁住房类REITs涨跌幅与中二手住宅租金回报率指数..........................................................................9图8： 园区基础设施类REITs涨跌幅与制造业PMI指数环比.......................................................................................10表1：2023年二季度各REITs的可供分配金额、税息折旧及摊销前利润概况............................................................6表2： 交通基础设施类REITs核心运营指标.....................................................................................................................11表3： 园区基础设施类REITs核心运营指标说明............................................................................................................12表4： 仓储物流类REITs核心运营指标..............