一文读懂城投平台发行公募REITs产品的过去、现在与未来（展望篇）

一文读懂城投平台发行公募REITs产品的过去、现在与未来（展望篇） 2025年10月15日 证券分析师李勇执业证书：S0600519040001010-66573671liyong@dwzq.com.cn证券分析师徐津晶 执业证书：S0600523110001xujj@dwzq.com.cn ◼各省市城投平台公募REITs表现解构：1）浙江省：拥有存续城投REITs产品5只，合计规模174.43亿元，2025Q2营业收入约7.51亿元、可供分配金额约4.60亿元，预期分红率均值8.45%、估值收益率均值2.34%、P/FFO倍数均值13.25，2025年以来换手率116.58%、涨跌幅6.77%。2）广东省：拥有存续城投REITs产品3只，合计规模124.14亿元，2025Q2营业收入约2.12亿元、可供分配金额约1.39亿元，预期分红率均值5.28%、估值收益率均值6.05%、P/FFO倍数均值22.68，2025年以来换手率136.44%、涨跌幅4.73%。3）安徽省：拥有存续城投REITs产品2只，合计规模124.13亿元，2025Q2营业收入约2.46亿元、可供分配金额约1.66亿元，预期分红率均值6.93%、估值收益率均值6.17%、P/FFO倍数均值15.06，2025年以来换手率149.52%、涨跌幅8.39%。4）上海市：拥有存续城投REITs产品2只，合计规模41.66亿元，2025Q2营业收入约0.66亿元、可供分配金额约0.48亿元，预期分红率均值3.88%、估值收益率均值3.87%、P/FFO倍数均值28.09，2025年以来换手率106.04%、涨跌幅21.02%。5）江苏省：拥有存续城投REITs产品2只，合计规模37.48亿元，2025Q2营业收入约1.41亿元、可供分配金额约0.86亿元，预期分红率均值8.80%、估值收益率均值2.93%、P/FFO倍数均值15.95，2025年以来换手率95.66%、涨跌幅21.28%。6）北京市：拥有存续城投REITs产品2只，合计规模23.43亿元，2025Q2营业收入约0.21亿元、可供分配金额约0.16亿元，预期分红率均值2.93%、估值收益率均值2.24%、P/FFO倍数53.29，2025年以来换手率156.05%、涨跌幅12.50%。7）河北省：拥有存续城投REITs产品1只，规模56.98亿元，2025Q2营业收入约1.27亿元、可供分配金额约1.06亿元，预期分红率14.26%、估值收益率6.16%、P/FFO倍数12.15，2025年以来换手率73.09%、涨跌幅4.73%。8）湖北省：拥有存续城投REITs产品1只，规模15.75亿元，2025Q2营业收入约0.21亿元、可供分配金额约0.15亿元，预期分红率5.71%、估值收益率7.68%、P/FFO倍数18.37，2025年以来换手率154.36%、涨跌幅-15.74%。9）山东省：拥有存续城投REITs产品1只，规模14.96亿元，预期分红率6.77%、估值收益率1.49%、P/FFO倍数15.95，2025年以来换手率156.52%、涨跌幅29.89%。10）福建省：拥有存续城投REITs产品1只，规模13.00亿元，2025Q2营业收入约0.19亿元、可供分配金额约0.15亿元，预期分红率2.71%、估值收益率3.41%、P/FFO倍数36.90，2025年以来换手率235.91%、涨跌幅21.06%。11）四川省：拥有存续城投REITs产品1只，规模12.50亿元，2025Q2营业收入约0.23亿元、可供分配金额约0.15亿元，预期分红率7.26%、估值收益率3.62%、P/FFO倍数24.18，2025年以来换手率144.22%、涨跌幅12.34%。 相关研究 《一文读懂城投平台发行公募REITs产品的过去、现在与未来（回顾篇）》2025-10-13 《周观：第二轮“关税战”打响后（2025年第39期）》2025-10-12 ◼公募REITs对城投平台自身发展的意义与影响：基础设施公募REITs对于城投平台的核心价值在于为其提供了盘活存量、提质增效的战略路径，助力其通过资产证券化实现降负债、促转型、增活力的多维目标，对于其化解债务风险、实现市场化转型具有深远影响。因此，成功发行、扩募公募REITs的地方城投平台，有望在信用资质、运营能力和市场形象上获得提升，并在未来基础设施领域的投融资格局中占据更有利的竞争地位。具体包括：优化资本结构，破解债务困境；盘活存量资产，构建投资闭环；倒逼营运能力提升，驱动市场化转型。 ◼城投平台公募REITs投资建议：结合全国各地区城投平台所发行基础设施REITs当前的运营状况、收益能力和市场表现，为挖掘兼具区域经济韧性、稳定现金流产出、可观收益水平和合理估值区间的四重优势标的，我们建议在城投REITs这一细分板块中采取“区域为先、类型为要”的配置策略。1）筛选城投REITs所属省市。在有存量城投公募REITs产品的地区中优选区域经济发达、财政实力雄厚的地区，或位于具有清 晰战略发展定位圈层的地区。例如，上海、江苏、北京、广东和浙江等系地方综合实力较强的地区，安徽属长三角经济带，河北属京津冀地区，山东位于连接南北两大城市群的纽带位置，均具有产业资源丰富、营商环境良好、生产制造配套齐全且人口保持净流入等特点，故可支撑区域内城投平台的产业园类底层资产、保障房类底层资产或高速公路类底层资产能够长期获得稳定的租赁收入或过路费收入。换言之，该类地区城投平台发行的公募REITs产品的收益来源稳定，可在为投资者提供较好的基础分红保障的同时激发产品估值的持续增长。2）筛选城投REITs底层资产类型。城投平台用于作为公募REITs底层资产的资产类型相对单一，以交通基础设施类、园区基础设施类、保障性租赁住房类为主，此外亦有少量创新型资产类型如市政设施类、仓储物流类等。若根据各REITs产品2025年二季度的营收表现而言，可以发现交通基础设施类底层资产和保障性租赁住房类底层资产在经济基本面慢修复环境中相对具备更好的盈利稳定性，波动风险可控，同时交通基础设施类还额外具备体量较大的规模优势，提供更多的参与配置机会。若根据各REITs产品截至2025年9月中旬的估值、分红、收益、流动性情况而言，则可以发现除交通基础设施类和保障性租赁住房类以外，创新底层资产类型的REITs产品同样表现不俗，或因市场倾向于相信能够得以成功发行的首单产品应已经过全面完整的论证和测算，且其底层资产应当为当地资质最优的资产之一，故给予底层资产类型系首次出现的REITs产品一定的溢价。3）筛选基本面数据及市场行情数据均相对优良的城投公募REITs产品。根据前文所详细分析的营业收入、可供分配金额等运营指标，预期分红率、估值收益率、P/FFO倍数等估值指标，以及区间换手率、区间涨跌幅等流动性和价格走势指标综合考量，在当前存续的城投公募REITs中，我们推荐关注：上海市的国泰君安城投宽庭保租房REIT、华安外高桥REIT，江苏省的华夏南京交通高速公路REIT，北京市的中金亦庄产业园REIT，河北省的工银河北高速REIT；同时也建议关注：浙江省的平安宁波交投REIT，广东省的平安广州广河REIT，山东省的国泰君安济南能源供热REIT，安徽省的中金安徽交控REIT。此外，底层资产的原始权益人的业务范围是否明晰、自身造血能力是否突出、债务压力是否缓释等因素亦可能影响其REITs产品中长期的市场表现，故同样值得关注公募REITs市场配置机会的投资者持续跟踪。 ◼风险提示：区域财政与政策风险；资产运营不及预期风险；市场估值与流动性风险。 内容目录 1.1.城投REITs表现解构：浙江省................................................................................................61.1.1.底层资产类型维度...........................................................................................................71.1.2.运营表现与估值分析.......................................................................................................81.1.3.区间换手率与涨跌幅.....................................................................................................101.2.城投REITs表现解构：广东省..............................................................................................111.2.1.底层资产类型维度.........................................................................................................111.2.2.运营表现与估值分析.....................................................................................................121.2.3.区间换手率与涨跌幅.....................................................................................................141.3.城投REITs表现解构：安徽省..............................................................................................151.3.1.底层资产类型维度.........................................................................................................151.3.2.运营表现与估值分析.....................................................................................................161.3.3.区间换手率与涨跌幅.....................................................................................................171.4.城投REITs表现解构：上海市..............................................................................................181.4.1.底层资产类型维度.........................................................................................................181.4.2.运营表现与估值分析.....................................................................................................191.4.3.区间换手率与涨跌幅...........