固收深度报告：一文读懂城投平台发行公募REITs产品的过去、现在与未来（回顾篇）

公募REITs发展历程及政策回顾

我国公募REITs市场经历了四个发展阶段：

• 探索研究阶段（2005年-2019年）：以类REITs产品为主，存在募资方式以私募为主、流动性较差、缺乏税收优惠、无法公开上市交易等问题，但为后续公募REITs发行奠定了基础。
• 起步成型阶段（2020年-2021年）：开启基础设施领域公募REITs制度的系统性建立，明确将基础设施作为核心载体，初步构建了覆盖项目遴选、产品运作、机构责任和市场监管的全流程制度体系。
• 发展创新阶段（2021年-2024年）：政策提供税收优惠，降低市场主体参与成本；逐步扩展REITs试点资产类别，拓展至保障房类以及商业地产类；支持已上市项目的扩募行为。
• 稳步扩容阶段（2024年7月至今）：公募REITs发行正式由试点阶段转向常态化发行阶段，政策重点转移到底层资产类型扩围和已有REITs项目扩募上。

当前公募REITs市场概览

• 市场现状：截至2025年9月12日，市场上REITs产品的发行数量共计75只，总发行额达1943.32亿元。
• 产品分类：按项目属性分为产权类REITs和特许经营权REITs。
• 底层资产类型：已扩展至园区基础设施、交通基础设施、保障性租赁住房、消费基础设施、仓储物流、新型基础设施、能源基础设施、水利设施、市政设施、生态环保十大类基础设施。
• 地域分布：呈现显著的区域集中与多元化并存格局，经济发达省市占据主导，参与REITs市场的地域范围持续扩大。

城投平台REITs市场现状

• 参与度：城投平台作为地方基础设施建设的主力，积极参与公募REITs市场，助力盘活存量资产、优化资本结构、探寻市场化转型。
• 市场表现：截至2025年9月初，城投平台REITs发行数量共计21只，发行总规模达638.47亿元，占公募REITs市场总发行额的32.85%。
• 底层项目属性：特许经营权类REITs在发行规模上占据优势，但在发行放缓的2023年和回调的2025年期间，产权类REITs发行更为活跃。
• 底层资产类型：以交通基础设施类为主，其次为园区基础设施类。
• 地域分布：地域集中度较高，浙江、广东位居前列，其次为上海、江苏等地。

风险提示

• 相关政策不确定性
• 底层资产运营风险
• 治理结构与信息披露风险