REITs系列报告之一：一文尽览公募REITs基础通识与资产图谱

REITs系列报告之一：一文尽览公募REITs基础通识与资产图谱 挖掘价值投资成长 强于大市（维持） 2026年05月10日 东方财富证券研究所 证券分析师：张明远证书编号：S1160525030005证券分析师：张丰淇证书编号：S1160525070004 【核心要点】 ◆中国REITs市场已正式进入了“基础设施+商业不动产”全品类发展阶段。在“资产荒”与利率下行的宏观背景下，REITs凭借强制高分红、与股债低相关性、低投资门槛等特征，已成为资产配置中的重要品类。国内REITs市场自2021年试点以来，已步入常态化发行快车道，截至2026年1月，上市产品达79只，发行规模超2000亿元，2025年共有20只REITs成立，发行份额达108亿份。资产类型日趋多元。通过对全球主要国家和地区REITs市场的比较以及国内监管框架的梳理，我们认为，中国REITs市场已进入成熟发展阶段，政策端持续优化、审核效率提升，为市场扩容提供支撑；资产端呈现产权类重成长、特许经营类重分红的分化特征。◆REITs具有强制高分红、收益双驱动、股债混合等特征。国内REITs 相关研究 起步最晚，单只平均规模仅28亿人民币，远低于美国、日本等成熟市场。REITs政策体系历经试点探索、常态化扩容、全品类发展三大阶段，2025年发布关键政策，证监会63号文将商业不动产纳入试点等。 《限售解禁对上海楼市有何影响？》2026.03.11 《不同房企商业地产的差异》2026.02.04《从行业三季度报看未来格局变化》2025.12.08《从楼市基本面和地产股行情看，历次楼市政策刺激的效果如何？》2025.10.20《从资源型城市看低能级城市房价演绎路径》2025.10.20 ◆本文基于各REITs独立测算值，采用简单算术平均法计算板块整体分红率与涨跌幅。在所有产权类资产中，2025年消费类REITs涨幅28.1%，在所有资产类型中涨幅最高，分红率1.99%；数据中心涨幅10.8%；仓储物流涨幅10.7%，分红率2.03%；保租房涨幅9.5%，分红率1.57%；产业园区涨幅-3.3%，分红率1.79%。特许经营类资产中，市政2025年涨幅11.7%，分红率5.03%；水利涨幅-3.7%，分红率2.77%；交通涨幅-3.85%，分红率3.16%；能源涨幅-5.8%，分红率4.47%；生态环保政府-6.1%，分红率3.64%。 ◆2025年REITs营收、净利润、可分配金额均稳步增长，25Q4营收达59.2亿元。消费REITs净利润均值上升且出租率均值稳定在97.62%的高位，25年保租房REITs营收同比均值增49.35%、出租率均值回升至94.92%；交通REITs在特许经营类中表现最好，能源资产业绩稳定。2025年水利板块营收同比均值增332%、净利润增519%为最快，25年消费板块可分配金额同比均值增88.34%；25年产业园区板块营收同比均值增73%，可分配金额同比均值增62.89%；仓储物流营收同比与净利润同比均值均有增长。中证REITs指数2024年累计涨幅11.83%、2025年4.78%，表现稳健；打新热度2025年显著回升，上市首日涨幅上半年多次出现30%的高涨幅。 ◆截至2026年2月底，已有14支商业不动产REITs申报至交易所，合计拟募集规模约444亿人民币，涵盖购物中心、写字楼、酒店、奥特莱斯等业态，首现多业态混合型产品，而相较基础设施REITs，商业不动产REITs的审批流程更加简化，由基金管理人向证监会提交《中华人民共和国证券投资基金法》和证监会规定的注册申请材料，有望大幅缩短整体审批周期，后续上市产品供给有望进一步增加。 【风险提示】 ◆地产政策变化超预期、公开资料数据滞后风险、底层资产运营风险 正文目录 1. REITs市场概述...........................................................................................41.1. REITs核心定义与产品特征......................................................................41.2.市场发展现状...........................................................................................41.3.政策梳理..................................................................................................82. REITs底层资产分析...................................................................................112.1. REITs资产类型与分布............................................................................112.2. REITs财务基本面..................................................................................132.3. REITs分资产业绩分析...........................................................................173. REITs历史行情.........................................................................................203.1. REITs长期收益特征...............................................................................203.2.分板块REITs行情分析.........................................................................213.3. REITs打新情况分析...............................................................................223.4. REITs经营情况对行情的影响................................................................244.商业不动产REITs概况............................................................................254.1.基础设施不动产REITs vs商业不动产REITs.......................................254.2.已申报的商业不动产REITs分析...........................................................265.风险提示...................................................................................................30 图表目录 图表1：REITs产品结构...............................................................................4图表2：公募REITs历年发行规模及数量....................................................5图表3：截至2026年1月公募REITs规模与进展......................................6图表4：市场公募REITs扩募情况一览........................................................6图表5：全球主要国家及地区REITs市场规模.............................................7图表6：25H1及24年末REITs十大持有人分类统计.................................7图表7：中证REITs全收益走势...................................................................8图表8：我国公募REITs政策梳理...............................................................8图表9：重点政策分析.................................................................................11图表10：REITs资产类型全景图................................................................12图表11：REITs底层资产分布情况............................................................12图表12：REITs收入与净利润规模变化.....................................................14图表13：REITs EBITDA变化....................................................................14图表14：REITs各类资产营业收入（亿元）及同环比变化.......................15图表15：REITs各类资产EBITDA（亿元）及同环比变化........................15图表16：REITs各类资产可分配金额（亿元）及同环比变化....................16图表17：REITs各类资产近三年财务指标同比变化..................................16图表18：产权类REITs近三年主要财务指标变化.....................................17图表19：特许经营类REITs近三年主要财务指标变化..............................19图表20：REITs与主要指数的行情走势比较.............................................20图表21：REITs与主要指数在不同时期的累计涨跌幅比较.......................21图表22：不同资产类型REITs分阶段累计涨跌幅比较..............................21图表23：不同资产类型REITs近三年分红率表现对比（%）...................22图表24：REITs上市首日涨幅与成交情况.................................................23图表25：REITs在不同时期上市首日涨跌幅.............................................23图表26：REITs在不同时期上市数量................................