中国公募REITs市场已进入“基础设施+商业不动产”全品类发展阶段，在“资产荒”与利率下行的宏观背景下，凭借强制高分红、与股债低相关性、低投资门槛等特征，成为资产配置中的重要品类。国内REITs市场自2021年试点以来，已步入常态化发行快车道，截至2026年1月，上市产品达79只，发行规模超2000亿元。
核心观点与关键数据：
- 市场发展现状：2025年新发行公募REITs20只，总规模402亿元，总体发行规模突破2000亿元。交通基础设施是最大资产类型，发行规模达687.71亿元；产业园区基础设施和消费基础设施次之。处于审核阶段的项目共13只，其中首发项目11只。
- 政策梳理：我国公募REITs政策体系历经试点探索、常态化扩容、全品类发展三大阶段。2025年发布两项核心政策：国家发改委782号文优化工作流程，提高工作效率；证监会63号文将商业不动产纳入试点范围，完善二级市场机制。
- REITs特征：具备强制高分红（年度可供分配金额的90%以上以现金形式分配）、收益双驱动（稳定分红+资产增值）、股债混合（债性体现在稳定现金流与实物资产价值支撑，股性体现在资产增值潜力与价格波动）三大特征。
- 资产类型与分布：分为产权类（消费基础设施、产业园区基础设施、仓储物流基础设施、保障性租赁住房与新型基础设施）和特许经营类（交通基础设施、能源基础设施、生态环保基础设施、水利基础设施和市政设施）两大类。产权类REITs整体呈现“高涨幅、低分红”的特征，特许经营类整体分红率显著高于产权类。
- 财务基本面：2025年REITs营业收入、净利润、可分配金额均稳步增长，25Q4营收达59.2亿元，净利润达4.56亿元。各资产类型中，水利板块营收同比增幅最高（332%），消费板块可分配金额同比增幅最高（88.34%）。
- 历史行情：中证REITs全收益指数自2021年上市以来经历多轮涨跌，2024年累计涨幅11.83%，2025年累计涨幅4.78%。消费类REITs2025年表现最好，累计涨幅28.13%。特许经营类REITs整体分红水平显著高于产权类REITs。
- 打新情况：2025年打新热度显著回升，上市首日涨幅上半年多次出现30%的高涨幅。除仓储物流外其他资产上市首日涨幅均值均超20%，表现最好的是数据中心和市政（涨幅均值达30%）。
- 商业不动产REITs：2025年12月31日推出商业不动产REITs试点，首批8单项目申报，合计募资规模约315亿元，涵盖购物中心、写字楼、酒店等多种业态。商业不动产REITs审批流程更加简化，由基金管理人向证监会提交注册申请材料，有望大幅缩短整体审批周期。截至2026年2月底，已有14支商业不动产REITs申报至交易所，合计拟募集规模约444亿人民币。
研究结论：
中国REITs市场已进入成熟发展阶段，政策端持续优化、审核效率提升，为市场扩容提供支撑。资产端呈现产权类重成长、特许经营类重分红的分化特征。商业不动产REITs的推出将进一步拓宽地产企业融资渠道，盘活存量商业资产，并有望推动REITs市场进一步扩容。
