公募REITs系列之一：2025，1500+亿CREITs怎么配？

评级及分析师信息 作为一类国际通行的配置资产，C-REITs从2020年4月的40号文拉开试点大幕，2021年6月首批9只上市，到2024年7月的1014号文迈向常态化发行，经过四年多的发展，市场从无到有、从少到多。截至12月31日已发行59个项目，募集资金1631亿元，市值1585亿元，资产类型涉及园区、消费、交通、能源、生态环保、水利、仓储物流和租赁住 房八大类。供热管网、医药仓储、农贸市场等更丰富的资产 类型也在不断涌现。此外，光伏发电、保租房、产业园等多 个类型的项目发布了拟扩募公告，预计募集规模约100亿元。►C-REITs基本面：关注收入波动的量价或供求因素 分析师：姜丹邮箱：jiangdan3@hx168.com.cnSAC NO：S1120524030002联系电话： 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003联系电话： C-REITs底层资产大致可以分为稳定类（偏债性）和周期类（ 偏 股性），稳定类主要是生态环保、租赁住房、水利设施，周期类主要是高速、能源、消费、园区和仓储物流。稳定类的供求关系表现稳定，量价因素变动较小，收入可 预测性强，资产具有偏债的特性。周期类的供求关系容易受 经济环境和市场因素影响，项目的主动管理水平能显著影响 可变回报，量价因素调整空间较大，资产更具有股性。 具体来看，高速项目以车流量为王，客车占比高的收入预计更稳定。“火水风光”能源靠资源禀赋，电量电价变化是关键。生态环保项目的保底处理量条款可降低收入波动，水 利设施中原水供应需求刚性，非极端天气下水量供给稳定。购物中心等消费设施更注重吸引客流量，产业园区关注入驻客群，仓储物流区位和租户稳定性是核心，需提防新增供 应冲击。租赁住房的租金低于市价带来刚需，收储政策或形 成供给冲击。园区、仓储物流类资产受经济环境影响较大， 近期面临较大压力。租赁住房有刚需、能源有保障电量和国补、消费位于核心商圈、环保有保底条款，基本面整体较好。 ►C-REITs行情走过一个周期，2025年是新的开始 REITs是一种短期波动较大、长期风险较小的投资品种。短期看，1-3年的时间段内REITs价格可能会有大幅波动，振幅接近权益市场水平，价格的跌幅可能远大于分红的收入 。长期看，2021年6月REITs开闸以来整体行情接近走完一波涨跌，只要项目能正常出租、运营，价格涨跌并不影响分 红，还能从涨跌的过程中择机获取资本利得。 整体上看，稳定类适合配置打底，周期类具有成长空间。在择券过程中，主要考虑流动性和收益测算。流通盘较小的项目，价格容易受各类因素影响产生大幅波动。比较项目 现金分派率时需留意经营权类的现金分派包含提前偿还的本金。 风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.从试点到常态化发行，C-REITs显著扩容.......................................................................................................32. C-REITs基本面：关注收入波动量价或供求因素.............................................................................................72.1.交通基础设施：车流量为王，客车占比高的稳定性较好................................................................................72.2.能源基础设施：“火水风光”靠资源禀赋，电量电价是关键.............................................................................102.3.生态环保：单价三年一调，保底处理量条款降低收入波动............................................................................132.4.水利设施：原水供应需求刚性，非极端天气下水量亦稳定............................................................................142.5.消费基础设施：注重吸引客流量，出租情况决定收益水平............................................................................152.6.园区基础设施：定位导致客群差异，出租情况是重点..................................................................................182.7.仓储物流：区位和租户稳定性是核心，提防新增供应冲击............................................................................212.8.租赁住房：租金低于市价带来刚需，收储或形成供给冲击............................................................................253. C-REITs行情：已过一个周期，2025新的开始..............................................................................................273.1.短期波动较大、长期风险较小....................................................................................................................273.2.稳定类适合配置打底，周期类具有成长空间................................................................................................284.风险提示....................................................................................................................................................32附表从试点到常态化发行的C-REITs部分政策要点..........................................................................................33 图表目录 图1：“1014号文”项下C-REITs的最新行业范围............................................................................................................................4图2：从试点到常态化发行，59个C-REITs项目首发募集规模超1600亿元..........................................................................5图3：已发行C-REITs资产类型数量、市值分布................................................................................................................................6图4：截至2024年9月我国自然资源禀赋分地区分布..................................................................................................................10图5：银华绍兴原水水利REIT的汤浦水库工程...............................................................................................................................15图6：2024年第一季度仓储物流企业存量市场占有率...................................................................................................................22图7：我国部分区域非保税物流高标仓2023年分布及2024-2025年新增供应....................................................................24图8：我国保障性住房体系......................................................................................................................................................................25图9：C-REITs从2021年6月开闸以来，整体行情接近走完一波涨跌，振幅接近权益，波动率大于中证转债.......27图10：各类REITs项目整体现金分派率.............................................................................................................................................30 表1：C-REITs扩募主要情况.....................................................................................................................................................................6表2：收费公路车辆通行费车型分类.......................................................................................................................................................8表3：交通基础设施REITs基本情况和经营表现................................................................................................................................9表4：能源基础设施REITs基本情况和经营表现.........................................................................................................................