公募REITs系列之二：拥抱新资产，谁在买CREITs？

评级及分析师信息 C-REITs主要采用向战略投资者定向配售、向网下投资 者询价发售、向公众投资者公开发售相结合的方式进行发行。63只C-REITs首发时战略配售的份额平均为72.4%，网下投资者占19.4%，公众投资者仅占8.2%。 分析师：姜丹邮箱：jiangdan3@hx168.com.cnSAC NO：S1120524030002联系电话： 战略投资者是REITs一级发行的基石。战略投资者根据事先签订的协议进行认购，不参与网下询价。原始权益人或 关联方强制参与战略配售，其他专业机构投资者可以参与战 略配售，2023年12月以来参与战配规模占比依次为券商自营13%、保险9%、私募8%、信托6%、产业资本5%、公募基金及资管子公司3%、资产管理公司2%和券商资管1%。 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003联系电话： 网下投资者确定REITs一级发行的价格。网下和公众投资者更青睐稳定类REITs，市政、租赁住房、水利设施认购倍数基本均超100倍。保险、券商自营参与定价环节最踊跃，参与询价认购份额合计占比超70%，信托、私募、公募、券商资管也有一定认购活跃度，各自份额占比约在5-7%。 ►二级市场：各类机构仓位有别，券商保险规模靠前2024年中报显示各REITs前十大持有人份额约占55-80%。券商自营持仓市值占前十大投资者的12.16%，是原始权益人外的第一大持仓群体，持有较多交通和能源REITs。中信证券、中金公司分别在18、14只REITs中进入前十大，持仓市值约15亿元，旗下华夏基金、中金基金管理的项目数量居市场前二，中信建投、国信证券和东方证券也有一定持仓。 保险持仓市值占前十大10.83%，重仓交通、仓储和消费，中国人寿系、同方全球人寿、中国再保险系、泰康系持仓领先。中国人寿系通过集团多个子公司全面布局，持仓市 值达15亿元。同方全球人寿2024年来大幅增持，并在下半年积极参与多只REITs网下询价，建仓迅速。泰 康系持仓市值达13.16亿元，重仓普洛斯仓储物流。 私募也活跃于前十大名单中，主要持有仓储、交通和园区，规模较大的有首钢基金、上海合晟资产、国新央企新发 展格局基金和普洛斯资本等。信托持有较多消费和交通。券商资管以仓储、交通为主，市值占比不断下降，华金证券资管一枝独秀。嘉实基金、华夏基金等公募基金有资管计划进入部分REITs前十大，2024年末市场也有42只公募FOF持有REITs，持有市值1.09亿元，主要为交通、园区和仓储。 多家保险设立Pre-REITs、REITs切入住房、消费、园区等设施，可重点关注保险提前布局的资产类型，券商积极参 与财务顾问、做市商等具有集团协同效应的REITs。 风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.一级市场认购：以战略配售为主，公开发售愈发火爆.....................................................................................31.1.面向三类投资者：战略配售超70%，网下投资者确定价格..........................................................................31.2.战略投资者：提前锁定份额，非传统投资机构陆续进场...............................................................................51.3.公开发售环节：水利市政、租赁住房等稳定类更受青睐...............................................................................81.4.网下投资者：保险、券商自营参与定价环节最踊跃....................................................................................102.二级市场持仓：各类机构仓位有别，券商保险规模靠前................................................................................112.1.券商自营：第一大市场化持仓群体，主要持有交通和能源..........................................................................122.2.保险：不动产投资领域的行家，重仓交通、仓储和消费..............................................................................142.3.私募基金：背景多元，主要持有仓储物流、交通和园区..............................................................................162.4.信托：持有较多消费和交通REITs............................................................................................................172.5.券商资管：为各类机构进行资产管理，市值占比不断下降..........................................................................192.6.公募基金及资管子：资管计划、FOF方式参与度不断提升..........................................................................203.谁在深度布局C-REITs?.............................................................................................................................214.风险提示...................................................................................................................................................23 图表目录 图1：C-REITs发售过程主要时间节点.............................................................................................................3图2：发售REITs一级市场的三类投资者.........................................................................................................5图3：2023年12月以来新发行的34只已发行REITs网下投资者询价参与情况.................................................11图4：各类型REITs的机构投资者份额占比变化..............................................................................................12 表1：不考虑原始权益人及关联方下的各资产类型的战略投资者主要分布...........................................................6表2：传统投资机构参与战略配售情况.............................................................................................................6表3：非传统投资机构参与战略配售情况..........................................................................................................8表4：已上市C-REITs平均认购倍数，稳定类REITs受投资者青睐，能源REITs认购情绪也较好........................9表5：交通/园区/仓储物流/消费等周期类REITs的认购倍数整体表现不佳，但能源设施认购热情较高..................10表6：REITs前十大持有人中券商自营资产类型配置分布..................................................................................12表7：前十大持有人中券商自营持仓变化（单位：只，亿元）...........................................................................13表8：REITs前十大持有人中保险机构资产类型配置分布..................................................................................14表9：前十大持有人中保险持仓变化（单位：只，亿元）.................................................................................15表10：REITs前十大持有人中私募基金资产类型配置分布................................................................................16表11：前十大持有人中私募基金持仓变化（单位：只，亿元）.........................................................................17表12：前十大持有人中信托持仓变化（单位：只，亿元）................................................................................18表13：REITs前十大持有人中信托资产类型配置分布.......................................................................................18表14：REITs前十大持有人中券商资管资产类型配置分布................................................................................19表15：前十大持有人中券商资管持仓变化（单位：只，亿元）.........................................................................20表16：前十大持有人中公募基金及资管子公司持仓变化（单位：只，亿元）.....................................................20表17：2024年基金公司持有REITs产品的FOF产