2026年投资展望系列之三：2026，2200+亿C-REITs怎么配？

2025年，中国基础设施公募REITs市场进入常态化发行阶段，新资产类型如商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产REITs将逐步上线。全年共发行20只REITs，规模408亿元，较2024年有所回落，但一级市场打新情绪依然热烈。二级市场整体呈现“先涨后跌”的行情，消费设施和租赁住房板块涨幅靠前，产业园区板块表现垫底。大部分REITs项目面临上市后第12、36、60个月的解禁冲击，个券面临一定的抛售压力，但解禁事件无法直接断定个券必跌。扩募成为保持REITs生命力的重要机制，2025年预计有5个项目完成扩募上市，募集资金约67亿元，扩募是利好还是利空，需考虑新项目的分派率和发售方式。2026年，预计新增20只左右REITs，月度约1~2只常态化发行，年末上市REITs预计增至100只，商业不动产REITs值得期待。需求端，持仓仍集中于券商自营、保险，期待增量资金。配置思路可以考虑挣分母端折现率下行的钱、分子端的基本面现金流增加的钱，以及解禁、扩募等事件冲击带来的超跌或误杀的捡漏机会。优先关注经营稳定、出租率较高、有一定政策支持的消费设施、租赁住房、数据中心和市政环保板块。