2025三季报点评：公寓业务表现亮眼，核心资产韧性犹存

公寓业务表现亮眼，核心资产韧性犹存 投资要点 西 南证券研究院 分析师：李艾莼执业证号：S1250525070004电话：17396222897邮箱：liac@swsc.com.cn 核心物业小幅波动，但整体基本盘稳固。受宏观环境影响，公司写字楼和商城业务租金及出租率均有小幅波动。写字楼Q1-Q3平均出租建面35.6万㎡，租金收入10.5亿元，出租率为92.3%，同比-0.9pp；平均租金为613元/平/月，同比-32元/平/月，主要受企业“降本增效”需求及市场存量博弈加剧影响。商城Q1-Q3平均出租建面18.0万㎡，租金收入9.0亿元，出租率为95.5%，同比-1.1pp；平均租金为1308元/平/月，同比-27元/平/月。尽管租金及出租率有小幅波动，但公司作为全国销售额排名前五的重奢商场，高端定位构筑护城河，基本盘稳固。 公寓表现亮眼，经营效率持续改善。公寓Q1-Q3平均出租建面8.0万㎡，租金收入1.4亿元，出租率为90.4%，同比+1.1pp；平均租金为363元/平/月，同比-4元/平/月，基本保持稳定。公司公寓业务改造升级后，市场需求持续恢复，经营效率进一步改善。 财务状况稳健，高分红价值凸显。公司财务基本面坚实，资产负债率常年维持低位，有息负债规模持续压降，融资成本不断降低。2025年Q1-Q3，公司经营活动产生的现金流量净额13.6亿元。同时公司重视股东回报，2024年派息率高达88%，稳健的经营现金流与慷慨的分红政策为公司价值提供了坚实的防御性与确定性。 数据来源：聚源数据 盈利预测与投资建议。预计公司2025-2027年归母净利润达13.0/13.3/13.5亿元。考虑到公司坐拥北京CBD核心地段的稀缺资产，主营业务具备穿越周期的稳定盈利能力，财务结构健康且持续优化。在利率下行背景下，公司历史上的高分红政策使其具备较强的股息吸引力，维持“持有”评级。 相 关研究 风险提示：宏观经济波动导致租赁和消费需求不足的风险、商业地产行业竞争加剧风险、公司未来分红不及预期风险。 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，报告所采用的数据均来自合法合规渠道，分析逻辑基于分析师的职业理解，通过合理判断得出结论，独立、客观地出具本报告。分析师承诺不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿。 投资评级说明 报告中投资建议所涉及的评级分为公司评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6个月内的相对市场表现，即：以报告发布日后6个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准。 强于大市：未来6个月内，行业整体回报高于同期相关证券市场代表性指数5%以上跟随大市：未来6个月内，行业整体回报介于同期相关证券市场代表性指数-5%与5%之间弱于大市：未来6个月内，行业整体回报低于同期相关证券市场代表性指数-5%以下 重要声明 西南证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格。 本公司与作者在自身所知情范围内，与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制、静默措施的利益冲突。 《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，本报告仅供本公司签约客户使用，若您并非本公司签约客户，为控制投资风险，请取消接收、订阅或使用本报告中的任何信息。本公司也不会因接收人收到、阅读或关注自媒体推送本报告中的内容而视其为客户。本公司或关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务。 本报告中的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告，本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，本公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 本报告 须注明出处为“西南证券”，且不得对本报告及附录进行有悖原意的引用、删节和修改。未经授权刊载或者转发本报告及附录的，本公司将保留向其追究法律责任的权利。 西南证券研究院 上海地址：上海市浦东新区陆家嘴21世纪大厦10楼邮编：200120 北京地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8楼邮编：100033 深圳地址：深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦22楼邮编：518038 重庆地址：重庆市江北区金沙门路32号西南证券总部大楼21楼邮编：400025