2025年天津商圈蓝皮书

2025.092025.09 Foreword前言 天津可以说是北方最具松弛感的城市，天津大爷赋予了这种城市独特的幽默感和市井文化。狗不理、煎饼果子等美食又给了天津独特的味觉记忆。 但松弛归松弛，天津仍带有国家核心城市的“强标签”，中国四大直辖市之一、国家中心城市、国际港口城市也从另一层面让天津更加“立体。 天津自古是海上货运的重要关口，商业发展史也十分璀璨，而不同时代的历史烙印如今也给了天津商业增添了独特性，比如鼓楼历史文化商业区。 当然，天津和北京地理位置较近，所以商业发展也难免受到北京虹吸效应影响。 基于GeoOData商业地产数据，《天津2025年商圈蓝皮书》分析了天津8大实力商圈以及其中的典型商业项目。另外，还有天津其他重要商业项目分析。更多天津商圈和商业项目实时分析可登录GeoQAna查看。 Contents目录 01天津商圈特点总览04 02天津8大实力商圈08 和平路商圈09南京路商圈15鼓楼商圈18友谊路商圈23小白楼商圈26津滨大道商圈29佛罗伦萨小镇商圈32泰达商圈35 03天津其他重要商业项目（2个） 04结语42 01 天津商圈特点总览 01天津商圈特点 商业项目分布格局：海河西岸密度大、能级高 天津商业项目在和平区、南开区，河西区等几个核心城区较为聚集另外在其他城区也有区域商业的聚集效应。 整体来看，天津商业项目纵向分布的走势更明显，即与海河流域走势一致。同时，海河西岸的商业项目更多，能级也更高。 01天津商圈特点 2.商业脉络与城市历史文化融合 天津的商业街区和商场常常带有浓厚的历史文化印记，比如古文化街、小白楼的商业开发都建立在历史风貌建筑群的基础上，游客在购物的同时也在体验天津的近代史和民俗文化。 另外天津的一些现代商业也注入了文化元素：例如，天津万象城毗邻博物馆、美术馆，自身也常举办艺术展览；天津K11本身就是“购物艺术中心”的定位，提升了商圈的空间品质和消费体验。 01天津商圈特点 3.7高端商圈、高端购物中心偏少 相对同等级的新一线城市，比如杭州成都、南京等城市，天津的高端商圈和高端商业相对较少，目前重奢商场仅有天津万象城坐镇，这或许受到北京商业的“虹吸”影响。 但随着天津国金购物中心的亮相，天津的高端商业或将迎来“补量”。 02 1天津8大实力商圈 02天津8大实力商圈 数据来源：GeoQData商业地产数据 和平路商圈 位置：天津市和平区●功能分类：市级核心商圈商圈面积：285.87万m²商圈定位：国际消费中心 商圈主要项目：天津恒隆广场、天津天河城购物中心天津劝业场、天津乐宾百货、天津友谊新天地广场、天津中原百货（华联店）、天津欧乐时尚广场、滨江商厦、天津百货大楼、天津和平印象城 商圈概况 和平路商圈是天津“百年”商贸中心，商业项目数量多、密度大，是天津最为繁华的中心地标商圈。从地理位置来看，和平路商圈紧邻鼓楼商圈和南京路商圈，且处于“C"位，商业中心的客流聚集度较为明显，未来将致力于打造“国际消费中心”。 02天津8大实力商圈 和平路商圈－典型项目 天津恒隆广场等级A 天津恒隆广场位于和平路商圈核心位置，可承接本地居民和外地游客巨大客流量。 其商业体量超过15万方（楼层B1-6F），外形如巨型“航空母舰”，是天津“地标购物中心”之一，于2014年正式起航。 基于天津商业格局特点，天津恒隆广场当前定位为“次高端轻奢时尚商场”，强调体验式的全业态购物，目前涵盖轻奢品牌、珠宝首饰、美容美发、餐饮、母婴亲子、休闲娱乐等多元业态。 02天津8大实力商圈 和平路商圈－典型项目 天津恒隆广场等级A 在品牌的“排兵布阵”上，天津恒隆广场引入了Ole精品超市、保利万和影院等主力店。涵盖Pandora、cos、CAMICISSIMA、APMMonaco、HAZZYS等国际时尚品牌以及理想、领克等新能源汽车体验店。 在餐饮业态上，商场引入了不少国际和国内地域特色正餐比如遇·四季椰子鸡、犇喜潮汕鲜牛肉火锅、YIFEAST意菲斯西式餐厅、江户时代自助海鲜烤肉等。 值得一提的是，近年来天津恒隆广场仍在持续焕新品牌，积极调整业态适应市场变幻，同时保持商场发展活力。 02天津8大实力商圈 和平路商圈－典型项目 天津劝业场等级A 每座城市都有一座自己的“商业鼻祖”，而最能代表天津的老牌商业，必定是天津劝业场。 天津劝业场建设于1928年，距今已有97年历史。商场由清末实业家高星桥斥资打造、折衷主义法式建筑则由法国建筑师幕乐设计。劝业场开业之初引入了300多家商店，一度成为天津最热闹的地方。 时至今日，天津劝业场历经近百年的变迁，不仅是天津市的地标建筑，也正在进行全面“焕新”，预计2026年将和大家见面， 02天津8大实力商圈 和平路商圈－典型项目 天津天河城购物中心等级A- 天津天河城购物中心位于和平路以北，同样位于和平路商圈核心区域，交通便捷，客流量大。这也是天河城在异地复制的第二座自营项目，具有重要的商业战略定位。 该项目商业体量约有20.4万平方米（楼层：B1-L8），目前引入的品牌超过320家，涵盖主题百货、潮流服饰、文旅体验、环球食肆、餐饮美食、高端影院等全龄层业态。 02天津8大实力商圈 和平路商圈－典型项目 天津天河城购物中心等级A- 天河城一楼布局了ROCK&RIDE、Pandora等奢侈品牌，同时还有美妆、珠宝、钟表品牌，不乏DIOR、LANCOME、LONGINES、TisSot等国际品牌。 另外，项目一层还聚集着多个新能源汽车的体验店，包括理想、蔚来、极氪、特斯拉、ID.store等。 在餐饮品牌的引入上，天河城侧重引入了饮品、面包甜点以及特色餐饮、正餐等品类，小吃快餐相对较少，品牌构造整体偏向游客和家庭型消费者。 02天津8大实力商圈 数据来源：GeoQData商业地产数据 南京路商圈 位置：天津市和平区·●功能分类：市级核心商圈商圈面积：178.58万m²●商圈定位：传统成熟商圈 商圈主要项目：天津国金汇、天津和平大悦城、天津世纪都会、天津华开城、天津米莱欧百货（吉利店）、国际商场、宏瑞广场、置地广场（南京路）吉利花园商场、天津号外时尚馆 商圈概况 南京路商圈位于和平路商圈以南，商业项目聚集度较高，且盘踞着天津国金中心、世纪都会商厦、天津国际大厦等甲级写字楼，所以也被视为天津CBD。作为天津老牌商业中心之一，南京路商圈近年来也在持续焕新，国金汇接棒伊势丹百货，和平大悦城接棒津汇广场，让南京路焕发出新活力。后续天津国金购物中心亮相或将提升商圈能级。 02天津8大实力商圈 南京路商圈－典型项目 天津国金汇等级A 天津国金汇的前身是伊势丹百货，承载着一代天津人的集体记忆。 焕新后的国金汇仍占据着南京路商圈的中心位，紧邻天津国金中心。 商场商业体量不大，仅有3万m²（楼层：B2-L9），于2024年焕新升级后亮相，涵盖国际美妆、服饰鞋包、餐饮、家居等业态。 02天津8大实力商圈 南京路商圈－典型项目 天津国金汇等级A 国金汇当前有DIOR、CHANEL等奢侈品品牌，还汇聚了法国娇韵诗、兰蔻、雅诗兰黛、法国娇兰、CPB肌肤之匙、FANCL、BIOTHERM等国际化妆品牌，美妆业态强盛。 在主力店上，国金汇引入了保利万和影城、UGYMLAB优适健身以及JUZC矩阵纯KTV等。 据了解，国金汇开业以来，人气较高，甚至在一些商业榜单中闯入天津购物中心人气榜TOP5。 02天津8大实力商圈 鼓楼商圈 位置：天津市南开区?功能分类：区域核心商圈商圈面积：532.09万m²商圈定位：文化旅游商圈 商圈主要项目：天津大悦城、天津仁恒置地广场、天津新世界百货、天津天佑城、天津和平保利广场、华夏未来城市中心、天津富力广场、滨江百货商场、九策城市广场、炫联广场、北方美博城（通北路） 商圈概况 鼓楼商圈古文化街和现代商业融合，城楼、教堂等建筑给予商圈独特的文旅风貌，呈现出独有的商圈气质。鼓楼商圈以鼓楼商业街为核心，其中聚集着不少高能级商业项目，在天津商圈中占据着重要地位。 02天津8大实力商圈 鼓楼商圈-典型项目 天津大悦城等级A+ 天津大悦城（开业时间：2011年）位于天津南门外大街和南马路交汇处，紧邻天津地标建筑鼓楼，其购物中心商业体量达到27万m，是盘踞在鼓楼商圈的一座“商业航母"。 项目定位为“国际时尚青年城”，但涵盖奢侈品、潮玩礼品、服饰鞋包、餐饮、休闲娱乐、母婴亲子、家具家居等全龄层业态聚集着近500家国际国内知名品牌。 在天津大悦城中，既有ROCK&RIDE、DIOR、圣罗兰YSL等奢侈品品牌，也有年轻时尚的大众品牌，其中餐饮品牌达到了145家，进一步提升了商场活力。 02天津8大实力商圈 鼓楼商圈-典型项目 天津大悦城 等级A+ 商场注重发展首店经济，近年来持续引进KNOWIN、STANCE、BoSie、LIT等天津首店。据了解，项目2024年的销售额中，超过三分之一是由首店及首发活动贡献的。 另外，天津大悦城注重“沉浸式、场景化、强体验”的消费生态，持续布局各种主题IP活动，包括巨人展、火影忍者展、哈利波特的魔法假日等，吸引着大量年轻人围观，成为天津当之无愧的“青年引力场”。 相关数据披露，天津大悦城2024年销售额达到了43亿元，在天津发布销售数据的商业项目中位列榜首，吸金力强劲。 02天津8大实力商圈 鼓楼商圈-典型项目 天津仁恒伊势丹等级A- 天津仁恒伊势丹原为天津仁恒置地广场，2021年仁恒置地和伊势丹首次合作，打造出该项目后重整亮相其中仁恒置地仍占90%股权，伊势丹持股10%。 而曾经在全国多个核心城市布局的伊势丹，目前在中国的商业仅剩下这一家。 02天津8大实力商圈 鼓楼商圈-典型项目 天津仁恒伊势丹等级A- 天津仁恒置地广场总建筑面积约35万m²，涵盖高端商业、精装住宅、甲级办公及文娱配套。其中天津仁恒伊势丹商业体量约12万m²（楼层：B2-L5），定位为"ShoppingMuseum购物博物馆”，通过"商业+旅游+文化"模式与古文化街等商圈联动打造区域消费新地标。 商场目前聚集着超150家品牌，其中餐饮品牌占了三分之一。在商场一层，则侧重布局了sisley、CLARINS、碧欧泉、FANCL、科颜氏、理肤泉等知名美妆品牌。 02天津8大实力商圈 数据来源：GeoQData商业地产数据 友谊路商圈 位置：天津市河西区 商圈面积：306.86万m² ·功能分类：市级高端商圈 商圈定位：区域核心商圈 商圈主要项目：天津万象城、天津友谊商厦（河西店）、天津彩悦城阳光购物中心、银河地下商业广场 商圈概况 友谊路商圈紧邻天津市文化中心，不仅是天津河西区的核心商圈，也是天津市的重要高端商圈，商圈不仅有多个高端住宅、商业，还聚集着五星级酒店和甲级写字楼，同时还是天津的政务、会展中心，因此友谊路商圈也被视作天津的“城市会客厅” 02天津8大实力商圈 友谊路商圈-典型项目 天津万象城等级A+ 2019年，银河国际购物中心摇身一变成为“天津万象城”，续写天津高端商业的发展之路。 天津万象城商业体量高达36万m²（楼层：B2-L5），引入了超420个品牌。依托于友谊路商圈高净值人群，商场定位高端，聚集着CHAUMET、HERMES、VERSACE、DEBEERS、Qeelin、FENDI.BURBERRY、BVLGARI等2O余家奢侈品牌，其中不乏重奢品牌。 在中高端品牌布局上，天津方象城无疑是天津商业的“中流砥柱”。 02天津8大实力商圈 友谊路商圈－典型项目 天津万象城等级 A+ 在首店经济上，商场持引进Brompton、Wagas、SMFK、KEEN、Haglofs等城市首店，商业活力十足。 在餐饮业态上，布局了太二酸菜鱼、蓝蛙等网红餐饮品牌，同时也引入了王品牛排、囍记·花胶鸡海鲜火锅、大渔铁板烧·寿喜锅等高客单价品牌。整体