2025年上半年运营数据点评：商圈头部优势显著，购物中心零售额持续改善

核心观点与关键数据

• 内地购物中心零售额持续改善：2025年上半年，内地购物中心零售额同比普遍实现增长，其中上海兴业太古汇增长13.5%，北京三里屯太古里增长6.8%，上海前滩太古里增长4%，北京颐堤港持平，广州太古汇下降2.1%（但降幅较2024年收窄）。
• 商圈头部优势显著：上海兴业太古汇、北京三里屯太古里等头部项目受益于奢侈品牌入驻（如LV“路易号”、Dior快闪店）和改造成果，零售额增长显著，进一步巩固头部地位。
• 香港购物中心满租且零售额环比改善：香港购物中心整体延续2024年Q4趋势，出租率连续6个季度达100%，零售额增速环比改善，太古广场、太古城中心、东荟城名店仓分别增长1.4%、2%、-3.3%。
• 香港写字楼消化历史降租影响：香港写字楼市场仍相对疲弱，新增供应对租金造成下行压力，但公司香港写字楼新签约租金未见明显下降，出租率小幅下降，租金调幅仍在-16%至-14%之间。内地写字楼出租率环比小幅提升，租金稳定。

研究结论

• 投资建议：维持“推荐”评级，看好太古地产租金的长期稳定性。预计公司2025-2027年归母净利润分别增长449%、54%、37%，分红仍保持年5%的增速。DDM模型下目前每股净现值为23.92港元，对应2025年股息率为5.6%。
• 风险提示：投资项目落地不及预期，居民消费下行超预期，写字楼、购物中心供给增加导致竞争加剧等。

财务预测（摘要）

• 2025-2027年：营业收入预计分别增长1.3%、2.6%、24.3%；归母净利润预计分别增长449.3%、54.4%、37.2%；每股盈利预计分别达到0.46港元、0.72港元、0.99港元。