2025年上半年运营数据点评：商圈头部优势显著，购物中心零售额持续改善

房地产2025年08月03日 推荐（维持）目标价：23.92港元当前价：20.50港元 太古地产（01972.HK）2025年上半年运营数据点评 商圈头部优势显著，购物中心零售额持续改善 事项： 华创证券研究所 公司公布上半年运营数据，其中上海兴业太古汇、北京三里屯太古里、上海前滩太古里、成都太古里2025年上半年零售额同比上升13.5%、6.8%、4%、0.2%，北京颐堤港同比持平，广州太古汇零售额同比下降2.1%，降幅较24年（-10.7%）明显收窄。 证券分析师：单戈邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 联系人：杨航邮箱：yanghang@hcyjs.com 评论： 购物中心商圈头部优势显著，零售额同比基本实现增长。1）内地购物中心零售额季度同比持续改善，2025年上半年大部分实现增长，与我们预测一致。2）受益于奢侈品牌持续入驻，包括LV“路易号”、Dior快闪店等，改造成果显著，上海兴业太古汇上半年零售额同比增长13.5%。北京三里屯太古里零售额同比增长6.8%，25-28年头部奢侈品牌独栋门店逐步开业，零售额和租金还将快速增长，也将进一步巩固商圈头部地位。上海前滩太古里零售额同比增长4%。超市场预期。3）公司项目凭借商圈头部地位以及公司强大的运营、招商能力实现零售额增长，预计2025年购物中心租金仍将实现增长。 公司基本数据 总股本(亿股)57.57已上市流通股(亿股)57.57总市值(亿港元)1180流通市值(亿港元)1180资产负债率(%)21.66%每股净资产(港元)47.3512个月内最高/最低价21.25/11.24 香港购物中心保持满租，零售额增速环比改善。与街边店等受游客和“北上消费”影响不同，公司香港购物中心整体延续24年Q4趋势，持续小幅改善。其中太古广场、太古城中心、东荟城名店仓25年H1零售额增速同比+1.4%、+2%、-3.3%，出租率连续6个季度达100%，也印证了商户倾向于头部优质物业的趋势。 香港写字楼消化历史降租影响中。1）由于新增供应持续对租金造成下行压力，香港整体办公楼市场仍相对疲弱。资本市场改善，但对办公楼的需求仍需时间恢复。2）公司香港写字楼新签约租金未见明显下降，出租率小幅下降，租金调幅仍在-16%至-14%之间，意味着香港写字楼仍需要消化历史降租影响。3）内地写字楼因位置核心且质量好，出租率环比小幅提升，租金稳定。 投资建议：太古地产所持有资产均为商圈头部项目，护城河深，以及公司运营招商能力为项目赋能，我们仍看好公司租金长期稳定性。我们预计公司25-27年归母净利润分别增长449%、54%、37%，分红仍保持年5%的增速，测算DDM模型下目前每股净现值为23.92港元；对应2025年股息率为5.6%。维持“推荐”评级。 相关研究报告 《太古地产（1972.HK）重大事项点评：Q1表现符合预期，内地购物中心经营改善》2025-05-15《太古地产（01972.HK）深度研究报告：重奢运 营久久为功，26年租金有望再迎增长》2025-04-10 风险提示：投资项目落地不及预期，居民消费下行超预期，写字楼、购物中心供给增加导致竞争加剧等。 附录：财务预测表 房地产及建筑建材组团队介绍 房地产及建筑建材组组长、首席研究员：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：杨航 上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023年加入华创证券研究所。 华创证券机构销售通讯录 华创行业公司投资评级体系 基准指数说明： A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500/纳斯达克指数。 公司投资评级说明： 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%－20%；中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%－10%之间；回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%－20%之间。 行业投资评级说明： 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%－5%；回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。 分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。 免责声明 本报告仅供华创证券有限责任公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义务。 报告中的内容和意见仅供参考，并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价。本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。 本报告版权仅为本公司所有，本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司许可进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华创证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 证券市场是一个风险无时不在的市场，请您务必对盈亏风险有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 华创证券研究所