龙湖集团（00960.HK）经营业务优化，开发业务承压

经营业务优化，开发业务承压 优于大市 核心观点 公司研究·海外公司财报点评 房地产·房地产开发 归母净利润-45%。2025上半年公司实现营业收入588亿元，同比增长25%；实现归母净利润32亿元，同比下降45%；剔除少数股东损益、投资性物业和金融衍生品的公允价值变动后的核心净利润13亿元，同比下降71%。分不同业务看，公司地产开发业务收入455亿元，同比增长35%；运营及服务业务收入分别为70、63亿元，分别同比增长3%、0%。 证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cnS0980520040006 证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cnS0980520030001 证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 开发业务聚焦核心。2025上半年公司实现销售面积261万平方米，同比下降28.5%；实现销售金额350亿元，同比下降31.5%；其中西部、长三角、环渤海、华南及华中片区销售额分别占比28%、27%、24%、12%、10%；一二线城市销售占比达89%。公司新增拿地4个，总建面25万平方米，权益地价15亿元。截至2025上半年末，公司拥有土储合计2840万平方米，权益面积2113万平方米，土地储备平均成本为每平方米4207元。按区域划分，公司土储中环渤海、西部、华中、长三角和华南地区分别占比36%、28%、17%、12%、7%，高能级土储占总面积的65%，相当于67%的销售货值。 基础数据 投资评级优于大市(维持)合理估值收盘价10.54港元总市值/流通市值73645/73645百万港元52周最高价/最低价19.47/7.26港元近3个月日均成交额198.45百万港元 有序降债，结构安全。截至2025上半年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为56%，净负债率为51%，现金短债比1.74。公司短期债务占比为15.1%，外币债务占比14.0%，其中100%已做掉期。公司已无2025年到期公开债，2026年有59亿到期境内债，2026年底前已无境外到期公开债。 经营性业务持续优化。2025上半年公司运营及服务业务收入分别增长3%、0%，毛利率分别为77.7%、30.0%。商业运营方面，截至目前公司已运营商场89座，运营总建面943万平方米，上半年租金收入55亿元，同比增长5%，出租率达97%。物业管理方面，公司上半年收入55亿元，在管面积约4亿平方米。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 风险提示：公司结转规模不及预期、销售规模不及预期、融资能力不及预期。 《龙湖集团（00960.HK）-开发业务承压，经营性业务稳步增长》——2025-04-01《龙湖集团（00960.HK）-多航道持续发展，积极应对行业变化》——2024-08-26《龙湖集团（00960.HK）-业绩承压，经营性业务稳健》——2024-03-25 投资建议：由于公司毛利率承压，我们适当下调公司的毛利率假设并下调公司25、26年的盈利预测，预计公司25、26年收入为1050/890亿元，归母净利为53/55亿元（原值为63/55亿元)，对应EPS分别为0.76/0.79元，对应PE分别为11.5/11.1X，维持“优于大市”评级。 归母净利润-45%。2025上半年公司实现营业收入588亿元，同比增长25%；实现归母净利润32亿元，同比下降45%；剔除少数股东损益、投资性物业和金融衍生品的公允价值变动后的核心净利润13亿元，同比下降71%。分不同业务看，公司地产开发业务收入455亿元，同比增长35%；运营及服务业务收入分别为70、63亿元，分别同比增长3%、0%。 资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理 开发业务聚焦核心。2025上半年公司实现销售面积261万平方米，同比下降28.5%；实现销售金额350亿元，同比下降31.5%；其中西部、长三角、环渤海、华南及华中片区销售额分别占比28%、27%、24%、12%、10%；一二线城市销售占比达89%。公司新增拿地4个，总建面25万平方米，权益地价15亿元。截至2025上半年末，公司拥有土储合计2840万平方米，权益面积2113万平方米，土地储备平均成本为每平方米4207元。按区域划分，公司土储中环渤海、西部、华中、长三角和华南地区分别占比36%、28%、17%、12%、7%，高能级土储占总面积的65%，相当于67%的销售货值。 资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理 有序降债，结构安全。截至2025上半年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为56%，净负债率为51%，现金短债比1.74。公司短期债务占比为15.1%，外币债务占比14.0%，其中100%已做掉期。公司已无2025年到期公开债，2026年有59亿到期境内债，2026年底前已无境外到期公开债。 经营性业务持续优化。2025上半年公司运营及服务业务收入分别增长3%、0%，毛利率分别为77.7%、30.0%。商业运营方面，截至目前公司已运营商场89座，运营总建面943万平方米，上半年租金收入55亿元，同比增长5%，出租率达97%。物业管理方面，公司上半年收入55亿元，在管面积约4亿平方米。 风险提示：公司结转规模不及预期、销售规模不及预期、融资能力不及预期。 投资建议：由于公司毛利率承压，我们适当下调公司的毛利率假设并下调公司25、26年的盈利预测，预计公司25、26年收入为1050/890亿元，归母净利为53/55亿元（原值为63/55亿元)，对应EPS分别为0.76/0.79元，对应PE分别为11.5/11.1X，维持“优于大市”评级。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司 关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。 发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。 国信证券经济研究所 深圳深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编：518046总机：0755-82130833 上海上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编：200135 北京北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编：100032