龙湖集团（00960.HK）经营业务优化，开发业务承压

核心观点

公司2025上半年实现营业收入588亿元，同比增长25%；归母净利润32亿元，同比下降45%；核心净利润13亿元，同比下降71%。地产开发业务收入455亿元，同比增长35%；运营及服务业务收入分别为70、63亿元，分别同比增长3%、0%。

关键数据

• 销售数据：销售面积261万平方米，同比下降28.5%；销售金额350亿元，同比下降31.5%。一二线城市销售占比达89%。
• 拿地情况：新增拿地4个，总建面25万平方米，权益地价15亿元。
• 土地储备：土储合计2840万平方米，权益面积2113万平方米，平均成本每平方米4207元。高能级土储占总面积的65%，相当于67%的销售货值。
• 财务数据：剔除预收账款后的资产负债率为56%，净负债率为51%，现金短债比1.74。短期债务占比15.1%，外币债务占比14.0%（已全部做掉期）。无2025年到期公开债，2026年有59亿境内债到期。
• 运营及服务业务：商业运营收入55亿元，同比增长5%，出租率达97%；物业管理收入55亿元，在管面积约4亿平方米。

投资建议

由于公司毛利率承压，下调2025、2026年收入预测至1050/890亿元，归母净利预测至53/55亿元，EPS分别为0.76/0.79元，PE分别为11.5/11.1倍。维持“优于大市”评级。

风险提示

公司结转规模不及预期、销售规模不及预期、融资能力不及预期。