2024年半年报点评：开发持续承压，商管业务稳定

事项：2024年上半年公司实现营业收入339亿元，同比下降18.83%；归母净利润13亿元，同比下降42.16%。

评论：

1. 地产开发销售业务：营收同比下降24%，毛利率10.93%；物业出租及管理业务营收同比增长19%，毛利率72.21%，营收占比提升至17%。截至6月底已售未结面积1916万方，较2023年末下降12%。销售金额同比下降44%，主要原因是土储仅补仓25万方，以销定产策略下优先去化优质项目，剩余货值销售难度加大，预计后续销售规模可能继续缩量。截至6月底，一二线城市土储占总土储40%，三四线城市占比60%，其中长三角三四线城市土储占比19%。

2. 商业运营业务：上半年吾悦广场实现商业运营总收入61.95亿元，同比增长19.55%，已完成全年运营收入目标的50%。截至6月底，全国开业及在建吾悦广场综合体达201座，已开业167座（2023年底开业161座，上半年新增6座），建面约1528万方，出租率达97.24%。三四线城市商业竞争格局相对稳定，公司在下沉市场招商运营能力突出，现金流稳定，助推公司拓宽融资渠道；截至2024年4月，46座未做经营性物业贷款的吾悦广场对应估值约368亿元，若按50%抵押率，仍有约184亿元新增融资额。

3. 融资成本与能力：整体平均融资成本为6.05%，较2023年末下降0.15个百分点；成功发行13.6亿元中期票据，品种一发行期限3年，票面利率3.2%；品种二发行期限5年，票面利率3.4%。

投资建议：前期吾悦广场全国化布局基本完成，公司在下沉市场招商运营能力突出，保障商管业务收入稳定增长，随着住宅开发业务逐渐调整，未来有望真正实现“住宅+商业”双轮驱动模式。预计2024-2026年EPS分别为0.35、0.36、0.40元，基于剩余收益模型测算2024年目标价12.3元（对应0.5倍PB），维持“推荐”评级。

风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。