2022年中报点评：开发业务结算收入承压，租金收入逆势增长

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入（维持） 市场价格：20.31元 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn 联系人：贾惠淋 [Table_Profit] 基本状况 总股本(百万股) 2,261 流通股本(百万股) 2,261 市价(元) 20.31 市值(百万元) 45,991 流通市值(百万元) 45,991 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 《20220406财务进入绿档，商业持续拓展——新城控股2021年年报点评》 《20211102商业高速增长，拿地积极审慎——新城控股2021年三季度业绩点评》 《20210829商管毛利贡献提升，业绩高质量增长——新城控股2021年半年报点评》 [Table_Finance] 公司盈利预测及估值 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 145475.2 168231.7 185593.2 206639.5 229121.8 增长率yoy% 17.9 15.6 10.3 11.3 10.9 归母净利润 15255.8 12598.1 13019.1 13686.3 14591.5 增长率yoy% 121.5 (17.4) 3.3 5.1 6.6 每股收益（元） 0.25 0.20 0.20 0.21 0.23 净资产收益率 18.6% 13.0% 11.9% 11.1% 10.5% P/E 3.00 3.64 3.53 3.35 3.15 P/B 0.91 0.77 0.65 0.55 0.47 备注：股价采用2022年9月2日收盘价 投资要点  交付下降拖累营收，盈利能力提高 2022年上半年，公司实现营业收入428.03亿（YoY-45.89%），实现归母净利润30.10亿（YoY-30.11%）。公司上半年结转面积623.25万㎡（YoY-43.96%），是营收下滑的主要原因。截至上半年底，公司物业销售预收款2015.59亿，能覆盖2021年营收的1.2倍，未来收入增长有保障。 公司整体毛利率为21.9%，同比提高2.29pct；其中，房地产开发销售和物业出租及管理毛利率分别为16.12%及72.22%，较去年同期减少0.99pct和增加1.64pct。公司归母净利润率为7.03%，同比增长1.59pct；一方面受益于毛利率的提高，另一方面，少数股东损益在净利润中占比降低2.75pct至7.41%。  行业环境影响销售，土地储备充足 受行业景气度下行影响，上半年，公司实现合同销售金额651.60亿（YoY-44.62%%），销售面积657.20万㎡（YoY-39.54%），销售均价9915元/㎡（YoY-8.42%）。根据中指研究院排名，公司上半年合同销售金额和面积分别位列行业第14和第6。 基于审慎的投资战略，公司上半年仅新拓展一块商业用地，可租售面积1.4万㎡。土储规模来看，截至2022年上半年，公司合计拥有土储1.31亿㎡，能满足未来2-3年开发运营所需。质量来看，一、二线城市约占公司总土储的37.05%，长三角区域三、四线城市约占29.46%，土储结构相对优良，有利于未来销售去化。  坚持双轮驱动，租金收入占比提高 公司坚持双轮驱动、轻重结合发展。截至2022年上半年，在全国135个大中城市布局了189个综合体项目。其中已开业的吾悦广场面积达1189.06万㎡，出租率达96.01%。 上半年，吾悦广场实现租金收入43.96亿（YoY+16.57%）；对应物业出租及管理收入43.79亿（YoY+20.29%），在营收中占比较去年同期提高5.63pct点至10.23%。由于物业出租及管理业务毛利率显著高于开发业务且持续提升，其收入占比提高有利于公司盈利能力改善，并体现出了公司的发展韧性。  三道红线维持绿档，融资渠道通畅 公司重视现金流安全，上半年实现全口径资金回笼760.30亿，资金回笼率高达117%。债务结构方面，公司剔预后资产负债率67.06%，净负债率为48.37%，现金短债比1.06，稳居绿档。 得益于稳健的经营风格，公司融资渠道通畅。上半年，公司完成10亿元中票的发行，中债信用增进公司和上海银行联合为此中票创设了银行间首单房企信用风险缓释凭证。此外，公司在境外新发1亿美元的优先绿色美元票据。截至上半年底，公司综合融资成本为6.50%，较去年同期下降10bp。  投资建议：我们预计2022年-2024年，公司实现营业收入1856亿、2066亿及2291亿，分别同比增长10%、11%、11%，实现归属母公司净利润130亿、137亿及146亿，分别同比增长3%、5%、7%。公司持续推进轻重并举的双轮驱动战略，财务安全、经营稳健。当前公司股价对应2022年PE为3.5倍，处于低位，维持“买入”评级。  风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。 开发业务结算收入承压，租金收入逆势增长 ——2022年中报点评 新城控股(601155.SH)/房地产 证券研究报告/公司点评 2022年09月02日 [Table_Industry] 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司点评 图表1：公司盈利预测表 来源：Wind、中泰证券研究所 资产负债表利润表会计年度20212022E2023E2024E会计年度20212022E2023E2024E货币资金55,22614,643187,62018,559营业收入168,232185,593206,639229,122应收票据26000营业成本133,836146,433164,692185,589应收账款451668722696税金及附加4,9979,2169,4869,407预付账款4,82022,1542,4702,784销售费用5,8967,6848,5308,905存货250,351461,35656,654362,707管理费用4,1706,4396,7986,874合同资产0000研发费用33364045其他流动资产78,40140,15343,18443,504财务费用1,090733850924流动资产合计389,275538,974290,650428,250信用减值损失-465-153-1660其他长期投资107,042107,042107,042107,042资产减值损失-4,837-1,423-1,635-1,376长期股权投资26,475555555公允价值变动收益2,8242,6652,6712,720固定资产1,8181,6531,5061,373投资收益2,2752,6822,6792,545在建工程1,3651,3751,3851,395其他收益221161718无形资产1,0161,1371,3181,386营业利润18,22718,83919,80921,125其他非流动资产7,3028,7458,5968,709营业外收入258258258259非流动资产合计145,018120,007119,902119,960营业外支出167167167167资产合计534,293658,981410,552548,210利润总额18,31818,93019,90021,217短期借款559668777886所得税4,5584,7114,9525,280应付票据6,6828,55610,01010,676净利润13,76014,21914,94815,937应付账款53,24679,84482,47688,272少数股东损益1,1621,2001,2621,345预收款项9811,0461,1401,205归属母公司净利润12,59813,01913,68614,592合同负债193,2853,3413,7204,124NOPLAT14,57914,77015,58716,631其他应付款47,62347,62347,62347,623EPS（摊薄）5.575.766.066.46一年内到期的非流动负债29,34629,34629,34629,346其他流动负债32,235304,85337,457152,799主要财务比率流动负债合计363,957475,277212,549334,931会计年度20212022E2023E2024E长期借款42,99242,99542,99843,001成长能力应付债券18,17018,17018,17018,170营业收入增长率15.6%10.3%11.3%10.9%其他非流动负债12,05013,43413,23413,053EBIT增长率-16.4%1.3%5.5%6.7%非流动负债合计73,21274,59974,40274,224归母公司净利润增长率-17.4%3.3%5.1%6.6%负债合计437,169549,876286,951409,155获利能力归属母公司所有者权益59,31070,09183,32597,433毛利率20.4%21.1%20.3%19.0%少数股东权益37,81439,01440,27641,622净利率8.2%7.7%7.2%7.0%所有者权益合计97,124109,105123,601139,055ROE13.0%11.9%11.1%10.5%负债和股东权益534,293658,981410,552548,210ROIC15.8%4.5%11.6%7.2%偿债能力现金流量表资产负债率81.8%42.5%70.1%54.4%会计年度20212022E2023E2024E债务权益比106.2%95.9%84.6%75.1%经营活动现金流21,985-340,589438,917-285,417流动比率1.11.11.41.3现金收益15,15515,25016,16917,247速动比率0.40.21.10.2存货影响20,229-211,006404,703-306,053营运能力经营性应收影响13,288-16,10221,2651,088总资产周转率0.30.30.50.4经营性应付影响-5,58128,5374,1806,527应收账款周转天数1111其他影响-21,107-157,269-7,400-4,227应付账款周转天数140164177166投资活动现金流-22,46024,95748-223存货周转天数资本支出-1,258-264-414-331每股指标（元）股权投资-4,14926,42000每股收益5.575.766.066.46其他长期资产变化-17,053-1,199462108每股经营现金流9.73-150.67194.17-126.26融资活动现金流-11,341275,049-265,988116,579每股净资产26.2431.0136.8643.10借款增加2,573112112112估值比率股利及利息支付-10,770-8,447-9,639-9,620P/E4433股东融资10,563000P/B1110其他影响-13,707283,384-256,461126,087EV/EBITDA2222单位:百万元单位:百万元单位:百万元 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 公司点评 投资评级说明： 评级 说明 股票评级 买入 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间 减持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上 行业评级 增持 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上 中性