开发业务承压，偿债铺排清晰

开发业务承压，偿债铺排清晰 核心观点 公司发布23年业绩公告，营业收入同比减少27.9%至1807.4亿元，归母净利128.5亿元，剔除公允值变动影响后的归母核心净利润同比减少49.6%至113.5亿元。 ⚫开发业务毛利率探底，运营及服务收入保持稳增。受行业整体下行影响，公司开发业务承压，收入同比减少31%至1559亿元，毛利率进一步下滑6.9pct至11.0%，有望筑底企稳。经营性业务持续增长，持有物业租金收入同比增长9%，毛利率提升至76%；物业服务收入毛利率提升2pct至31.0%，在管面积实现3.6亿方。 ⚫销售持续承压，拿地聚焦核心城市。23年公司实现全口径销售额1735亿元，全口径销售面积1080万方，同比分别下降13.9%/15.5%，降幅相较去年收窄。23年新增土储368万方，权益拿地销售比23%。虽然新增货值不足支撑公司销售额增长，但能一定程度上维持公司销售的可持续性。23年拿地聚焦西安、成都等西部及长三角区域核心城市，总土储中一、二线城市占总建面比例提升至72%。公司新增土储楼面均价9730元/方，而全部土储的平均成本仅为4705元/方，投资质量明显提升。 ⚫稳步有序压降负债，偿债铺排清晰。2023年，公司整体实现经营性现金流为正。公司稳步有序压降负债，截至23年末，有息负债为1926亿元，同比下降7.4%，其中24年内到期债务余额147亿元，占比约为8%（截至3月22日），24年境内公司债余额仅为60亿元，且26年底前无境外到期公开债。公司核心债务指标良好，23年末，公司处于三条红线绿档，剔除预收账款后资产负债率、净负债率、剔除预售监管资金及受限资金后的现金短债比分别为60.4%、55.9%、1.36倍。债务结构持续优化，平均贷款年限拉长至7.85年，境外债务占比下降至17.7%。截至23年末，公司经营性物业贷余额474亿，24年初至今存量项目经营性物业贷置换增额110亿以上，公司持有的经营性资产仍有融资空间。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn执业证书编号：S0860521070001李雪君021-63325888*6069lixuejun@orientsec.com.cn执业证书编号：S0860517020001香港证监会牌照：BSW124 盈利预测与投资建议 ⚫维持买入评级，调整目标价至10.37港元。根据公司披露数据和经营近况，调整对销 售 增 速 、 毛 利 率 及 费 用 率 的 预 测 ， 调 整 后23-25年 归 母 净 利 润 预 测 值 为128.5/113.6/98.9亿元（原预测23-25年为210.4/225.9/250.8亿元）。参考可比公司，给予公司2024年PE估值为5.6x，对应目标价10.37港元。（1港元=0.907人民币） 核心业绩平稳，利润结构优化2023-08-2422年净利润超预期，经营性收入稳健增长2023-03-29业绩稳健增长，财务自律保障穿越周期：——2022中期业绩点评2022-09-06 风险提示：市场超预期下行。政策宽松不及预期。行业信用风险进一步蔓延。 附表：财务报表预测与比率分析 Tabl e_Disclai mer分析师申明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。 投资评级和相关定义 报告发布日后的12个月内行业或公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准（A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500指数）； 公司投资评级的量化标准 买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上；增持：相对强于市场基准指数收益率5%～15%；中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级——由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股票的研究状况，未给予投资评级相关信息。 暂停评级——根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及目标价格等信息不再有效。 行业投资评级的量化标准： 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上； 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动； 看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业的研究状况，未给予投资评级等相关信息。 暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。 HeadertTabl e_Discl ai mer免责声明 本证券研究报告（以下简称“本报告”）由东方证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作及发布。 本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告的全体接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人。 本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写，本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性，客户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时，本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的证券研究报告。本公司会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的证券研究报告之外，绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布。 在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。 本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现，未来的回报也无法保证，投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响。那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易，因其包括重大的市场风险，因此并不适合所有投资者。 在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告主要以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发，所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面协议授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容。不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。 经本公司事先书面协议授权刊载或转发的，被授权机构承担相关刊载或者转发责任。不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告，慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告。 东方证券研究所 地址：上海市中山南路318号东方国际金融广场26楼电话：021-63325888传真：021-63326786网址：www.dfzq.com.cn 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。