2025年业绩点评：开发业务阶段性承压，商业运营量质齐升

2025年业绩点评：开发业务阶段性承压，商业运营量质齐升 2026年04月02日 证券分析师姜好幸执业证书：S0600525110001jianghx@dwzq.com.cn证券分析师刘汪执业证书：S0600526030001liuwang@dwzq.com.cn 买入（维持） ◼事件：3月27日，公司发布2025年业绩公告，2025年公司实现营业收入973.1亿元，同比-23.7%；归母净利润10.2亿元，同比-90.2%。公司不派发末期股息，中期派息每股人民币0.07元。 市场数据 ◼业绩短期承压，经营业务韧性凸显：2025年归母净利润大幅下滑，主要原因包括：1）受开发业务结算规模下行、毛利率承压影响，综合毛利率为9.7%，同比-6.3pct；2）存货计提减值23.57亿元，同比多计提13.65亿元；3）应占联营合营公司收益同比减少20.83亿元；4）所得税综合税率同比增加44.7pct至80.0%。剔除投资物业等影响后，公司应占核心净利润为-17.0亿元，其中开发业务贡献-96.2亿元，运营及服务业务贡献79.2亿元，经营性业务韧性更强。 收盘价(港元)7.91一年最低/最高价7.43/12.24市净率(倍)0.30港股流通市值(百万港元)49,054.38 ◼开发业务仍处调整期，持续聚焦高能级城市：受结算节奏影响，2025年开发业务收入705.4亿元，同比-30.0%，毛利率为-6.9%，同比-13.0pct。销售策略以稳去化、重回款为主，2025年全口径销售金额631.6亿元，同比-37.5%，一二线城市占比达89%，并表回款率超过100%。公司延续审慎投资策略，聚焦核心城市，2025年新增土储37.7万平方米，截至2025年末土储建面为2235万平方米，71%的货值位于一二线城市。 基础数据 每股净资产(元)23.12资产负债率(%)60.23总股本(百万股)7,041.63流通股本(百万股)7,041.63 ◼商业运营稳健增长，服务业务保持韧性：2025年运营业务实现收入141.9亿元，同比+1.6%，毛利率达75.6%，同比+1.4pct。公司商业投资规模稳健增长，2025年公司新开业商场13座，营业额整体同比+17%（不含车），同店同比+6%（不含车），截至2025年末在营商场为99座，出租率达97%。2025年服务业务实现收入125.8亿元，同比-1.3%，毛利率为28.3%，同比-2.6pct。截至2025年末，物业在管面积3.6亿平方米，其中外拓占比55%，外拓能力持续夯实。 相关研究 《龙湖集团(00960.HK)：2024年业绩公告点评：经营性业务稳健增长，债务结构持续优化》2025-03-30 《龙湖集团(00960.HK)：开发业务聚焦高能级城市，经营类业务助力穿越周期》2024-07-19 ◼债务结构持续优化，融资成本进一步降低：截至2025年末，公司有息负债1528.1亿元，同比下降235.1亿元；剔除预收款后资产负债率为54.7%，净负债率52.2%，剔除预售监管资金及受限资金后的现金短债比为1.14倍，财务指标保持稳健，债务规模持续压降。融资成本延续下行，2025年末平均融资成本降至3.51%，同比-0.49pct，平均借贷年期延长至12.12年，债务期限结构进一步优化。 ◼盈利预测与投资评级：随着低毛利项目逐步出清、核心城市销售结构持续优化，以及运营及服务业务利润贡献占比提升，公司盈利能力有望逐步 修 复。 我 们 预 计 公 司2026/2027/2028年 归 母 净 利 润 分 别 为5.69/6.83/9.41亿元，对应PE分别为84.7/70.6/51.2倍。公司投销聚焦核心城市，商管运营稳步扩张，维持“买入”评级。 ◼风险提示：市场修复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险加剧。 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本研究报告仅供东吴证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 在法律许可的情况下，东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 市场有风险，投资需谨慎。本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息，本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 本报告的版权归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。经授权刊载、转发本报告或者摘要的，应当注明出处为东吴证券研究所，并注明本报告发布人和发布日期，提示使用本报告的风险，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。未经授权或未按要求刊载、转发本报告的，应当承担相应的法律责任。本公司将保留向其追究法律责任的权利。 东吴证券投资评级标准 投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力相对基准表现的预期（A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500指数，新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的），北交所基准指数为北证50指数），具体如下： 公司投资评级： 买入：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在15%以上；增持：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于5%与15%之间；中性：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于-5%与5%之间；减持：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于-15%与-5%之间；卖出：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在-15%以下。 行业投资评级： 增持：预期未来6个月内，行业指数相对强于基准5%以上；中性：预期未来6个月内，行业指数相对基准-5%与5%；减持：预期未来6个月内，行业指数相对弱于基准5%以上。 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议。投资者买入或者卖出证券的决定应当充分考虑自身特定状况，如具体投资目的、财务状况以及特定需求等，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 东吴证券研究所苏州工业园区星阳街5号邮政编码：215021传真：（0512）62938527公司网址：http://www.dwzq.com.cn