核心观点与关键数据
- 事件：龙湖集团发布2025年业绩公告，营业收入973.1亿元，同比-23.7%；归母净利润10.2亿元，同比-90.2%，不派发末期股息，中期派息每股人民币0.07元。
- 业绩短期承压：归母净利润大幅下滑主因包括开发业务结算规模下行、毛利率承压（综合毛利率9.7%，同比-6.3pct）、存货计提减值23.57亿元、联营合营公司收益减少20.83亿元、所得税税率增加至80.0%。剔除投资物业等影响后，核心净利润为-17.0亿元，其中开发业务贡献-96.2亿元，运营及服务业务贡献79.2亿元。
- 开发业务：收入705.4亿元，同比-30.0%，毛利率-6.9%；销售金额631.6亿元，同比-37.5%，一二线城市占比89%，回款率超100%。新增土储37.7万平方米，土储建面2235万平方米，71%位于一二线城市。
- 商业运营：收入141.9亿元，同比+1.6%，毛利率75.6%；新开业商场13座，营业额同比+17%（不含车），同店+6%（不含车），在营商场99座，出租率97%。
- 服务业务：收入125.8亿元，同比-1.3%，毛利率28.3%；在管面积3.6亿平方米，外拓占比55%。
- 债务结构优化：有息负债1528.1亿元，同比降235.1亿元；剔除预收款后资产负债率54.7%，净负债率52.2%；现金短债比1.14倍；平均融资成本3.51%，同比-0.49pct，平均借贷年期12.12年。
研究结论
- 随着低毛利项目出清、核心城市销售结构优化及运营服务业务利润贡献提升，盈利能力有望逐步修复。
- 预计2026/2027/2028年归母净利润分别为5.69/6.83/9.41亿元，对应PE分别为84.7/70.6/51.2倍。
- 维持“买入”评级。
- 风险提示：市场修复不及预期、政策效果不及预期、行业流动性风险加剧。
